--- title: "维州四套住宅 VicSmart 新政：买地前到底要查什么" description: "解读 2026 年 9 月四套住宅快速审批消息：10 个工作日不等于开发完成。逐项检查产权、规划、尺寸、配套和持有成本。" author: Joey Don date: 2026-09-10 dateModified: 2026-09-10 language: zh-CN category: Renovation & Development url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/vicsmart-four-homes-ten-day-planning-victoria-2026 tags: ["Renovation & Development", "Property due diligence", "Victoria"] --- # 维州四套住宅 VicSmart 新政：买地前到底要查什么 *By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2026-09-10* > 解读 2026 年 9 月四套住宅快速审批消息：10 个工作日不等于开发完成。逐项检查产权、规划、尺寸、配套和持有成本。 维州政府于 2026 年 9 月 2 日宣布，符合条件的一地最多四套住宅项目将进入 10 个工作日的规划审批通道。公告同时明确：设计标准、历史保护、环境等规划控制仍然适用。它并没有把每一块大后院都变成四套可以出售的房子。[1] 买家真正需要确认的是：这一个产权、这一套设计，能否符合对应条件。本文核实了政策公告，并整理买地尽调顺序；不把公告直接当作某个地址已经符合现行条文的证明。 ## 先确认申请类别，再讨论土地大小 广告里的“四套 townhouse，STCA”，表达的是待审批设想。请规划师写清楚现行分区及 schedule、每一个触发许可的事项、适用的 VicSmart 申请类别，以及所依据的条文版本。把意见日期和对应图纸一起留档。新闻标题不能替代这一步。[2][3] Joey 在 9 月文案里说：“现在值钱的不是‘大地块’三个字，是‘干净的大地块’。”落实到买房流程，“干净”应该理解为限制已经查清，而不是地图上 overlay 一栏看起来空白。 ## VicPlan 和产权文件必须一起看 在 VicPlan 生成地址报告，核对真正的地块边界；然后取得 title、分割图和产权引用的具体文件。把 easement 画到方案上，并让过户律师解释 restrictive covenant。分区支持开发，不代表产权限制自动消失。[4][5] 例如，一地一户的限制条款，不能因为政策鼓励增建就假定失效；也不能反过来一概认定永远无法改变。需要查文字、设立时间、受益土地和对应法律程序。现有协议和旧许可条件也要放进资料包。 ## 先画有尺寸的方案，再给开发潜力出价 请测量师取得现状和高程资料，将保留主屋、新住宅和出入通道放在同一张图上。除了房屋轮廓，还要放入室外空间、绿化、适用的停车要求、垃圾收集、排水及对邻窗的影响。树木位置和保护所需空间也不能漏掉。Clause 55 等适用规定管理的远不只是几个建筑方框。[3] 面积相同的狭长地和方正地，能做的方案可能很不同；平地和需要挡土墙的坡地，成本也不同。可用于出价的成果应包括尺寸、假设和未解决事项。没有尺寸的彩色概念图，还不足以支持开发估值。 ## 把审批和交付节点拆开 项目时间表至少应分别列出： 1. 确认规划路径，补齐材料，并取得需要的转介机构意见。 2. 取得规划决定，解决影响设计的许可条件。 3. 完成建筑审批、工程设计、水电方案及采购。 4. 完成施工、检查及相应入住要求。 5. 如要独立产权出售，继续完成分割认证、合规要求及产权登记。[2][6][7] VicSmart 的时间针对规划决定，决定也可能是拒绝。前期资料准备、补件、配套施工和产权登记，都不会从总工期里消失。每一个节点要写明由谁负责，以及凭什么文件进入下一步。 ## 可行性里保留慢方案 出价要建立在可实施的方案上，完整计入设计、拆除、施工、配套、融资、预备金和出售费用。至少再算一次：如果不能走快通道、需要额外水电接入，或成品售价低于预期，项目是否仍然成立。更早拿到许可可能节省持有成本，但并不保证开发盈利。 还要区分普通新增住宅与 small second dwelling 奶奶房路径。后者有独立条件，不能直接当作可分割出售的新地块。[8] 比较两种策略时，可接着看[奶奶房完整报价检查](/zh/blog/granny-flat-quote-total-project-cost-victoria)和[相邻地块合并开发](/zh/blog/land-assembly-neighbouring-blocks-development-feasibility)。 ## 常见问题 ### 10 天拿到规划决定，是否代表 10 天后就有四个产权可以卖？ 不是。建筑、分割、配套、合规和登记有各自要求与时间，规划评估只是项目的一环。 ### 有没有一个面积数字，可以保证一地四套？ 没有一个通用面积数字能保证资格或布局可行。必须结合适用规划控制和有尺寸的设计判断。 ### 按开发潜力出价前，最少应取得什么？ 取得产权文件、注明适用条文和日期的规划意见、有尺寸的概念方案、配套查询，以及包含慢审批情景的测算。先做[地址级规划检查](/zh/planning-overlays-victoria)，再完成[Section 32 尽调](/zh/section-32-due-diligence-victoria)。 ## 原始视频与本文核验范围 本文结合下列已发布视频中的实务问题，并按本文核验日期补充官方资料。视频中的个案价格、预测和概括不能直接当作其他物业的结论。 - [抢跑维州VicSmart新规：10天获批4套Townhouse！教你6步抄底墨尔本无Overlay大地块](https://www.youtube.com/watch?v=lUYnMpqOl68) ## 参考资料 1. [Victorian Government: four-home fast-track announcement, 2 September 2026](https://www.premier.vic.gov.au/more-homes-built-faster-working-people) 2. [Planning Victoria: VicSmart permits](https://www.planning.vic.gov.au/guides-and-resources/guides/all-guides/vicsmart-permits) 3. [Planning Victoria: residential development provisions](https://www.planning.vic.gov.au/guides-and-resources/guides/all-guides/residential-development) 4. [Planning Victoria: using VicPlan and property reports](https://www.planning.vic.gov.au/planning-schemes/using-vicplan) 5. [Planning Victoria: restrictive covenants](https://www.planning.vic.gov.au/guides-and-resources/guides/all-guides/restrictive-covenants) 6. [Planning Victoria: residential subdivision](https://www.planning.vic.gov.au/guides-and-resources/guides/all-guides/subdivision) 7. [Building and Plumbing Commission: building permits](https://www.bpc.vic.gov.au/building-surveyors/permits) 8. [Planning Victoria: small second homes](https://www.planning.vic.gov.au/guides-and-resources/strategies-and-initiatives/small-second-dwellings) --- Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/vicsmart-four-homes-ten-day-planning-victoria-2026 Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent