公寓陷阱:为什么那么多华人投资者最后都手里攥着一堆贬值的资产

有些话我必须坦白讲,哪怕会让一些人不舒服。

过去四年,我面对面见过至少五十户华人家庭,他们在 2015 到 2020 年之间买了墨尔本的 off-the-plan(期房)公寓。每一次对话都让人很难受。他们花 $550,000 买了 Docklands、Box Hill 或者 Southbank 的一套两居室公寓。现在估价 $480,000,有的甚至 $450,000。body corporate(业主委员会)费每年 $5,000 到 $8,000,还在往上爬。租金回报勉强能盖住利息,更别说其他持有成本。

卖了就得把亏损显性化。再融资也做不了,因为房价已经跌破贷款余额。卡死在那里。

这不是运气不好,而是澳洲城市里公寓作为投资类别的结构性问题。被伤得最重的,恰恰是那些被开发商和销售中介专门盯上的华人投资者——那些用中文营销材料、专门在华人圈子里推 off-the-plan 产品的团队。

我来讲清楚公寓为什么会作为投资失败、谁靠这个赚钱,以及你该买什么。

核心问题:土地升值,建筑贬值

澳洲的房产投资原理很简单,但太多公寓买家没人跟他们讲过:房子下面的土地随着时间会升值,上面的建筑物会贬值。

Cranbourne 一套 600 平方米地块的独立屋,$680,000 澳元。大约 $560,000 是土地价值,$120,000 是建筑价值 1。十年下来,土地每年增值 7% 到 8%,建筑每年折旧 2.5%。结果是:房产总价强势上涨,因为升值的那部分(土地)远远大于贬值的那部分(建筑)。

Box Hill 一套 $650,000 的公寓,可归属的土地价值大概只有 $80,000 到 $100,000(你在公共地块里的那一小份),建筑价值则高达 $550,000。那一点点土地确实在升值,但庞大的建筑部分在贬值。结果是:房价勉强持平,一旦碰上供应过剩的市场,就直接下跌。

截至 2024 年的过去十年,CoreLogic 的数据讲得特别清楚。墨尔本独立屋涨了 68.2%,墨尔本公寓只涨了 16.4% 2。再扣掉通胀和交易成本,很多城区的公寓投资者在实际购买力层面是倒退的。

这不是墨尔本独有的问题。在澳洲每个首府城市,独立屋和公寓之间都存在这样的背离。它背后是土地的稀缺(有限),对上建筑物的供给(维州政府计划未来十年新增 30 万套以上的高密度住宅)3。

你家楼旁边每新起一栋公寓塔,就稀释一次你的稀缺溢价。一个成熟城区里每起一栋新独立屋,都需要拆掉另一栋——净供给是不变的。

Body corporate:一个无声的财富杀手

公寓的第二个问题,是独立屋业主根本不用面对的持续成本结构。

墨尔本一套普通两居室公寓的 body corporate 费每年 $3,000 到 $6,000。带电梯、游泳池、健身房、前台服务的楼——也正是开发商用来给溢价撑面子的那些配套——年费能冲到 $8,000 到 $12,000。

然后还有特别收费(special levy)。楼需要换屋顶、更换外立面(Grenfell 之后这是一个巨大话题)、换电梯的时候,每一位业主都会收到一张一次性账单。我见过 Docklands 和 Southbank 高层里 $15,000 到 $40,000 的特别收费 4。什么时候发生、金额多少,你说了不算。

算笔账。$650K 的公寓,周租 $500。年租金 $26,000。body corporate $6,000。council rates(市政费)$1,800。水费 $700。保险 $1,200。物业管理费按 5% 算 $1,300。地税 $1,950。总成本 $12,950。净租金收入 $13,050。净回报率 2.0%。

同样 $650K 在东南区买一套独立屋,周租 $550($28,600/年),总成本 $8,100(没有 body corporate)。净收入 $20,500。净回报率 3.15%。

