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title: "维州刚刚更新了租赁法（868 页）。真正改变的其实没几样。"
description: "维州 Residential Tenancies Act 从 107 版更新到 108 版，868 页读完：提案全未落地，只新增一条争议解决通道。"
author: Joey Don
date: 2025-06-06
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 陷阱与警示
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/victoria-rental-law-update-108-landlord-impact
tags: ["租赁法", "Victoria", "Residential Tenancies Act", "房东权益", "租客保护", "VCAT", "物业管理", "立法"]
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# 维州刚刚更新了租赁法（868 页）。真正改变的其实没几样。

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-06-06*

*更新于 2026-08-05*

> 看到 Victoria 新版租赁立法发布的那一刻，我心跳明显加快。然后我让团队花了两周时间，把那 868 页全部啃了一遍。结果——虚惊一场。不过里面有几件事，房东还是得搞清楚。

老实讲——当通知弹出来，告诉我 Victoria 的 Residential Tenancies Act 已经从第 107 版更新到第 108 版时，我胃里一沉。

又一轮租客保护？更严的涨租限制？新的维修义务？每次维州政府动一下租赁法，房东们都要屏住呼吸。

于是我做了任何一家有责任感的物业管理公司都会做的事。我让租务团队关在会议室里两周，把整份文件从头读到尾。整整 868 页 [1]。

结果？一个真正意义上的惊喜。外加一个小彩蛋。

## 之前提出了什么（以及它为什么让房东紧张）

过去两年里，维州政府抛出了好几份提案，让房东和物业经理们如坐针毡。最大的三项：

**标准化租赁合同。** 有一份提案打算限制房东在租约里添加特别条款的能力。说白了，这会让原本灵活的宠物押金、花园维护条款、特定使用限制等等统统失效 [2]。

**扩大维修义务。** 另一份提案想增加房东必须主动维修和维护的项目范围，可能把现在被视为租客责任或合理使用损耗的项目也划进来 [2]。

**涨租限制。** 还有提案要在现有的 12 个月最短间隔之外，进一步限制房东涨租的幅度和频率 [2]。

这三项里只要落地任何一项，都会实质性影响房东的回报。标准化租约那条尤其让我担心，因为我们用的是专门起草的条款，同时保护房产和房东利益——这些条款，通用模板根本不允许。

所以第 108 版一出来，问题就是：这些东西，真的写进法律了吗？

## 实际改动：几乎为零

团队花了两周做 107 版和 108 版的逐条比对，得出的结论是：那些被提出的修改，一条都没有落地。它们仍然停留在提案状态——讨论文件、咨询报告、政策意向。不是法律 [3]。

立法本身没有出现影响房东日常运营的实质性变动。涨租规则照旧（最少 12 个月间隔，合理市场价上调）。租约仍然可以加特别条款。维修义务没有被扩大。

对房东来说，这是好消息。监管环境是稳定的。你过去两年按什么规则在操作，明天还是按同一套规则操作。

但是——我谨慎地说——稳定不等于永恒。那些提案依然摆在台面上。没有被撤回。它们目前处于政府所说的 "进一步咨询" 阶段，也就是说，政治条件一旦成熟，随时可能被激活 [3]。

我的建议是：别松懈。保持关注。但也别因为一部还没通过、甚至可能永远不会通过的立法，就恐慌抛售自己的墨尔本投资房。

「那个月给我打电话的房东里，有一半是把一份 consultation paper 当成已经生效的法律在引用。我的团队把 version 108 整整 868 页读完，我才开口讲这件事——因为一个标题就把投资房卖掉，才是真正贵的错误。」 —— Joey Don，联合创始人兼 CEO，PremiumRea

## 新的争议解决机制

话说回来，确实有一项值得留意的真改动。政府引入了一条新的争议解决路径，专门针对维州租赁领域最大的抱怨：VCAT 太慢 [4]。

任何经历过 VCAT 的人都知道那种痛。你因为租客八周没交租而申请收回房屋令。听证会排到六周以后。租客申请延期。又是四周。等你真正拿到命令，租客已经白住了四到五个月。

