$640K 的房子被人笑话,现在每周收租 $885

我现在站在墨尔本东南的一栋三房独立屋里。五个月前我们以 $640,000 澳元的价格把它买下来。交割后几周内,银行就把它估到了 $700,000——什么都没动,账面已经涨了 9.4%。

但我拍这段实景走读,不是因为这份资本增值。我来是因为这套房子即将以 $885 一周的周租挂牌出租,而我们全部装修只花了 $60,000。

毛回报率 6.5%。在这个大多数投资者每月都要从工资里掏 $1,500 来补月供的市场里,这套房从第一天起就把自己的成本全部覆盖了。业主只出了首付,后面全靠租客在付。

我们到底做了什么,以及为什么它跑得通——下面完整讲一遍。

我们怎么找到它(以及为什么你在 REA 上找不到)

这套房从没挂到 realestate.com.au 上。我们是通过 off-market 渠道买下来的——通过我们和中介的关系网络,在它还没进入公开挂牌之前就拿下了它。

当你在同一条走廊——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren 以及更广的东南——反复成交,本地中介会开始把新房源优先递给你看。他们清楚我们交割快,building inspection(建筑检查)之后只要不是真的有结构问题我们就不改价,而且贷款是预批过的。这种稳定记录换来的是优先权——让我们能接触到那些放到公开市场上会立刻引来 40 组竞价的房产 1。

这一单是一个中介带来的,他的卖家想安静卖房。不打广告,不开开放看房,不做六周的营销周期。一份干净的无条件 offer,$640,000,60 天交割。对卖家来说,这是用确定性换戏剧化;对我们客户来说,这是比同类房产在拍卖上的成交价低了大约 $60,000。

道理很简单但值得再讲一次:最好的投资房几乎从不出现在公开市场上。如果你只在 REA 和 Domain 上翻,你一直只是在挑别人挑剩的。

前栋主屋:三房,每周 $540

主屋是一栋标准的三房一卫砖皮屋,地块 600 平方米以上。我们买下来时,室内很旧——1980 年代的原装地毯,一个从 Howard 政府时期就没动过的厨房,漆色大致在“奶白色”和“烟熏色”之间。

我们的装修是刻意精简的。投资房不做 over-capitalise(过度投入),尤其在 $600,000-$800,000 这个价位段——租客要的是“干净、好用”,而不是“设计感”。

主屋上花的钱是这样的:

• 全屋 SPC 地板:$5,000(含人工,大约 $55/平方米)
• 全屋内墙重新刷漆:$4,500
• 新厨房(IKEA 板式柜 + 层压台面):$8,000(含安装)
• 清洁与小修:$2,500

主屋装修合计大约 $20,000。

结果?一套看起来和用起来都“半新”的三房屋。新地板、现代感的厨房、干净的墙面。前栋我们挂的周租是 $540,这在当地价位上是有竞争力的——不是最高,不是最低。有竞争力的定价能快速吸引多份申请,而“短空置期”比“多要 $20 但要多空三周”更划算 2。

granny flat:一房,每周 $345

这单真正特别的是这里。前业主已经在后院盖好了一个合规的 granny flat(副住宅)——一个标准的一房一卫单元,大约 30 平方米,带独立入口、kitchenette 和卫生间。

这个 granny flat 已经有 Building Permit(建筑许可),也接近 OC(入住证)状态,意味着我们把最后的合规步骤补完之后,它就可以合法出租。我们不用从零开始盖——等于继承了一个前业主大约投了 $110,000 造的合法第二套住宅。

granny flat 上花的钱:

• 新 SPC 地板:$2,000
• 内墙重新刷漆:$1,500
• 分体空调(出租合规要求):$2,500(含安装)
• 卫生间五金更新:$3,500
• 清洁与小修:$1,000

granny flat 装修合计大约 $10,500。

这个 granny flat 挂 $345/week。在这个区域,一个翻新完、带自己的卫生间和 kitchenette、租客有完整隐私和独立入口的一房 studio,几天之内就能租出去。墨尔本东南对这种面向单身租客的实惠住房需求大得惊人。这条走廊的空置率低于 1.5%,我们挂出来的 granny flat 通常在头一周就能收到 15-25 份申请 3。

