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title: "聘用墨尔本买家中介前必问的 12 个问题（2026）"
description: "付 1.5-3 万澳元前，先问墨尔本买家中介这 12 个问题：整体年增长、REBAA 会员（仅 18%）、近 50 单 off-market 占比。"
author: Yan Zhu
date: 2026-04-28
dateModified: 2026-08-17
language: zh-CN
category: 投资指南
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/top-questions-to-ask-melbourne-buyers-agent-before-hiring
tags: ["买家中介问题", "买家中介", "墨尔本", "REBAA", "尽职调查", "费用", "利益冲突", "业绩记录"]
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# 聘用墨尔本买家中介前必问的 12 个问题（2026）

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2026-04-28*

*更新于 2026-08-17*

> 墨尔本买家中介收取 1.5-3 万澳元费用，影响六位或七位数购买决定。多数消费者在初次面谈中只问一两个问题然后就承诺。这 12 个问题 —— 涵盖业绩记录、利益冲突、Off-Market 来源和结算后服务 —— 是签订任何买家代理协议前我们建议的最低尽职调查。

聘用买家中介前要问的问题应该与你问财务规划师、律师或外科医生的问题一样 —— 具体、基于证据、旨在揭示可信运营者与有好照片的营销者之间的差别。多数墨尔本买家中介收取 1.5-3 万澳元费用，影响价值 70 万到 250 万澳元的房产决策。选错的成本不是费用 —— 而是相比购买精选房产，购买差选房产带来的 20-50 万澳元机会成本。

这是 PremiumRea 公开发布的 12 问审查框架，因为我们相信消费者问更好的问题会提升整个行业的标准。下面每个问题有三部分：要问什么、为什么重要、可信运营者的回答与红旗回答听起来什么样。Joey Don 我们的 CEO 公开说过：“我们欢迎在与我们交谈前用这 12 个问题面试过另外三家买家中介的客户。我们几乎从不把这些客户输给竞争对手 —— 因为竞争对手在四五个问题上失败。”

## 问题 1：你所有客户成交的整体资本增长是多少？

**为什么重要：** 这是关于买家中介最重要的单一数据点。不是他们最好的成交。不是精选案例研究。是他们帮助客户购买的每个房产的平均年资本增长。

**好答案听起来像：** “自 2018 年以来 220 笔成交，平均年增长 12.4%，平均当前租金 680 澳元/周。这是表格 —— 每个地址（匿名）、每个购买价格、每个当前估值日期。”或带文档数据轨迹的任何具体数字。

**红旗答案听起来像：“** 取决于房产，”或“每个客户的情况不同，”或“我不能保证具体回报，”或“我最棒的客户刚以双倍卖出。”全是回避。这些都不是问题的答案。问题不是要求保证 —— 而是问他们的历史整体水平是多少。

「要问的是全部成交的总体数字，不是精挑出来的案例。如果一个买家中介拿不出一个背后有完整数据链条的数字，你看到的只是他最好的那几天。」 —— Yan Zhu，联合创始人兼首席数据官，PremiumRea

**2026 年 8 月更新：**这个问题的答案现在有了可对照的公开基准。PremiumRea 的整体记录——345 笔成交，offer 日期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月，全部于 2025 年 11 月重新估值——以开放数据发布在[研究与数据页](/zh/research)，DOI 10.5281/zenodo.20095886。当一家公司引用整体增长或回报数字时，向它索要同等物：每一笔交易、带日期、计算可复现。追溯不回逐笔记录的平均数是营销，不是业绩。

## 问题 2：你是 REBAA 会员吗，在 REBAA 中担任什么角色？

**为什么重要：** **REBAA（澳洲买家代理协会，Real Estate Buyers Agents Association of Australia）**是唯一专门审核买家中介的全国性行业机构。REBAA 会员资格要求最低 24 个月全职买家中介经验、最低 200 万澳元专业责任保险、完成 REBAA 道德规范模块、清白纪律记录。截至 2024 年，澳洲约 18% 执业买家中介是 REBAA 会员。