新的机制在 VCAT 之外多开了一条替代路径——专门处理相对简单的争议（租金欠缴、押金索赔、小额维修纠纷），流程比走完整个仲裁庭要快 [4]。

细节还在陆续公布，但我们团队已经开始研究怎么把它整合进日常运营。如果真能把处理时长从 10 到 12 周压到 4 到 6 周，那对房东来说就是实打实的改进。每提前一周解决问题，就是多收回一周租金。

等这套体系正式上线后，我们会做一次完整的运营评估。目前的重点是：政府承认 VCAT 已经不堪重负，至少在尝试提供更快的替代方案。

## 墨尔本市场并不在乎立法噪音

让我觉得最有意思的是现在这个时间点。尽管关于 "亲租客立法" 的声音没停过，尽管地税 (land tax) 一次次上调，尽管舆论一直在说 Victoria 对房东不友好——市场却在悄悄转向 [5]。

墨尔本房市已经平走了三年。这让很多人产生一种错觉：这个市场肯定是哪里出了根本性问题。但真要说，那只是一轮标准的周期性底部——和 Perth（2014–2020）、Adelaide（2015–2020）、Brisbane（2017–2020）在各自复苏前走过的路一模一样。

领先指标现在正往正面方向走。东区三个月的房价数据已经翻红，而十二个月的数据还是平的。东南走廊的租房空置率在 2% 以下。房子挂牌天数在下降。首次置业者的活跃度在上升 [6]。

立法不会凌驾于市场基本面之上。如果供应紧张、需求旺盛、负担能力又合理，房价就会承受上行压力——不管 Residential Tenancies Act 对宠物押金怎么规定。

我们团队今年在墨尔本成交了将近 100 套房子。每一套都是正现金流。每一套都坐落在 600+ 平方米的土地上，土地价值超过购买价的 80%。Victoria 的租赁法环境只是我们决策里数十个因素之一，坦白讲，连前五都进不去 [7]。

真正的前五是：土地价值比、负担能力、租金回报率、空置率、人口增长趋势。其他一切——包括立法——都是次要的。

我是 Joey Don。那 868 页我们替你读完了，你不用自己读。结论是：放轻松。然后继续买好房子。

## 参考资料

1. [Victorian Government, 'Residential Tenancies Act 1997', Version 108, 2020. 完整立法文本——868 页，涵盖所有住宅租赁义务、权利和程序。](https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/residential-tenancies-act-1997)
2. [Consumer Affairs Victoria, 'Rental Law Reform — Consultation Papers', 2019-2020. 针对标准化租约、维修义务扩展和涨租限制的改革提案。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/changes-to-renting-laws)
3. [Victorian Government, 'Residential Tenancies Act — Version 107 to 108 Comparison', 2020. PremiumRea 内部分析，确认提议的改动仍处于咨询阶段。](#)
4. [Victorian Civil and Administrative Tribunal (VCAT), 'New Dispute Resolution Pathway — Residential Tenancies', 2020. 面向简单租赁争议的更快替代解决机制。](https://www.vcat.vic.gov.au/case-types/residential-tenancies)
5. [CoreLogic, 'Melbourne Market Recovery Indicators', Q4 2020. 三个月与十二个月房价变动对比分析，显示早期复苏信号。](https://www.corelogic.com.au/research)
6. [SQM Research, 'Vacancy Rate Report — Melbourne Southeast', November 2020. Cranbourne、Narre Warren、Hampton Park 走廊空置率低于 2%。](https://sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php?region=vic-Melbourne)
7. [PremiumRea 投资组合数据：墨尔本约 100 笔成交，全部正现金流，600+ sqm，土地价值比 80%+。投资决策基于基本面而非立法环境。](#)
8. [Real Estate Institute of Victoria (REIV), 'Market Conditions Report — Melbourne', Q4 2020. 挂牌天数下降，首次置业者活跃度上升。](https://www.reiv.com.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/victoria-rental-law-update-108-landlord-impact
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent