买第一套投资房前,没人告诉我的那些贷款细节

我的第一套投资房差点把我拖垮。不是因为房子本身不好——那是一套坐落在墨尔本东南、占地 600 平方米的独立屋,房子没问题。出问题的是我的贷款结构。

我用本息还款(P&I)的方式还一笔投资房贷款。我没开 offset 账户。我的 LMI 是在最贵的那家银行付的——隔壁银行只要一半的价钱。我完全不知道,六个月之后就可以做一次再融资,把净值套出来去买下一套。

这些无知,每月大约让我多掏 $400 澳元。前两年下来,差不多烧掉了 $10,000 澳元——只因为没人坐下来,好好和我讲一讲投资房贷款到底是怎么一回事。

在那之后,我帮过 350 多位客户在墨尔本买下投资房。每一个人,我都会陪他们过一遍我当年多希望有人陪我过的那一段对话。这篇文章,就是那段对话——把每一条真正要紧的贷款细节拎出来,不讲术语,全部配上真实交易里的数字。

贷款预批:它不是保证(以及为什么这件事很重要)

每一位买家中介、经纪人、房产评论员都会告诉你,开始看房之前要先拿到 pre-approval(贷款预批)。这话没错。但大多数人不会告诉你,预批到底是什么——更重要的是,它不是什么。

预批(也叫 conditional approval 或 approval in principle),是银行的一次初步评估:在满足一系列条件的前提下,他们愿意借你一定金额。这些条件通常包括:你正式申请时的在职状况可被核实、物业估价让他们满意、你的财务状况没有发生实质变化、以及通过一套完整的信用评估 1。

注意看缺了什么:银行其实什么都还没核实过。他们看的是你自己填报的收入、自己填报的债务,还有一个信用评分,跑了一个快速的承受力模型。数字看起来大致对得上,就盖个 "pre-approved" 的章把你打发走。

问题从"现实和当初的粗略图景对不上"开始。

我有位客户拿到 $780,000 澳元的预批。从预批到真正签合同那段时间里,他换了一份工作——同行业、工资略高,照理说不是大事。可他的新雇主是一家初创公司,银行要一份试用期通过证明。他正好处在六个月试用期的第三个月。银行表示,要等到试用期结束才能正式批 2。

此时合同已经签了,$78,000 澳元的定金悬在那儿。

我们连夜操作,通过自己手上的银行经理把申请转去另一家能够接受签字雇佣合同作为充分证据的银行,最后在交割前 48 小时批下来了。但整个过程的焦虑、奔波、差点踩空——其实都本可以避免,只要一开始的预批流程做得扎实一些。

教训是:把预批当成一份参考,不是板上钉钉。开始出价之前,务必确认你的经纪人或银行经理真的看过你的文件——工资单、银行流水、雇佣合同、已有贷款对账单。预批做得越认真,真正要紧的时候撞墙的概率越低。

预批通常有效期是 3 到 6 个月。如果这段时间里你的财务情况出现变化——换工作、新买车贷款、新办信用卡,甚至家里给了一笔大额现金赠与——立刻告诉你的贷款方。任何一项都可能在正式审批时把申请打回来 3。

LMI:同一笔贷款,不同银行差价可达 200%

LMI(贷款保险 / Lenders Mortgage Insurance)是你首付不到物业价值 20% 时要交的一笔费用。它保的是银行,不是你,防的是你万一违约。而不同银行之间的差价,说实话,挺吓人。

一套 $700,000 澳元的房子,10% 首付($70,000),在某一家大行,LMI 可能收 $15,000;在另一家,同样的风险画像可能只收 $8,000。同一笔贷款、同一套房、同一位借款人——差 $7,000 澳元 4。

为什么?因为每家银行用的 LMI 承保方不同(Genworth、QBE,或者银行自己的子公司),风险模型不同,定价结构也不同。有的是按固定百分比,有的是按 LVR(贷款价值比)、贷款规模、物业类型分档。结果就是同样的底层风险,定价天差地别。

好消息是:LMI 一般可以直接折算进贷款里,不用一次性现金掏出来。坏消息是:此后 30 年你都在为这笔 LMI 付利息。$15,000 的 LMI 折进一笔 6% 的贷款里,整个贷款生命周期下来,总成本大约是 $32,000 澳元。这也让"货比三家选最便宜的 LMI"变得更加值得 5。

还有豁免。某些银行对特定职业完全豁免 LMI——护士、医生、会计师、工程师、律师。逻辑是这些行业违约率低。如果你在其中,一定要专门问一下 LMI 豁免政策,能省 $10,000 到 $18,000 澳元 6。