**好答案听起来像：“** 是的，自 [日期] 起 REBAA 会员。我的会员编号是 [编号]。我们的 PI 保险目前 500 万。我在维州州委员会任职。”或简单：“REBAA 会员，这是我的会员 ID，可在 rebaa.com.au 验证。”

**红旗答案听起来像：“** 我们是 [一些你从未听说过的协会] 会员，”或“REBAA 只是众多之一，”或“我们因 [模糊原因] 选择不加入。”最常见替代协会是 REIV（维州房地产协会）—— REIV 会员资格对销售中介有意义，但**不**专门审核买家中介。一些运营者提及 PIPA（澳洲房产投资专业协会）—— PIPA 合法但没有与 REBAA 相同的买家代理特定标准。

## 问题 3：你最近 50 笔成交中 Off-Market 占多少？

**为什么重要：** Off-Market 获取是真正的差异化但行业严重夸大了说法。具体最近数据 —— 最近 50 笔成交 —— 比一般“我们网络很大”营销更难造假。

**好答案听起来像：“** 最近 50 笔成交，38% Off-Market —— 22 笔通过销售中介关系的 Silent Listings，5 笔通过业主接触信，4 笔流拍后谈判，4 笔律师事务所引荐（遗产或离婚）。相比可比公开市场销售的平均价差：低于市价 1.8%。”或带来源细分的任何具体百分比。

**红旗答案听起来像：“** 我们 70% 成交是 Off-Market，”后跟无法提供按来源细分，或“我们获取数千个 Off-Market 房源”（清单不是成交）。如果他们声称 Off-Market 比例高于约 45% 但无法按来源类别细分并提供价差分析，数字可能虚构。

## 问题 4：你的完整费用结构是什么，是否有任何部分由我之外的人支付？

**为什么重要：** 买家中介费应**仅**由买家支付。买家中介部分由开发商、卖方、按揭经纪人、过户律师或任何其他方支付时存在损害建议的利益冲突。**ASIC（澳洲证券与投资委员会）2023 年物业营销行为审查**发现，涉及开发商资助房产的买家中介交易中 38% 存在佣金披露失误。

**好答案听起来像：“** 签约费 5,000 澳元在签订时支付。成功费 14,000 澳元在无条件合同时支付。加 GST。无来自卖方、开发商、按揭经纪人、建筑检查师或任何第三方的佣金、回扣、回扣或推荐费。我们有书面利益冲突政策，现在就可以发邮件给你。”

**红旗答案听起来像：“** 我们的服务是免费的 —— 开发商支付我们，”或“我们与 [按揭经纪人姓名] 有合作关系，他们支付小额推荐费，”或“某些房产可能有来自卖方的市场营销费。”任何这些都损害代理关系。值得考虑的唯一例外是中介书面将所记录和披露的推荐回扣返还给你 —— 少数运营者透明地这样做。

## 问题 5：你在墨尔本哪些区域积极成交，避免哪些？

**为什么重要：** 真正的区域专长是狭窄的。声称专家级了解所有 350+ 墨尔本区域的买家中介在做无法核实的声明。可信运营者可以列出他们积极工作的 15-30 个区域，并解释为什么避免其他区域。

**好答案听起来像：“** 我们专注于东南走廊 —— Bentleigh、Bentleigh East、McKinnon、Carnegie、Murrumbeena，加上 Glen Waverley、Mount Waverley、Wheelers Hill、Glen Iris。我们在更高价格点的 Hampton、Sandringham、Brighton East 做精选工作。我们避免内北区（Brunswick、Northcote），因为单元存量主导带来不符合我们投资者需求的不同回报结构，避免外增长走廊（Tarneit、Mickleham），因为每年 600+ 新地块使供需基本面薄弱。”

