公寓亏了钱?卖掉。沉没成本从来不是继续持有的理由

上周一位客户给我看她的公寓。Toorak 的地址。漂亮的楼。十二年前买的。现在值多少钱?比她当年买的还低。她问我要不要继续持有,等它涨回来。我直接告诉她真相:沉没成本不是继续持有的理由,永远都不是。

我每周会收到几十个类似的问题,来自那些被套住的人。套在烂公寓里,套在当初因为错误原因选择的城区里,套在不敢正视亏损的心态里。所以我决定把最常见的问题挑出来,认真回答——用数字,不用感觉。

这是我"快问快答"系列的第三期。问题全部来自我的邮箱和往期文章的评论区。答案我一个字都没软化 1。

我能买 Toorak 的公寓做投资吗?

Toorak 是墨尔本最顶级的城区。独立屋中位价在 $4,000,000 澳元以上。绿树成荫,老钱扎堆,学校顶尖。大家默认这种"威望"会传导到公寓身上。并不会。

把一套典型的 Toorak 公寓——比如 1980 年代低层公寓楼里的一套两居室——的价格走势拉出来。十五年的数据。线是平的。有些年份涨 2%,有些年份跌 3%。整段周期的净变化:几乎为零,扣掉通胀后甚至略负 2。

再看同一城区、同一时段的独立屋市场。翻倍了。有些街道翻了三倍。

原因很本质,而且永远不会变。在澳洲,房产价值由土地驱动。一套公寓只给你一栋楼里很小一部分的份额权益。楼下的土地被几十个甚至上百个业主分摊。你个人的土地份额几乎可以忽略不计。楼越老,建筑本身越贬值。土地也许在升值,但你那一小份根本抵不上建筑物本身的折旧 3。

因为买不起 Toorak 独立屋就去买 Toorak 公寓,这不是"退而求其次",而是进入了完全不同的资产类别,走的是完全不同的表现曲线。你买的不是 Toorak,你买的是一个碰巧挂着 Toorak 邮编的贬值盒子。

如果你买不起高端城区的独立屋,那就在可负担的城区买一套独立屋。$700,000 在墨尔本东南区买一套 600 平方米地块的独立屋,在任何有意义的时间窗口上,都会跑赢 $700,000 在 Toorak 买的一套公寓。数据在这一点上没有半点模糊 4。

我知道对那些从小就相信"地址比资产类型重要"的人来说,这话不好听。在中国,顶级地段的公寓表现很好,因为土地稀缺的运作方式完全不同——几千万人挤在有限空间里的超大城市,有真实存在的、由密度驱动的升值逻辑。但澳洲不是中国。我们有 770 万平方公里的土地、2600 万人口。我们的城市是平铺的,我们的规划法鼓励低密度住宅。底层逻辑完全不同。把海外的假设强行套用到澳洲投资策略里,是我见过最常见、也最昂贵的错误之一。

说得再直接一点:手里有 $700,000,你拿去买 Toorak 的公寓,买的是一栋贬值的建筑加一个漂亮邮编。同样的 $700,000 拿去 Cranbourne 买一套 600 平方米地块的独立屋,买的是一块未来 30 年每年都在升值的土地,再加上面一套每周至少 $500 租金的房子。一个让你在饭局上自我感觉良好,另一个让你真正变富。自己选。

我的公寓七年亏了 $40,000,要不要止损?

要。

我会展开讲,但答案就是:要。

你需要问自己的问题只有一个,而且也只有这一个重要。忘掉你当初付了多少。忘掉印花税。忘掉律师费。这些钱都已经花出去了,回不来了,全是沉没成本。

唯一的问题是:如果你现在手里有一笔现金,正好等于这套公寓当前的市价,你会选择今天再买一次同样的公寓吗?

如果答案是"不会"——而对于一套贬值了七年的公寓,答案几乎肯定是"不会"——那继续持有就是非理性的。你是在用你的净值(也就是这套公寓的当前价值)去投资一个你根本不会主动购买的资产。这就是最纯粹的沉没成本谬误 5。

来算笔账。

你七年前用 $420,000 买了一套公寓。现在值 $380,000。你觉得卖掉就等于"损失"了 $40,000。但这 $40,000 你已经损失掉了。这笔损失在过去七年里一点一点发生,不管你承认与否。卖出只是把一个已经存在的损失显性化而已。

再想想机会成本。如果你按 $380,000 卖掉,还清剩余的贷款,把净值投入一套有土地的独立屋——哪怕只是外郊区一套普通的——未来十年会发生什么?

过去二十年,墨尔本成长走廊里的独立屋年化增值率在 6% 到 8% 之间。以 7% 的增长率、用你释放出来的净值作为首付买一套 $650,000 的独立屋,十年后这套房大约值 $1,280,000。而你的公寓按过往表现,大概还是 $400,000,运气好一点 $420,000——回到你当初的出发点 6。

差距:$880,000。

因为害怕把亏损变现而抱着一笔烂投资不放,就像因为在一起太久而继续留在一段糟糕的婚姻里。过去不是继续的理由。未来的走向,才是唯一重要的事情。

沉没成本,不是成本。这句话再读一遍。

Geelong 还值得投资吗?

老实讲:要看你买 Geelong 的哪一部分、以及什么价格。

Geelong 的北部城区——Norlane、Corio、North Geelong 的部分地段——在十二个月前确实是真正的价值机会。我们当时帮客户以 $400,000 到 $450,000 的价格拿下房子。结实的砖房,500 平方米以上的地块。周租 $400 到 $450。毛回报率超过 5%。可负担比率极佳,空置率极低,入场价格低到风险收益比站得住 7。

但是过去半年,价格一路跳涨。我们一月份 $500,000 拿下的房子,现在挂牌 $600,000。半年涨 20%,这让数学逻辑变得很不一样。一个城区在这么短时间内重定价,你必须问自己:我买的是价值,还是动量?这是完全不同的两件事。

到了 $600,000 这个价位,Geelong 就开始和墨尔本外东南区——Cranbourne、Hampton Park、Doveton——直接竞争,而后者在同等地块面积下人口增长更强、基建更好、离墨尔本就业中心更近。Geelong 的劳动力市场有限,而住 Cranbourne 的人可以通勤去 Dandenong、Frankston 或 CBD。这种就业灵活性对租赁需求的支撑,不是一座区域城市能比得上的 8。

如果你的预算在 $650,000 及以上,墨尔本提供的选择明显比 Geelong 好。就这么简单。

话说回来,如果你的预算确实是 $400,000 到 $500,000——比如你是首次投资、首付有限,或者你通过 SMSF(自管养老金)买房,借贷能力受限——那 Geelong 北部走廊仍然是可行的。只是要清楚:容易赚的那一部分已经被吃掉了。你是在更高的基数上入场,未来增长率会从过去十二个月的爆炸式上涨回归到一个温和水平。

我对 Geelong 的长期看法并不悲观。维州第二大城市,就业多元化真实存在,人口持续流入,需求端的支撑永远会在。但时机和价格很重要。半年前 $450,000 的房子今天付 $600,000,需要的投资逻辑和我们之前 $450,000 入场时完全不一样。签合同之前,先想清楚你的逻辑是什么。

Croydon 和 Mill Park 哪个更适合投资?

两个都是不错的选择。非要我选,我偏向 Croydon 及周边的东部走廊——Mooroolbark、Kilsyth、Ringwood East。

Croydon 一带的人口画像,对长期投资者特别友好。这个区域聚集了一批为了东部私立学校而迁入的家庭。他们是高收入家庭——企业主、公司管理层、专业人士——租期通常从六到十二个月开始,等孩子在学校稳定下来后,往往续租到两到三年。他们是稳定的租客,愿意为布置良好的房子付高于市场的租金,也极少破坏房屋。在我管理墨尔本租赁组合的经验里,东部城区始终是每户每年维修电话量最少的区域 9。

Croydon 一带的地块也比较大——往往在 700 到 900 平方米之间。这就带来了 granny flat(副住宅)潜力,可以彻底改写租金回报曲线。$750,000 的房子加建一套 $100,000 的 granny flat,周租达到 $900 以上,在这条走廊里是完全现实的。

Mill Park 有它自己的优势。靠近 La Trobe 大学,创造了学生租赁市场。但我在学生租客这件事上有一个坚决的看法,我也会对每一位客户说:在整个墨尔本都市区空置率不到 2% 的住房危机里,为什么要租给流动的学生群体,而不是租给一个签两年合同的双收入家庭?

学生每十二个月就搬一次,家庭会住三到五年。学生合租,会在租金上死磕;家庭需要整套房,会为稳定支付溢价。在一个租客需求远超供给的市场里,你应该优化的是质量和长期性,而不是床位数量。一个学生租客的周转成本——重新广告、清洁、空置期间的租金损失、新的房屋状况报告——每换一次要 $2,000 到 $3,000。按年度周转算,会很快吃掉你的回报率 10。

这不是说 Mill Park 不好。而是说,如果你的投资逻辑依赖学生需求,你的根基就比必要的更脆弱。Mill Park 也有稳定的家庭租赁市场——只是因为 La Trobe 的角度更显眼,家庭市场反而被忽视了。

每一个糟糕决策背后都有同一条主线

过去几年回答了几百个这类问题,我看到的是同一种模式在反复出现。

人们基于感觉买房,而不是基于数据。他们买在自己听说过的城区,而不是自己分析过的城区。他们因为买不起同一邮编的独立屋就去买公寓,而不是换一个邮编去买独立屋。他们把输的仓位死死抱着,因为承认错误比继续默默亏钱更痛苦。

这些错误全部来自同一个地方:在一个奖励冷静分析的领域里做情绪化决策。

我敢这样说,是因为我自己职业早期也犯过同样的错误。我用过错误的所有权结构。我留下过本该卖掉的资产。我让自尊压过了算术。直到一张六位数的税单把我从梦里打醒。那段经历很惨烈,但它永久地重塑了我思考房产的方式 11。

房产投资里最危险的一句话是"但我觉得这个区感觉还不错"。感觉不是数据。感觉付不了贷款。感觉保护不了你——当利率上行、你的公寓市值跌破未偿还贷款余额的那一天。

房产投资不是找到完美的城区或完美的房子,而是持续地应用一套框架——可负担比率、土地占比、空置率、租金回报率——并且有纪律在数字不成立时转身离开,哪怕这笔交易的其他部分看起来都很对。我亲自走掉过一些我本人非常喜欢的房子,只因为回报率比我的门槛低 0.3%。这种纪律让我的客户加起来省下了以百万计的钱。

最后还有一件事想说。有几个人问我,维州的首次置业补贴会不会改变分析结论。不会。$10,000 的补贴修不好 $200,000 的问题。如果底层资产错了——结构错、地段错、类别错——任何政府激励都救不回来。该用好补贴就用好补贴,但不要让 $10,000 的胡萝卜骗你去吃一个 $700,000 的错误。

如果你对自己目前的投资组合有问题,或者正抱着一套毫无起色的公寓不知道该怎么办,发给我。我会诚实作答。这是我唯一的工作方式 12。

我是 Yan,精算师出身的买家中介。更多 Q&A,很快再见。