还有政府的帮助。First Home Loan Deposit Scheme(现在叫 Home Guarantee Scheme)允许符合条件的首次置业者最低 5% 首付、不用付 LMI,政府对剩下最多 15% 部分提供担保。有收入上限——单身 $125,000 澳元、夫妻 $200,000 澳元——且每个财年名额有限 7。

对纯投资者来说,标准打法是凑足 20% 首付,把 LMI 彻底绕开。但如果你手头现金紧,而按 90% LVR 算账这套房仍然跑得动,不要条件反射地一票否决 LMI。有时候为了早 6 个月进场而付 $8,000 澳元的 LMI,比干等着更划算——因为一个强势城区 6 个月的资本增值,很容易就超过 $8,000 澳元。我们帮一位客户在 Narre Warren 以 $738,000 澳元买入的一套房,不到半年就被估到 $772,000 澳元。$34,000 的增值,完全盖过任何 LMI 的成本 8。

只付利息 vs 本息还款:一年差 $5,000 澳元的决定

这是投资房业主最能拉开差距的一项贷款决策,而大多数人做错。

Principal and Interest(P&I,本息还款)的意思是,你每月还的既有利息,也还一部分本金。时间一长,债务慢慢缩小。看起来很负责任,爸妈会欣慰。

Interest Only(IO,只付利息)的意思是,你只还利息,贷款本金纹丝不动。看起来不太负责任,爸妈会担心。

对自住房而言,P&I 确实有道理——你想尽快把不能抵扣税的债务还掉。

而对一套投资房,IO 几乎总是更好的选择。来看一下算术 9。

$600,000 的投资房贷款,IO 利率 6.5%,每月还款大约 $3,250 澳元;同一笔贷款,P&I 利率 6.39%,每月还款约 $3,750 澳元。IO 每月少还 $500,一年下来保住了 $6,000 澳元的现金流。

但真正的好处在税上。投资房贷款所付的每一块钱利息,都可以抵税,而本金部分不可以。选 IO,就是把可抵扣支出做到最大化。如果你的边际税率是 37%,那额外 $6,000 澳元的利息抵扣,可以帮你少交大约 $2,220 澳元的税 10。

那每月多出来的 $500 澳元去哪儿?放进你自住房贷款的 offset 账户里。offset 账户对你那笔"不能抵税"的个人房贷利息是一比一抵消。每月在 $500,000 澳元、6% 利率的自住房贷上多放 $500,一年大约省下 $360 澳元的不可抵扣利息支出。

投资房选 IO 相对 P&I 的综合收益大致在每年 $4,000 到 $5,000 澳元之间——来自现金流保护、税收节省和 offset 的综合效应。一个五年 IO 周期下来,是 $20,000 到 $25,000 澳元。

IO 的利率比 P&I 大约高 0.1% 到 0.2%——$600,000 的贷款每年多付 $600 到 $1,200 澳元利息。而上面的收益是这笔代价的 4 到 5 倍。

唯一要提醒的:IO 通常只有 1 到 5 年,到期后自动转回 P&I。剩下的余额会被压缩到更短的还款年限里摊销,月供会明显跳上去。预先安排好:在 IO 到期之前做再融资,或者申请延长 IO 期 11。

再融资:大多数投资者从没用过的财富工具

Refinance(再融资),是房产投资者工具箱里威力最大的一样工具。大多数人要么根本不知道,要么觉得太复杂、懒得搞。

具体是这样运作的。你以 $650,000 澳元买下一套房,贷款 $520,000(80% LVR)。你花 $15,000 澳元做一次表面装修——刷墙、换地板、换厨房五金、做一下园艺。三到六个月之后,你向银行申请一次估价 12。

如果银行把这套房估到 $720,000 澳元(对一套选得好、又投了 $15,000 澳元有针对性改造的房子而言,这是现实的数字),那么你的新 80% LVR 借款上限就是 $576,000 澳元。当前欠 $520,000,差额 $56,000——可以通过 top-up 或者 line of credit 的方式作为现金提出来。

这 $56,000 是免税的(它是借来的钱,不是收入),它就是你下一套房的首付。

这也是我们帮客户快速搭建投资组合的套路。买、装、重估、取款、再买,循环。有位客户从一套 Cranbourne 的 $610,000 澳元房子起步。半年之后银行估值 $650,000 澳元。他套出 $40,000,加上自己的积蓄,买下第二套房。然后把整个流程再走一遍 13。