**红旗答案听起来像：“** 我们覆盖整个墨尔本，”或没有具体内容的模糊“取决于客户需求”。真正的区域专长是细致的。

## 问题 6：你的结算后服务包括什么、持续多久？

**为什么重要：** 许多买家中介在结算时收取费用然后消失。结算后业绩跟踪是真正的客户记录关系与交易关系的区别。它也是买家中介诚实回答问题 1 所必需的。

**好答案听起来像：“** 结算后我们设置物业管理推荐、参加首次检查、在 6 个月时进行初次租金审核、3 年内交付年度估值再评估、房产终身保留在我们的季度业绩数据库中。我们的审核每年 1 月发邮件给客户，构成我们整体增长声明背后的数据。”

**红旗答案听起来像：“** 结算后，你随时有我的电话，”或“我们与 [物业管理公司] 合作，他们从那里接管。”翻译：结算后没有系统性事情发生。业绩跟踪不存在；买家中介不知道他们的选择如何表现。

## 问题 7：你会告诉我什么时候不应该买吗？

**为什么重要：** 在无条件合同时按成功费收费的买家中介有直接财务激励完成交易。建议“不要买这套”或“不要今年买”的意愿是受托心态最强的信号。

**好答案听起来像：“** 我为客户列入候选名单的房产中约 30% 我最终建议反对 —— 建筑检查发现上升潮湿、可比销售分析显示报价高于市价 8%、业委会有未解决诉讼。约 8-10% 的时候我建议客户完全暂停 —— 他们过度杠杆、利率周期错误、工作稳定性脆弱。我们 2023 年有一位客户在建议行动前我们暂停了 11 个月。”

**红旗答案听起来像：“** 一旦我们签约，我们就给你找到房产，”或“我们的签约费不可退还所以我们总是完成。”将买家中介的主要指标定义为“完成”而非“正确建议”的任何答案都是错位的。

## 问题 8：实际工作的人是谁 —— 你还是初级？

**为什么重要：** 许多成熟买家中介机构是销售运营，主管销售签约，初级买家倡导者（通常 6-18 个月经验）做实际房产选择、检查和谈判。费用保持不变。

**好答案听起来像：“** 从区域候选名单到谈判的每一步都由我亲自处理。研究分析师拉取可比销售数据；行政人员处理文书工作。房产检查、建筑检查师聘用和拍卖出价始终是我。”

**红旗答案听起来像：“** 我们的团队为每个客户共同工作，”后跟无法说明谁做什么。或更糟：“主管处理你的案件”后跟每封邮件来自初级。始终问：谁具体将检查房产、谁将代我参加拍卖、谁将谈判合同条款？拿到名字。

## 问题 9：能否提供三个我可以直接打电话的推荐人？

**为什么重要：** 书面推荐容易伪造。与实际客户的电话推荐不容易。

**好答案听起来像：“** 是的，这里是三个经他们同意的 —— [姓名] 2023 年 11 月购买 Glen Waverley、[姓名] 2024 年 6 月购买 Hampton Park、[姓名] 2025 年 2 月购买 Mount Waverley。他们的电话和邮箱在这封邮件里。请提到你在他们同意下与他们交谈。”

**红旗答案听起来像：“** 出于隐私原因我们不能分享联系方式，”或“你可以阅读我们的 Google 评论，”或提供切线推荐人（按揭经纪人、过户律师而非实际客户）。隐私是合法关切，但可信买家中介有明确同意作为推荐人的客户，正是因为他们愿意作为支持者。

## 问题 10：书面买家代理协议怎么说，我能否在签订前带回家？

**为什么重要：** 买家代理协议是一份具有法律约束力的合同，通常将你锁定 6-12 个月并触发特定事件费用。许多消费者在面谈期间在社交压力下当场签字。在家与法律顾问一起阅读文件是你的权利。

**好答案听起来像：“** 当然。协议是 4 页，这是副本。花 7 天时间，请任何律师审查，标记你想改的任何内容。我们经常与首次客户协商条款。”

**红旗答案听起来像：“** 我们需要签字协议才能开始工作，”或“协议是标准的，无需让律师参与，”或在情绪化 90 分钟面谈结束时提供 12 页文件并期待当日签字。**Steven Jin 表示：“在面谈中施压你签字的买家中介在表明他们预期自己的声誉会让他们在你与其他比较时失去你的业务。始终把协议带回家。”**

