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title: "你的养老金不是退休金,是一台税务机器。来看怎么用。"
description: "67 岁时账户里的 $1M 养老金,按 3% 通胀只相当于今天的 $330K。SMSF 以 15% 税率买投资房、SG 12%、$27,500 上限怎么用。"
author: Joey Don
date: 2025-09-12
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 陷阱与警示
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/superannuation-smsf-property-investment-guide-australia
tags: ["superannuation", "SMSF", "房产投资", "税务策略", "退休规划", "墨尔本", "自管养老金", "carry forward rule"]
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# 你的养老金不是退休金,是一台税务机器。来看怎么用。

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-09-12*

*更新于 2026-08-06*

> 一个33岁年薪$150K的人,退休时Super账户大概会有$1 million澳元。听起来挺不错,直到你把30年3%的通胀套进去,才发现那$1 million按今天的购买力算只值$300K。这不是退休,这叫勉强活着。下面讲讲真正有钱的人是怎么用养老金的。

跟我一起算笔账。

你33岁,年薪$150,000澳元。Super余额大概$150,000。每年雇主按法定比例帮你交。你从来不看它。

到67岁,按一般的基金回报、没有额外供款,你账户里大概会有$1 million澳元。

一百万,听着还挺实在。

现在把通胀算进去。34年按3%复合,这一百万的购买力只相当于今天的大约$330,000。三十三万。这就是你什么都不做情况下的"退休金"。

在墨尔本,这笔钱大概够你过五年稍微像样一点的生活,然后你就得完全靠养老补贴(age pension)活着。

我学的是Finance。我给几十个客户跑过这种模型。结论永远一样:默认的Super策略——让雇主按月交、你自己从不过问——对任何一个想要体面退休的人来说,都是一场慢动作灾难。

真正有钱的人,不会把Super当成退休储蓄账户。他们把它当成全澳大利亚最高效的税务投资工具。这两种思路之间的差距,是几十万澳元。

## 让你对Super保持被动的三个迷思

迷思一:雇主交的那份就够了。

其实不够。Super Guarantee 现在是12%。$150,000年薪,一年是$18,000。扣完费用和税,你的基金每年净流入大概$14,000-$15,000。加上投资收益,退休时大约$1 million。

刚才算过了,34年后的$1 million按今天的购买力只有$330,000。如果你退休后想维持接近现在的生活水平,光靠雇主供款根本不够。

迷思二:我还年轻,现在不用管Super。

这是最贵的一个迷思。在金融学里,这叫时间价值(time value of money)。复利是指数型的,不是线性的。从33岁开始每月多投$500,和从45岁开始每月多投$500,退休时相差可能是$200,000-$400,000,具体看回报率。

你拖的每一年,不是线性成本,是指数成本。你最大的盟友是时间,而你每浪费一年,就是在扔掉自己最强的那股金融力量。

迷思三:我对Super回报没有控制权。

不对。如果你的Super余额超过$200,000-$250,000,你可以成立一个 SMSF(自管养老金),对自己的投资决策有直接话语权。

有了 SMSF,你可以买住宅投资房。可以买商业物业、然后租给自己的生意。你可以直接买股票、ETF、或者留现金——完全看你的投资策略怎么定。

最关键的一点:Super 内部的所有投资收益,税率是15%。不是你的边际税率,不是37%或45%,就是十五个百分点。而且等你满60岁进入 pension phase,基金内资产卖出产生的资本利得税(CGT)直接归零。

这不是一个退休储蓄账户。这是一个有政府盖章的避税工具。

从CEO的视角我是这么想的。我公司有40多名员工。如果有人告诉我,某条收入流因为我没有主动管理,表现比应有水平低了60%,我当天就会去修。你的Super就是那条收入流。它是你整个财务人生里最大的一笔强制储蓄机制,可大多数人对它的关注,还不如自己挑一个手机套餐上心。

## SMSF 买房这步棋:我们是怎么给客户搭结构的

我是买家中介,不是财务顾问。我不帮人设立 SMSF,也不提供税务建议。我做的事是:帮 SMSF 受托人在正确的地点、用正确的价格、买到正确的房子。

下面是它的运作逻辑。

一个 SMSF 由公司受托人设立。每套要买的房子,都要单独开一个 Bare Trust(裸信托)——法律要求一房一信托。SMSF 通过 LRBA(Limited Recourse Borrowing Arrangement,有限追索权借款安排)融资,意思是银行的担保权仅限于这套房本身。真出了什么事,贷款人动不了你基金里的其他资产。

SMSF 贷款通常要求首付20-30%,目前本息还款的利率大约在6.8-7.5%。一套$700,000的房子,SMSF 算上印花税(stamp duty)和各种费用,需要大约$200,000-$260,000的流动资金。

关键限制在这里:在借款安排存续期间,SMSF 持有的房产不能做结构性改动。不能加 granny flat(副住宅)。不能做 subdivision(分割土地)。不能把独立屋改成 rooming house(分租屋)。只能做外观类修缮——刷漆、换地毯、更换小件固定装置。

