我怎么帮一对年收入 $120K 的夫妻,两年里买下三套投资房(同一笔首付,用了三次)

你大概想知道,一个拿普通工资的人——不是外科医生,不是科技创始人,也不是继承了一笔钱——是怎么在两年里就变成三套投资房的业主。我一步步讲给你听,因为这套打法其实比大多数人想的要更系统。

机制很简单:买一套会升值的房子,再融资把净值抽出来,再把这笔净值当成下一套房的首付,然后重复。真正难的是执行——要在对的地方、以对的价格买到对的房子,而大多数人至少会搞错其中一个。

我们的客户张先生(化名)允许我分享他完整的操作路径。每一笔购入价、每一条租金数据、每一次再融资的数字,我都会摊开 1。

起点:怎么看都是一对普通人

张先生和太太两年前找到我。家庭年收入 $180,000——在墨尔本的双职工专业家庭里算扎实,但谈不上特别。存款 $180,000。他在北区上班,职业还在早期阶段,前面充满不确定性。

手里 $180,000 的存款,最正常的打法,就是在上班通勤半径内找一套自住房。可能是北区一套三房的 unit,或者外环城区一套小房子。一套房,一份房贷,借贷能力一次用完。

90% 的人在他这个位置都会这么做。这么做也完全行得通——他会拥有一处不错的自住房,和几乎为零的财富积累势能。

我给他提了一个完全不同的方案:干脆跳过自住这一步。住在哪里就租在哪里,买房去数字能说得通的地方。用第一套房作为第二套、第三套的起跳平台 2。

第一套:Frankston,$540,000(内部房源)

这个机会是我们通过 off-market 网络拿到的。Frankston 的一块 600 平方米的地——成熟的东南城区,租客需求强,土地价值基本面也扎实。这套房根本没上公开挂牌。挂牌中介愿意直接把房子递到我们这里,是因为他们清楚我们能快速出手、条件简洁。

成交价:$540,000。在这个地块面积下,已经明显低于城区中位数。

张先生又投了大约 $20,000 做了一次轻度翻新——重新刷漆、地板打磨、厨房做一些小更新,完全没有动结构。这类工程我们内部 Reno 团队两三周就能做完。

结果:出租周租 $800。按 $540,000 购入 + $20,000 装修($560,000 总投入)算,毛回报率 7.4%。当时利率下月供被租金稳稳覆盖,交割完第一周就是正现金流 3。

张先生看到第一笔租金到账时是什么反应?第二天就打电话过来让我开始规划第二套。那一刻我就知道,这个客户是真的懂这场游戏。

再融资:把账面上的涨幅变成真金白银

购入六个月后,我们通过 CBA 申请了一次银行估价。估出来 $650,000——比原本的购入价高 $110,000,六个月涨了 20%。

$650,000 按 80% LVR(贷款价值比)计算,银行最多可以放贷 $520,000。张先生现有的贷款大约 $430,000(即 $540,000 的 80% 减去首付后剩余的部分)。$520,000 与 $430,000 之间的 $90,000,就是可以通过再融资抽出来变现的 equity。

但我们只抽了 $80,000。我永远留一点 buffer。市场会有短期波动,没人想正好卡在 80% LVR,一点余量都没有。

张先生再加上自己的 $80,000 存款,合在一起,第二套房的可用预算是 $160,000 4。

一个被严重低估的小知识:选银行做再融资估价时,CBA 在墨尔本东南的 desktop 估价一直偏乐观。这不是什么秘密,这是我们在几十次再融资里观察到的数据规律。估价银行要战略性地选。

第二套:Cranbourne,$650,000

手上有 $160,000 可用资金后,我们把目标价位稍微往上提了一点。Cranbourne——东南另一个核心城区,属于 Casey 增长走廊,基建也扎实,包括未来的 Cranbourne East 铁路延伸线。

成交价:$650,000,地块 600 平方米以上。按我们标准的翻新方案再做一次 duplex(双拼)改造——同一套房创造两条独立的出租线——周租做到 $850 5。

到这一步,张先生手上两套房,合计周租 $1,650($800 + $850)。两套都能自给自足——租金覆盖月供、地税、保险、管理费。他每周还要从工资里往里倒钱吗?除了那笔一次性的装修成本之外,基本为零。

更重要的是,他手上已经握着墨尔本增速最快走廊里总面积 1,200 平方米以上的两块地。两块都具备开发潜力——要么分割,要么加建 granny flat——这张牌随时可以在未来几年打出来。

一对还没到三十岁的夫妻能走到这一步,已经非常漂亮。但故事还没完。

第三套:Geelong(一次 regional 下注)

一年之后,我们把 Frankston 和 Cranbourne 两套都做了再融资。两套都涨了——各自估价大约 $730,000。合计能抽出来的净值是 $100,000。

张先生从存款里再加了 $50,000(工资储蓄加上累积下来的租金盈余)。总共 $150,000 可用。

第三套我建议换个思路。与其在墨尔本再把预算拉到极限,不如往 regional 走一走。Geelong——维州第二大城市,人口增长强劲,Regional Rail Link 让它真正变成了墨尔本通勤族的现实选项 6。

成交价大约 $450,000。轻度翻新三周搞定,两周之内就出租了,租金完整覆盖月供。

张先生到这时已经在两个市场里持有三套房。投资组合总值约 $1.9 million。贷款总额约 $1.4 million。净值约 $500,000。年租金收入约 $130,000。每年自己要补贴进去的现金流大约为零 7。

全部是从一笔最初的首付开始,用了三次循环跑出来的结果。

为什么这套打法跑得通(以及哪里可能出事)

这套策略靠的是两件事同时成立,缺一不可:

高租金回报——让月供从第一天起就被租金覆盖,投资者不用持续往里倒钱。如果租金不够覆盖月供,每个月都在放血,投资者根本攒不出下一套的首付。在张先生这个案例里,每一套房翻新完都立刻进入正现金流状态。

高资本增值——让房产在 12-18 个月内产生可再融资的净值。如果房子不涨,就没有净值可以抽,整个链条就断了。张先生这边,三样东西同时发力保证了快速升值:买在市场价以下(off-market 渠道)、买进土地供应真实受限的城区、再通过装修做增值 8。

任何一环缺掉,这套策略就卡住。回报率 8% 但不涨的房子,只给你现金流,不给你起跳平台。涨幅 10% 但负现金流的房子,在你等净值的那几年里,一直在吸你的存款。

真正的甜蜜点——也是我们团队的本事所在——是找到两头都能兼顾的房子。墨尔本东南,$550,000-$750,000,600 平方米地块,有轻度改造空间,能做双出租。这个画像稳定产出 6-8% 的回报率,加 7-10% 的年资本增值 9。

风险在哪里?利率突然上行,会让租金覆盖率变紧。市场回调,会让估价下滑,再融资空间消失。租客空置,会让现金流出现缺口。这些都是真实的风险,任何用这套策略的投资者都得准备好缓冲——现金储备、收入余量、保守的 LVR 目标。

但你要想另一条路——死攥着存款看价格往上跑,最后把借贷能力拉到满格买一套房,然后祈祷一切顺利——本身也有很现实的风险,包括最大的那条:一辈子都没有真正把财富跑起来。

张先生的故事对你意味着什么

张先生没什么特别,他只是够自律。他做了三个挺难受的决定——租房而不是买自住房;买到朋友都没听说过的城区;在每一步之间耐心等待,相信整套策略。

同样这套 playbook 我已经帮几十位客户跑过。细节会变——不同的城区、不同的价位、不同的时间线——但结构是一样的:买对、装修精准、租到高位、再融资,然后重复。

跑得通的客户都有两个共性:他们把房产当金融工具,而不是一种生活方式声明;他们愿意忍住两到三年的“慢”,换取投资组合的复利。

如果你手上有 $100,000-$200,000 的存款,家庭年收入在 $120,000 以上,你是可以复制这条路的。这条路不神秘,它就是一道数学题 10。

第一步永远是最难的那一步:承认内城那套带屋顶泳池的公寓不是正确选择。后面的一切,都是执行。