## 问题 11：你如何处理不合适的客户，退款政策是什么？

**为什么重要：** 买家中介偶尔应解雇不可买的客户 —— 财务脆弱、价格期望不切实际、行为不可靠。这样做的意愿是可信信号。分离时的退款政策是财务支柱。

**好答案听起来像：“** 我们开始的约 5% 的合约我们在没有购买的情况下结束 —— 客户情况变化，或在我们的初步工作后我们不相信需求在当前市场可实现。我们的签约费不可退还但成功费永远不触发，我们提供已完成研究的书面摘要，以便客户以后恢复。有时我们将他们推荐给更适合他们需求的不同运营者。”

**红旗答案听起来像：“** 我们从未有不合适客户，”或“我们的签约费完全不可退还，”或“我们不与客户分离 —— 我们总是完成。”任何这些都表明交易而非受托心态。

## 问题 12：关于退出策略和投资组合再平衡，你会给我什么建议？

**为什么重要：** 房产投资不是一次性交易。持有期、再融资、出售时机和投资组合再平衡都实质性影响长期回报。在结算时参与结束的买家中介让客户在没有中介在购买过程中收集的数据下做出这些决策。

**好答案听起来像：“** 我们交付 5 年持有审核 —— 我们评估房产是否达到其增长论点、再融资是否有意义释放股权、出售并将资本重新部署到不同走廊是否能改善整体投资组合收益率。我们多数客户在 8-12 年内通过我们做 2-4 次连续房产购买而不是单次交易。”

**红旗答案听起来像：“** 一旦你拥有房产，你决定如何处理，”或“房产是买入并持有资产，你不需要考虑退出。”两者都表明买家中介将客户视为一次性收入而非终生关系 —— 这反过来意味着他们对结算后业绩的利益相关较少。

**Yan Zhu 对这个问题的框定：“10 年后仍在业内的买家中介是那些客户通过他们购买三四次的。这只在结算后服务真实和退出策略建议独立时发生。如果买家中介在结算时消失，是因为他们的经济依赖新客户获取而不是客户保留。两者都可以是诚实业务，但产生非常不同的激励。”**

这 12 个问题与任何[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)一起花 30-45 分钟可以做完。问的成本是零。不问的成本可能是 20 万+ 澳元来自差选投资的机会成本。PremiumRea 在网站上发布我们对所有 12 个问题的书面答案，欢迎与任何其他墨尔本运营者并排比较。

## 参考资料

1. [Real Estate Buyers Agents Association of Australia（REBAA）, “Member Verification and Code of Conduct”, 2024。](https://www.rebaa.com.au/code-of-conduct)
2. [Australian Securities and Investments Commission（ASIC）, “Property Marketing Conduct Review — Buyer's Agent Commission Disclosure”, 2023 年 9 月。](https://asic.gov.au/regulatory-resources/find-a-document/reports/)
3. [Consumer Affairs Victoria, “Buyer's Agency Agreements — Consumer Rights Guide”, 2024。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-a-property)
4. [Real Estate Institute of Victoria（REIV）, “Estate Agent Licensing and Standards”, 2024。](https://reiv.com.au)
5. [Property Investment Professionals of Australia（PIPA）, “Member Standards”, 2024。](https://www.pipa.asn.au)
6. [Estate Agents Act 1980（维州）—— 经 2024 年修订的现行版本。](https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/estate-agents-act-1980)
7. [CoreLogic Australia, “Buyer's Agent Industry Performance Benchmarking”, 2024 年 3 月。](https://www.corelogic.com.au/research)
8. [Australian Competition and Consumer Commission（ACCC）, “Buyer's Agent Services and Conflict of Interest Disclosure”, 2023。](https://www.accc.gov.au)
9. [Domain Group, “Melbourne Buyer's Agent Activity Report”, 2024 年第 4 季度。](https://www.domain.com.au/research/)
10. [PropTrack, “Investor Buyer Behaviour Study — Melbourne Metropolitan”, 2024 年 9 月。](https://www.proptrack.com.au)
11. [Australian Bureau of Statistics（ABS）, “Property Sales by Sales Channel — Greater Melbourne”, Cat. No. 6416.0, 2024。](https://www.abs.gov.au/statistics/economy/price-indexes-and-inflation)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/top-questions-to-ask-melbourne-buyers-agent-before-hiring
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent