APRA 刚把贷款上限压到年收入 6 倍。上一次这么干的时候,房价跌了 15%

上一次澳洲主流监管机构收紧按揭贷款规则,我们见证了三十年来最大的一次房价回调。悉尼从峰顶到谷底下跌 14.9%,墨尔本跟着跌了 10.7%,家庭财富被抹掉了大约 $1,330 亿澳元 1。

现在 APRA 又回来了,带着针对债务收入比(DTI)的新限制。虽然新闻标题都在讨论技术细节,但实际影响其实很直接:能通过审批拿到贷款的人会变少、每个人能借到的金额会缩水、市场上买家池会收缩。

无论你已经有房还是想买房,这都和你有关。下面我来讲清楚到底改了什么、哪些人会被打到,以及对未来十二个月内买房或再融资的人意味着什么。

APRA 到底改了什么

APRA——澳洲审慎监管局——是制定每家银行在审批按揭时必须遵守规则的那家机构。它本身不是银行,而是告诉银行"能做什么、不能做什么"的监管方 2。

这次新规针对的是所谓的"高 DTI 贷款"。DTI 就是债务收入比。如果你的总债务超过税前年收入的 6 倍,就属于高 DTI 借款人。

说白了:如果你年薪 $100,000,名下所有房产对应的按揭总债务加起来超过 $600,000,你就进入了危险区。

APRA 现在要求,任何一家银行总贷款簿里,高 DTI 贷款的比例都不得超过 20%。这意味着银行必须主动控制在这种水位上获批的借款人数量 3。

对个人借款人的实际影响是:银行要么直接拒掉 DTI 超过 6 倍的申请,要么要求更高的首付、更强的收入证明,甚至两者都要。

历史的对照案例(以及它让我紧张的原因)

2017 年,APRA 出台了宏观审慎管控措施,把只付利息(interest only)贷款限制在新增住房按揭的 30% 以内,并要求银行把投资者贷款的年增速控制在 10% 以内。

结果立竿见影,而且很痛。银行一夜之间收紧放贷标准。周一能批的借款人周二就被拒。合格买家池急剧萎缩,尤其是投资房那一块。随后十八个月,悉尼和墨尔本房价下跌了 10% 到 15% 4。

2017 年那次,APRA 是在回应一个他们认为过热的市场。这一次的触发因素不同——他们担心的是借款人摊得太薄带来的系统性风险——但机制是一样的:收紧贷款、缩小买家池、给房价施加下行压力。

这次不一样的是起点。2021 年,只有大约 6% 的新发放按揭属于高 DTI。而 2017 年这个比例大约是 25%。所以目前 20% 的新上限还没真正触及天花板——它更像是一个预防性工具,为了防止下一场危机,而不是处理眼下的危机 5。

这个区别很重要。短期直接冲击可能不大,但一旦利率下行、借款重新爆发(利率下行之后历史上一定会这样),这个上限就会真正变成一道硬墙。

谁会被打得最重

6 倍 DTI 上限对两类人影响最大。

第一类:手里已经有多套房的投资者。如果你年收入 $150,000,名下两套投资房的总按揭债务已经是 $700,000,你的 DTI 是 4.7 倍。再加一套 $600,000 的房子(按 80% LVR 计算增加 $480,000 贷款),总债务就冲到 $1,180,000——DTI 7.9 倍,远远超过上限 6。

银行要么直接拒掉,要么要求你拿出明显更高的收入或更大的首付。靠单份收入堆到第五、第六套投资房的日子,差不多到头了。

第二类:高房价市场里的首次置业者。一对双职工家庭税前合计 $180,000,6 倍 DTI 上限是 $1,080,000。任何一个独立屋中位价超过 $1,100,000 澳元的墨尔本城区,他们从数学上就直接被排除在外——不管他们存了多少钱、花钱习惯怎样、信用多好。

这正是 APRA 想要的效果。他们要降低那些摊得过薄的借款人比例。但附带代价是:那些本来完全能负担月供、只是 DTI 超线的人,也被一起挡在门外。

对房价意味着什么

APRA 自己的模型估计,银行适应新约束的过程中,短期内按揭放贷量可能下降最多 10%。10% 是一个很大的数字——意味着整体市场的贷款能力凭空少了几十亿澳元 7。

合格买家减少,意味着房产竞争减弱。竞争减弱通常会让价格走软。最容易受波及的,是那些以"借贷能力顶格"的投资者和首次置业者为主的城区——一般是近年按揭原发量占比很高的外围新区。

相反,内城和中环的成熟城区里有更多的全款业主和换房升级型买家,这些人的 DTI 通常较低,因为他们在卖旧房、带着大量净值来买新房。这些地方受到的冲击会小得多。

不过,有一个大多数评论没提的反作用因素:澳洲确实存在真实的住房短缺。2020 年 NHFIC 估计缺口 106,000 套,而且这个数字每年还在扩大 8。供应端的限制会在需求端贷款收紧的同时,继续给价格提供支撑。

净结果大概率是一个减速的市场,而不是一个崩盘的市场。年增长率会从 10% 到 15% 回落到 2% 到 4%。成交量下滑,因为买家要么等,要么降低目标。

对投资者来说,实操响应很清楚:聚焦那些相对于购入价能产生高租金的房子。正现金流让你下一次购房不必完全依赖借贷能力,也让你在贷款收紧的市场里更有缓冲。

聪明的投资者现在该做什么

第一:清楚自己的 DTI。把所有房产的按揭债务加总,除以税前年收入。如果超过 5 倍,你下一次申请就会被仔细审查。如果超过 6 倍,你可能得先做结构调整,才能再借新债 9。

第二:把可计收入最大化。银行在计算还款能力时,通常承认大约 75% 的租金收入。一套周租 $850 的房子,大约能增加 $33,000 的可计收入。两套这样的房子加起来就是 $66,000——足以让你的 DTI 比率明显下降。

这正是高回报率投资策略在现金流之外还能带给你的好处。租金不只是帮你盖住按揭,还在直接扩张你下一次购房的借贷能力。墨尔本东南区 6% 到 7% 回报率的房产,本质上是"DTI 降压器" 10。

第三:把已计划的购房往前挪。如果你现在 DTI 在 5 到 5.5 倍,并打算在未来十二个月内买房,那就考虑提前。贷款环境比半年前更紧,并且随着银行逐步落地 APRA 的要求,还会继续收紧。

第四:多存现金。更紧的贷款环境下,首付越大,和银行的议价能力越强,能拿到的利率也更好。每一元首付都会降低按揭贷款金额,并改善你的 DTI。

宏观趋势很清楚:澳洲房产"无限杠杆"的时代结束了。APRA 已经明示,它会把 DTI 上限当作一个长期工具,根据系统性风险需要随时调整阈值。愿意把策略往"降 DTI"方向调整的投资者——买那些让 DTI 下降而不是上升的房子——会继续搭建组合。依赖最大杠杆的那些人,会一扇门接一扇门地被关在外面 11。