父母的那套房子,正在扼杀你的未来(而这不是他们的错)

你有没有想过这样一种可能:你父母的那套房子——1980 年代他们用相当于三年工资买下来、现在值 $150 万澳元的那一套——恰恰就是你今天买不起房的原因?

不是因为他们不愿意帮你。是因为把他们那套房子推到 $150 万的那套系统,也是把你第一套房的价格推到 $60 万的那套系统。这笔财富不是凭空出现的,它是被转移过去的——从未来的买家,转到既有业主手里;从年轻人,转到老一代;从没有资产的人,转到有资产的人。

而最让人不舒服的一点是:这笔财富的大部分,不会像人们以为的那样,传到下一代身上。

财富到底沉淀在哪里

在澳洲,大约 54% 的住宅房产财富,掌握在婴儿潮一代(1946 到 1964 年出生)的人手里 1。这和全球规律一致,但澳洲的这一版格外极端,因为我们的房价相对收入的涨幅,比几乎任何其他发达国家都要快。

一位典型的婴儿潮业主,在 1970、1980 年代以 $30K 到 $80K 澳元买下自己的家。今天那套房根据位置不同,值 $800K 到 $2M 澳元。很多人早就还清了贷款,坐在巨大的净值上,不交租、不还贷,持有成本几乎为零。

与此同时,墨尔本独立屋中位价已经到了 $750K 澳元以上。一位年收入 $90K 的首次置业者,要攒够 20% 首付,需要七年——而在这七年里,目标价位又被推得更远 2。

代际之间的财富差距,不是个人努力的失败,而是一种货币政策的结构性产物。过去三十年里,RBA 每一次降息,都把物业价值往上推了一层,让既有业主的资产变贵。每一次降息,都把下一位买家的入场价抬高了一点。已经持有资产的人变得更富,还没有资产的人被进一步甩开 3。

我讲这些不是要去怪谁。婴儿潮一代在自己的那个年代做了理性的决策:他们在房子还便宜的时候买下、然后长期持有,市场给了他们回报。这不是道德上的失误,这是代际上的顺风。

为什么遗产救不了你

常见的假设是:"我父母有钱,将来我会继承,这笔钱可以帮我启动房产投资组合。"

这个假设有几方面的危险。

时点。 澳洲人继承遗产的中位年龄是 55 岁 4。如果你父母现在七十多岁,那你可能要等到自己五六十岁才能继承。而那时候,你的整个职业生涯都是在"没有那笔可以做复利的本金"的状态下度过的。

养老院消耗。 婴儿潮一代相当一部分住房财富,会在养老过程中被消耗掉。澳洲的住宿式养老平均一次入住下来花费 $350K 到 $500K 澳元,往往是通过动用资产来支付——包括卖房或者 reverse mortgage(反向按揭)5。等到遗产真正结清的时候,那套原本值 $150 万澳元的房,可能只剩 $800K 澳元,扣除养老、医疗和遗嘱执行费用之后的净额。

兄弟姐妹分割。 再把 $800K 澳元分给两三个兄弟姐妹,每人就是 $270K 到 $400K 澳元。这是不小的一笔钱,但在中位房价 $750K 澳元的环境里,已经不是改变人生轨迹的那种量级。

债务继承。 有些婴儿潮业主是带着债务进入退休的——reverse mortgage、信用额度、个人贷款。"父母很有钱"的假设,在真正掀开资产负债表的时候,可能就不成立。

我在客户身上看过这套模式。他们把自己的财务未来建立在一笔预期中的遗产上,直到遗嘱结清时才发现数字远比想象中小。而此时,他们已经因为"在等",把房产投资整整推迟了十年。

别等。自己把底盘搭起来。

把财富往上转移的那套政策循环

我来把机制说直白一点,因为理解这件事很重要。

政府通过降息来刺激经济。利率下降让按揭成本变低,借贷能力上升,同一批买家能承受的房价上限也往上挪。房价涨,既有业主的财富变多,新入场的买家要面对更高的价格 3。

那多出来的那部分钱,从哪儿来?从未来的买家那里。他们借得更多、借得更久,还贷生命周期里付出的利息也更多。积累到既有业主手上的那份财富,是由下一代买家承担的额外债务融资出来的。

而当这一代买家最终也成为业主之后,整个循环又重来一次。他们又会从下一轮降息、下一轮价格膨胀里受益,代价由再下一代买家承担。

在每一轮循环里,有一部分财富并不会留给任何个人,而是会流向"资本"——银行(通过按揭利息)、养老机构(通过护理费)、政府(通过印花税和地税)。从个人生命周期来看,房产财富的轨迹大致是这样的:便宜买入,长期持有,通过养老和医疗逐步被抽走,最后留下一笔并不丰厚的遗产。

这个系统不在代际之间重新分配财富,它在机构之间让财富打转,最后把它还给资本。个人只是住房财富的临时托管者,不是永久受益人。

这不是阴谋论。它是债务驱动型资产市场的一个结构性特征。一旦你看见它,就没法再假装看不见 6。

年轻投资者实际上可以做什么

好。系统不公平——这一点,我们承认了。那接下来呢?

如果你打不过资本,就去站到资本这一边。真的。一个年轻的澳洲人能做的最有效的一件事,就是尽早持有产生收入的资产。

不是自住房(暂时还不是),而是一套投资房。一套能产生正现金流的投资房,一套土地占价格 80% 以上的投资房,一套位于中产阶级正在积极买入的城区——房价收入比在 7 倍以下、自住率在 60% 以上、空置率在 3% 以下的那种城区 7。

在墨尔本外东南——也就是我们团队的核心区域——$590K 到 $650K 澳元仍然能做到这件事。10% 首付是 $59K 到 $65K 澳元。如果你能用上维州的 Victorian Homebuyer Fund(VHF)或者首次置业者的相关计划,前期要掏的钱还可以更少。装修之后每周 $800 到 $850 澳元的租金可以覆盖月供,你从第一天起就在积累净值 8。

我们一些比较年轻的客户在做 rentvesting——在他们想住的内城租房,同时在"数字跑得通"的外围城区买投资房。他们自己每周付 $300 澳元租金,而投资房每周进账 $850 澳元。那套投资房既自己养活自己,也还能贴补他们在内城的租金。

这不是什么捷径,也不是技巧。它只是对一个奖励"拥有资产"、惩罚"依赖工资"的系统的一种理性反应。

婴儿潮那一代人变富,是因为在几十年的价格扩张里,他们持有房产。机制没有变——只是今天的入场价更高了而已。但原理一模一样:拥有资产,让它们复利,让系统替你干活,而不是让你被系统推着走。

别等遗产,别等房价下跌,也别等政府去解决住房承受力(它不会——那会毁掉既有业主的财富,而后者是它的选民基础)。

买,持有,让时间和系统替你挑担子。

我是 Yan Zhu。祝每一个人,都能早一点成为资本的那一方。