澳洲总理刚把自己的投资房卖了。你该慌吗?

上个月有件事引起了我的注意。澳洲总理悄悄把他在悉尼的投资房挂了出去,据报道最终以低于挂牌价 $150K 澳元的价格成交。而且不只是他——过去十二个月里,两党多位议员都在减少各自的物业持仓 1。

中国有句老话:春江水暖鸭先知。最先感受到水温变化的,总是离水最近的那群人。

政客们能拿到普通投资者拿不到的信息——政策方向、移民设置、基建承诺、还在草案阶段的监管变化。当他们开始卖的时候,去问一句"为什么"是值得的。但答案并不像"市场要崩了"那么简单。真正的答案更具体、更有地理色彩,也比普遍性的恐慌有用得多。

政客们到底在发出什么信号

先把"谁在卖"和"在哪里卖"说清楚。

被抛出的物业主要集中在悉尼、布里斯班和珀斯——过去三到五年里跑得最猛的几个市场。到 2020 年底,悉尼独立屋中位价已经到了 $1.4M 澳元;布里斯班和珀斯在跨州移民和矿业经济的推动下,都录得了 20% 到 30% 的涨幅 2。

这几个市场的承受力已经被拉到极限。悉尼的房价收入比超过 12 倍,布里斯班部分区域逼近 9 倍,珀斯的沿海城区则在矿业工资——这些工资本身可能并不持久——的推动下,冲破了 10 倍 3。

政客在这些市场卖房,不是在预测崩盘。他们在做任何一位合格资产管理者都会做的事:从过热的仓位里轮动出来,在容易赚的已经赚到的市场里,落袋为安。

李嘉诚那段故事很说明问题。2016 年起,这位香港富豪开始卖出中国大陆的物业资产。当时很多人觉得他"手感失灵了"。此后五年,中国房价继续往上走。到 2024 年,其中许多市场已经回到 2016 年的水平 4。他没踩准最高点,也不需要踩准。他卖出的时机,是当风险收益比对他不再有利的时点,然后把资金调到别的地方去。

你可以质疑一个政客的人品,也可以质疑一个富豪的商业伦理,但你不该质疑他们的商业嗅觉。他们手上握着信息不对称的优势,而且会把它用到位。

一个没人愿意老实谈的变量:移民

这里有头大象在屋里。澳洲房地产市场,本质上是一个"人口增长的故事":人多,住房需求就多;需求撞上受限的供给,价格就上行。这一点并无争议 5。

但人口增长是一个政策杠杆。而关于移民的政治方向,正在发生变化。

两大主要党派都释放过收紧移民的信号。留学签证上限被反复讨论。技术移民路径在重新调整。近年一度冲上 50 万+ 的净海外移民数字,正被有意识地往下压 5。

如果那些能提前看到政策走向的政客,正在卖掉自己在悉尼和布里斯班的房子,一个合理的解读是:他们相信过去推动这些市场的人口增长引擎,正要降速。移民变少意味着需求减少;过热的市场一旦需求减少,要么陷入停滞,要么发生回调。

再强调一次——这不是一个全国性房价崩盘的信号,而是一个市场特定的信号。靠移民需求撑起来的那些市场,是在这波需求降速里最暴露的。

为什么现在的墨尔本是一笔逆向押注

接下来就是愿意独立思考的人最感兴趣的部分。

墨尔本过去三年几乎没动,甚至略微走弱。在悉尼涨 25%、布里斯班涨 30% 的同时,墨尔本的中位价基本原地踏步 6。整个叙事也一直很负面——高地税、偏向租客的租赁法规、公寓供给过剩。

但我们反过来看:政客们"没在卖"什么?没人抛售墨尔本的房产。为什么?因为根本没什么可抛的。墨尔本并没有经历过那一轮投机式飙升,上面没有浮沫。

而这恰恰就是机会。

今天的墨尔本,处在悉尼 2019 年的位置,也是布里斯班 2020 年的位置——在自己的周期底部。承受力还说得过去。在东南外围,你仍然可以用 $590K 到 $650K 澳元买到一套独立屋,占地 600 平方米以上。换到悉尼试试——同样的钱,只能在 Parramatta 买到一套一居室公寓 7。

我们团队只在墨尔本做,并且只做东南走廊——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick、Frankston。我们只买土地占比超过买入价 80% 的物业,用自有施工团队做装修,并在服务协议里写明最低 5% 的租金回报率 7。

去年我们成交接近 100 套房,没有一套在悉尼,也没有一套在布里斯班——全部在墨尔本。我自己个人的钱也全部押在这里。

有人问:"把所有仓位都放在一个市场里,不风险吗?"我的回答是:给我找一个其他首府城市,能同时提供这样的承受力、土地价值、租金回报率和基建增长。如果找得到,我也会去投。

永远不赚最后一块铜板

李嘉诚那句名言:永远不要去挣最后一枚铜板。给市场留一点肉,在人群拥进来之前先走。

这条原则既适用于"该离开的市场",也适用于"该进入的市场"。

如果你正在持有房价收入比已经超过 10 倍——尤其是逼近 14 倍——的那些市场里的房产,是时候考虑轮动了。不是恐慌式抛售,也不是不顾价格乱抛,而是一次有策略的调仓,调到一个还有空间跑的市场里 8。

墨尔本外东南目前交易在家庭收入的 5 到 7 倍之间,这正是那个甜蜜区——足够便宜,让下一波买家(首次置业者、年轻家庭、新移民)能够进入市场,把价格往上推。在一个可承受的市场里买,你是走在需求前面;在一个过热的市场里买,你是挤进需求的尾声 3。

我有客户,即便手上悉尼的房产还在浮盈中,也选择套现出来,把资金重新部署到两套墨尔本的房子。两年之内,两套墨尔本资产的资本增值就超过了那套留在悉尼的单一物业,并且是正现金流,而不是负扣税(negative gearing)亏损 7。

政客到底为什么在卖,我们可能永远不会完全知道。但底层逻辑是成立的——从贵的、拉得很紧的市场里轮出去,调到便宜的、周期早期的市场里来。这正是我们每周都在帮客户做的事情。

这对你意味着什么

如果你正持有悉尼、布里斯班或珀斯的物业,纠结要不要跟着政治圈一起走人——答案完全取决于你手上那套具体的资产、你的债务水平、你的现金流,还有你的持有周期。

但如果你正站在场边、手里有资金准备部署,在 2020 年底回望澳洲房产市场,墨尔本是一个非常明显的入口。不是因为我这么说,是因为数据这么说:承受力低于 7 倍、600+ 平方米的土地仍能在 $600K 左右买到、通过装修可以做到 5% 到 6% 的租金回报率,以及三年平淡增长相对其他所有首府城市形成的估值差 6。

别闭着眼跟政客走,但也别当他们的动作不存在。他们的信息比你的好,把他们的行动当作众多数据点之一来看就好。

还有一点:在任何市场里,最好的买入时机,就是其他所有人都盯着别的地方看的时候。现在,所有人都盯着悉尼和布里斯班。墨尔本是空的。这里就是金子所在。

我是 Yan Zhu。我只买墨尔本。我的支票本和我站在同一边。