这就是为什么我们给 SMSF 客户选房的逻辑和平常完全不同。没办法用我们惯用的翻新打法去撑租金回报率。我们转而去找那些原状就能产生租金收入的房产——要么是已经有 dual-occupancy(双拼)布局的,要么是像 Ballarat 或 Bendigo 这类租金回报率较高的区域城市。写这篇文章的时候,$450,000-$500,000 在这些市场买到的房子,周租大约在 $420 一线,按购入价算毛租金回报率约 4.5% 到 4.8%。价格、租金和空置率都会变,按今天的租金算出来的回报率也说明不了明年的情况,所以在你依据这些数字做决定之前,请核对该城区的当期数据。

真正撑住这盘棋的是税务算术。周租$420($21,840/年)在 SMSF 里按15%征税,税款$3,276。同样这份收入如果在 Super 外按37%边际税率征,税款$8,081。按这两个数字算,当年的差额大约是$4,800。这个差额往后会不会保持,取决于每一年的租金、你的边际税率,以及你基金自身的具体情况;而这些对你的基金到底意味着什么,是你会计师该算的账,不是我的。

而等你满60岁进入 pension phase,卖掉这套房的 CGT 是零。如果一套$500,000的房子15年翻倍到$1,000,000,那$500,000的利润完全免税。

给你讲个我们客户库里的真实例子:我们帮多个 SMSF 受托人在维州区域城市买过房。其中一对夫妻用两人合计的 SMSF 余额,在 Ballarat 花$480,000买了一套。周租$420($21,840/年),基金内按15%征税。按70% LVR(贷款价值比)、7.2%利率算,他们的年贷款还款大约$24,200。扣掉$3,276的租金收入税和每年大约$2,200的 SMSF 合规成本,真正自掏腰包的缺口非常小——而且每年都会随租金上涨继续缩小。

长期是大家最容易兴奋的地方,所以这里把假设摊开来算。$480,000 按每年 8% 复利,十年后大约是 $1,035,000。这是一个算术结果,不是预测——区域市场既有过强劲的十年,也有过横盘的十年和下跌的年份,我没有依据告诉你接下来的十年属于哪一种。至于 pension phase 下资本利得如何征税,取决于你自己基金的具体情况,是要问你会计师的问题;我是买家中介,这不是我该回答的。

## 6月30日前你应该拉动的8个政策杠杆

澳大利亚的 Super 体系,可动的零件比大多数人意识到的多。最重要的是这8个。

1. Super Guarantee 已经是12%。看一下你的工资单。如果你雇主还在按旧的比例交,他们欠你钱。$100,000年薪下,11.5%和12%一年差$500——20年以上复利下来,差距不小。

2. Concessional(税前)供款上限:每年$27,500。这是你税前能往 Super 里放的上限,包含雇主 SG、salary sacrifice 以及你个人的可抵税供款。放进去的每一块钱,税率是15%,不是你的边际税率。如果你在最高档(45%),每一块钱就省30个百分点。

3. Carry-forward 规则。如果你的 Super 总余额低于$500,000,你可以把过去五个财年没用完的 concessional 额度往后带。这对任何刚刚发生一次大资本利得的人来说都是金矿——卖掉一套投资房、锁定一大笔利得、然后把 carry-forward 最大额度一次性打进 Super 去抵税。

4. Non-concessional(税后)上限:每年$110,000。税后的钱可以供。钱本身不能抵税,但它在 Super 里产生的所有收益都按15%,不是你的边际税率。

5. Bring-forward 规则:一次$330,000。如果你的 Super 总余额低于$1.7 million,你可以把未来三年的 non-concessional 额度往前带,一次存入$330,000。一对夫妻加起来就是$660,000——完全够在 SMSF 里凑一笔像样的房产首付。

6. 政府 co-contribution。如果你的收入低于门槛(大约$42,000-$57,000),你自己税后投$1,000,政府配$500。如果你配偶收入不高,一定让她/他去申请。就这笔供款本身而言,政府按 50% 的比例配比(你投 $1,000,政府配 $500)。但它不是投资意义上的「回报」——这笔钱在 super 里要到 preservation age(可提取年龄)才动得了,不是你随时能取的现金,而且是否符合资格取决于你的收入和供款情况。当前门槛以 ATO 公布的为准。

7. First Home Super Saver Scheme(FHSSS)。首次置业者可以把自愿性 Super 供款(每年最多$15,000,累计$50,000)取出来做首付,按优惠税率征税。相比在 Super 外攒钱,税务收益通常是$5,000-$8,000。

8. Division 293 税。如果你的收入加上 super 供款超过$250,000,你的 super 供款要多交15%的税(合计30%)。虽然还是比45%的最高边际低,但要做好规划。

这些杠杆互相之间是联动的。carry-forward 规则配合一次战略性卖房,一个财年可以省$20,000-$40,000。但你要在6月30日之前布局,不是之后。

要提醒一句:上面提到的这些上限数字,政府会定期指数化调整。我列的是当前财年的数值。做供款之前,一定要和 ATO 或者你的会计师确认一下最新上限。但原理是不变的:任何一年里,只要你的边际税率让15%的 super 税率划算,就把可用的额度用足。