再融资成功的关键是时点。太早(3 个月以内),银行可能拒绝重新估价,或者重估结果体现不出改造效果。太晚,则错过了下一套房开始复利的月份。

我们最舒服的窗口是交割后 3 到 6 个月。这段时间足够把装修完成,足够市场消化这些改造带来的变化,也足够银行系统接受新的估价申请。

一个多数人会漏掉的小技巧:申请 desktop valuation(桌面估价),而不是上门实地查勘。桌面估价使用可比成交数据,费用更低(有时免费),速度更快(24 到 48 小时,而不是 1 到 2 周)。CBA 和 Bankwest 在我们经常操作的城区里,桌面估价做得尤其好,因为那里的可比成交数据足够多,自动化模型可以跑得很准 14。

一点要注意的:如果你把贷款从现有银行转到另一家银行,原来的贷款方可能会收一笔 discharge 费($300 到 $350 澳元之间)。如果你有一段固定利率部分,提前解除会产生数千澳元的 break fee(提前解约费)。开始再融资之前,先把现有贷款的条款看一遍。

完整的成本清单——大多数买家直到来不及才看见

我把一套 $700,000 到 $800,000 澳元投资房的全部成本摆出来,因为买价只是方程的一部分。

首付(20%): $140,000 到 $160,000 澳元。这是 80% LVR 下你的现金出资。愿意付 LMI 的话,可以更少。

印花税(stamp duty,5.5%): $38,500 到 $44,000 澳元。这是州政府的税,投资房一分钱都不能谈。首次置业者在 $600,000 澳元以下房产可以全免,$600,000 到 $750,000 之间部分减免,但前提是买来自住 15。

法律 / conveyancer(过户律师)费用: $1,500 到 $2,500 澳元。由你的律师或 conveyancer(过户律师)负责合同、产权查册和交割流程。

建筑与虫害检查(building and pest inspection): $500 到 $800 澳元。这笔不能省。我们多次通过这类检查发现白蚁、地基裂缝、未披露的石棉,替客户避开几万澳元的意外维修支出。

买家服务费: 根据服务级别而定。这部分在未来出售时会计入你的成本基数,用于 CGT 的计算——不是立刻可抵税,但会减少出售时的应税资本利得。

装修预备金: $10,000 到 $50,000 澳元,取决于你的策略。表面焕新大概 $10,000 到 $15,000;granny flat 加建大约 $110,000 澳元,但可以通过双租金把租金回报率从 4% 拉到 7% 到 8%;rooming house(分租屋)改造可能在 $60,000 到 $80,000 澳元 16。

所需现金总额: 一套 $750,000 澳元的房子,按 80% LVR 再加 $15,000 澳元的装修预算,你大约需要 $215,000 澳元现金——$150,000 首付 + $41,000 印花税 + $2,000 法律费用 + $700 检查费 + $6,000 买家服务费 + $15,000 装修。

长期持有的年度成本大约是 $6,000 到 $7,000 澳元:地税(land tax)$2,000 澳元、市政费 $2,000 澳元、水费 $650 澳元、保险 $1,500 澳元。对一套选得好、管得好的房子,年租金收入 $35,000 到 $45,000 澳元,覆盖这些成本绰绰有余 17。

我最常见的错误是这样的:买家只给首付做了预算,忘了印花税;或者两项都算了,却没留一分钱给装修。结果卡在那儿——一套本来花 $15,000 澳元装修后能租到 $750 一周的房子,只能以 $550 一周出租,一年白白少收 $10,400 澳元。

FAQ

投资房贷款的固定利率和浮动利率有什么区别? 固定利率把你的利率锁定 1 到 5 年——如果你认为未来利率会上行,这是好事,但提前再融资会产生 break fee(提前解约费)。浮动利率随市场走,给你充分的灵活度,可以随时再融资、多还、换行。对于我们计划 6 到 12 个月内再融资的投资房,浮动利率几乎总是正确选择。

能不能用自住房的净值去买投资房? 可以。如果你的自住房值 $900,000 澳元、欠 $500,000 澳元,那么按 80% LVR 计算,可用净值就是 $220,000 澳元($720,000 减去 $500,000)。这笔钱可以作为一次投资房购入的首付和成本。自住房继续作为抵押物,不用卖。大多数做组合的人,都是用这种方法撬动第二套、第三套投资房。

我怎么知道自己是不是借多了? 压力测试很简单:在当前利率再加 2% 的前提下,你能不能把所有贷款都服务得下来?银行审批时一般会在当前利率上叠加 2.5% 到 3% 的缓冲。如果在当前利率 + 2% 的情况下,你所有贷款的月供总额超过家庭税前收入的 40%,那就已经接近危险区。我们团队的做法,是瞄准正现金流或者现金流中性的房产,让租金收入在绝大多数利率波动下都能覆盖持有成本。