而且那套独立屋的增值速度是公寓的三到四倍。

为什么华人投资者被打击得尤其重

下面这段不太好说,但必须讲。

大约从 2013 到 2014 年开始,开发商就把华人社区标记成 off-the-plan 公寓的目标市场。销售策略非常明确,也非常有效:中文营销材料、在中餐馆办推介会、微信群里推所谓的"内部房源",以及——最关键的——把新建房的印花税优惠作为最主要的财务卖点。

话术大致是这样的:"买这套 $600K 的 off-the-plan 公寓。你可以省 $25,000 印花税,因为是新建的。每年还能拿到 $10,000 的折旧退税。开发商还保证两年 7% 的租金回报。"

这三句话在技术层面都可能是真的,但财务结果可能是灾难性的。

印花税节省是真的,但如果房产根本不升值,那就没意义。你在印花税上省了 $25K,资产却贬值了 $80K。

折旧退税确实是真的,但它会减少你的计税成本基数,等你卖出时资本利得税(CGT)反而更多。你并没有省钱,只是把税延后了。

租金保证意味着开发商把两年人为推高的租金已经算进了购房价。等保证期结束,真实市场租金会比"保证租金"低 20% 到 30%。你从第一天起就买贵了。

"我数不清有多少客户是在意识到自己的'投资房'已经亏了五年之后才找到我们的,"PremiumRea 的 Yan Zhu 说。"共同点永远一样——他们买了一套公寓,多数是 off-the-plan,因为有人在自己圈子里说这是好机会。对开发商来说是好机会,对买家来说不是。"

数据告诉我们:公寓最惨的是哪些地方?

不是所有公寓都一样,所以我来讲具体一些。

表现最差的是内城供应过剩片区的 10 层以上高层。Docklands、Southbank、CBD 的部分区域,以及越来越明显的 Box Hill 和 Burwood,都有庞大的在建和规划供应,价格一直被压着起不来。

Box Hill 是一个典型案例。过去十年,Box Hill 独立屋价格上涨约 45%,公寓只涨了 8% 5。与此同时,Box Hill 还有 2,000 多套公寓在开发管道里等着交付。每个新项目都在给现有存量压价。

Glen Waverley 是类似的剧本。独立屋表现不错,公寓几乎没动。Glen Waverley 一套公寓的毛租金回报率大约 2.5%,而 body corporate 会把这里头相当一部分再吃掉。

例外——是有的——是那些成熟城区里,真正有稀缺性的小体量低层项目(20 套以内)。Brighton 或者 Middle Park 一栋 12 单元楼里的两居室,表现和 Docklands 400 单元塔楼里的两居室完全不同。但这种"精品"项目的价格,和成长走廊里一套独立屋差不多,而独立屋在租金和资本增值上都会继续跑赢。

那该买什么

答案很直接:买土地。

一套独立屋,坐落在 500 平方米以上的土地上,在一个供应受限、人口增长强的城区。东南走廊——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick——提供 $650,000 到 $800,000 的入场价,对应 600 平方米地块的独立屋,土地占价比超过 80% 6。

这些房子没有 body corporate。维护成本只是公寓持有成本的一小部分。租金回报率是 4% 到 5%(相比公寓的 2% 到 2.5%)。资本增值跟着土地走,这些城区过去十年的土地价值年化复合增长率在 7% 到 8%。

如果你正抱着一套表现不佳的公寓,不知道怎么办:认真算一下卖掉、接受亏损、重新投入土地的数字。很多时候,五到十年的资本增值差距会完全覆盖掉你卖出时的那笔亏损。为了不想显性化亏损而继续抱着贬值资产,就是沉没成本谬误的教科书案例——而且每多拖一年,代价越高。

你投资组合里的每一套房,都应该替你工作。如果既不增值,也产不出像样的现金流,那就是死重。割掉它。