装修合计:$20,000(主屋)+ $10,500(granny flat)+ $29,500(其他工程和预备金)= 合计 $60,000。

真正关键的那组数字

回报率是整件事的核心,我把账列清楚。

购入价:$640,000 装修合计:$60,000 总投入:$700,000

主屋周租:$540 granny flat 周租:$345 合计周租:$885 年租金:$885 × 52 = $46,020

毛回报率:$46,020 ÷ $700,000 = 6.57%

再看现金流。按原始购入价 80% LVR($512,000 贷款),只付利息,利率 6.2%:

年利息:$31,744 Council 地税:$2,000 水费:$650 保险:$1,800 物业管理(dual occupancy,6.9% + GST):$3,500 维护备用金:$2,000 地税 (land tax):$2,000

年度持有成本合计:$43,694 年度租金:$46,020

年度净盈余:$2,326

不是一大笔钱,但是正的。在一个“墨尔本投资房平均每年净亏 $8,000-$12,000”的市场里,能打平——更别说跑出正的——本身就是一个显著的竞争优势 4。

还有大多数人没看到的那一层:这套房在 5 个月里还涨了 9.4%。银行的 desktop 估价,在 $640,000 购入的基础上给到 $700,000。这 $60,000 未实现的 equity 增值就摆在那里,时机合适时随时可以通过再融资抽出来。

为什么这套策略在 2022 年更重要

我讲直接一点。在现在的利率环境下,COVID 低利率时期能跑得通的策略里,大概 80% 已经失效。

买一套负扣税的房子,然后等资本增值来救你?在利率 2.5% 的年代那是可行策略。在 6% 的利率下,持有成本会让这个算式变得很痛。我认识一些在狂热期买进 Brisbane 和 Perth 的投资者,现在在卖——因为每月的现金流出扛不住了。

还跑得通的那套策略,就是我们刚刚走过的这一条:通过 off-market 低于市场价买入,通过一个已有的或新盖的 granny flat 加一条收入流,装修控制在 $60,000 以内,回报率要覆盖所有持有成本。

这套模型我们已经跑了 200 多次。公式很稳定:购入价 $600,000 到 $800,000,土地价值在总价中占比超过 80%,地块大于 550 平方米,侧院通道大于 3 米(新盖 granny flat 时吊车要进场),装修后目标回报率 5.5-6.5% 5。

符合这些条件的房子很稀缺。它们不会在公开市场挂好几周。它们是被有网络、有预批贷款、敢下无条件 offer 的人买走的。

“关于任何一套投资房,我唯一会问的问题是:它能不能从第一天起自己养活自己,”Joey Don 说。“如果答案是不能,那不管这个城区‘马上要爆发’我都不关心。自给自足是底线,增值是奖金。”

这套房未来可以变成什么

除了租金回报之外,这套房在未来 5-10 年里还有能成倍放大价值的开发选择权。

地块 600 平方米以上,户型支持三幅地的分割方案。如果业主决定把现有房子拆掉,盖三套 townhouse,在这个城区里同等条件的空地每幅卖价大约 $300,000-$350,000。三幅地按每幅 $320,000 算,光土地价值就是 $960,000,而购入价是 $640,000。

这不是我们现在就要执行的策略——租金回报太好,不舍得打断。但这个选择权存在,而土地里藏着这种选择权,正是“真正的投资”和“恰好有租客的房产”之间的分界线。

这就是我常说的“买土地,送房子”的意思。房子产生收入,granny flat 产生收入,但土地才是资产。而土地不会折旧,不需要换地板,也不会凌晨 2 点因为热水器坏了给你打电话。

租客在付月供,土地在搭建财富。其他一切都只是维护。