## 警示:SMSF 房产投资者最常犯的错

我见过 SMSF 买房翻车的情况。那些错都很有规律。

买错资产。LRBA 下持有的 SMSF 房产,不能翻新、不能分割、不能做结构改动。如果你买的是那种要动土才能拉起回报率的房子,你就被卡住了。我们平时用在个人名下房子的增值打法,在这里全都用不了。

低估成本。SMSF 设立费大约$1,760。每年会计与合规大约$2,200-$3,300。审计费再加$1,100。还没算到房子本身,一年的固定开销就是$3,300-$4,400。

在现成 dual-occupancy 上付太多。因为 SMSF 买家自己不能再加 granny flat,已经带有副住宅的房子会被炒出溢价。你得把数字一个一个仔细跑,确认买入价依然能给出过得去的回报。

忽视流动性约束。Super 里的钱要到 preservation age(目前是60岁)才能取。万一你急需应急资金,SMSF 里的房子是流不出来的。你在 Super 外必须有足够的个人储备。

PremiumRea 这边,客户一说要通过 SMSF 买房,我们就单独跑一套分析。不同的选房标准、不同的选址短名单、不同的财务模型。我们做成过多笔 SMSF 交割,地点包括 Ballarat、Bendigo,以及墨尔本外围城区,这些房子原状就能给出5-6%的回报率,空置率在2%以下,年增长8-10%。

这个策略行得通。但前提是你买对了房、而且能长期持有。

「我见得最多的错误，是 SMSF 买下一套还需要动工的房子。在 LRBA 之下不能翻新、不能分割、不能做结构性改动，所以交割那天的租金，基本上就是你之后要一直面对的租金。」 —— Joey Don，联合创始人兼 CEO，PremiumRea

## 别再把你的 Super 当成一只67岁才打开的存钱罐

Super 不是存款,它是一台机器。

一台能把你的收入转化为税务优势型财富的机器,转化效率是全澳大利亚任何一个合法结构都比不上的。

但跟所有机器一样,它只有在你主动使用时才会起作用。默认雇主供款、被动让基金管理——这就跟买了一辆法拉利然后锁在车库里一样。

我给每个客户的建议是:

如果你的 Super 余额不到$200K,重点放在把 concessional 供款打满,以及看一下你基金的投资配置。

余额在$200K-$500K 之间,找一个 SMSF 方向的专业会计聊一下,看 SMSF 是否适合你的情况。

余额超过$500K,你应该已经有一个 SMSF,有清晰的资产配置策略——大概率是直投房产、澳洲股票、现金的组合。

不管余额多少,只要你当年的应税收入明显高于平时,就该把 carry-forward 规则用狠一点。那是桌面上明晃晃的免费钱。

我不是财务顾问,这不是财务建议。但我学过的金融加上我真正处理过的客户案例,足以让我看清一件事:主动管理 Super 的人和完全忽视 Super 的人,退休时账户的差距是以几十万澳元为单位的。

别当那个67岁醒过来、才发现自己的一百万只值今天三十三万的人。现在就动手。

## 参考资料

1. [ATO Superannuation Guarantee 费率表:2025年7月1日起为12%](https://www.ato.gov.au/rates/key-superannuation-rates-and-thresholds/)
2. [ATO Concessional 供款上限($27,500)以及未使用额度的 carry-forward 规则](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/super/growing-and-keeping-track-of-your-super/caps-on-super-contributions/concessional-contributions-cap)
3. [ATO Non-concessional 供款上限($110,000)与 bring-forward 安排](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/super/growing-and-keeping-track-of-your-super/caps-on-super-contributions/non-concessional-contributions-cap)
4. [ATO 自管养老金:Limited Recourse Borrowing Arrangements(LRBA)合规要求](https://www.ato.gov.au/super/self-managed-super-funds/investing/restrictions-on-investments/limited-recourse-borrowing-arrangements/)
5. [ATO Division 293 税:高收入人群 super 供款需再交15%(门槛$250,000)](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/super/growing-and-keeping-track-of-your-super/tax-on-super-contributions/division-293-tax)
6. [ASIC MoneySmart SMSF 指南:设立成本、年度费用与合规义务](https://www.moneysmart.gov.au/superannuation-and-retirement/self-managed-super-fund-smsf)
7. [ABS 目录 6401.0,消费者价格指数:2001-2021年年均通胀率 2.5-3%](https://www.abs.gov.au/statistics/economy/price-indexes-and-inflation/consumer-price-index-australia)
8. [Productivity Commission 报告第91号:养老金——效率与竞争力评估(2018)](https://www.pc.gov.au/inquiries/completed/superannuation/assessment/report)
9. [ATO First Home Super Saver Scheme:自愿供款提取上限(每年$15,000,累计$50,000)](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/withdrawing-and-using-your-super/first-home-super-saver-scheme)
10. [PremiumRea SMSF 客户数据:Ballarat/Bendigo 购房价$450-500K,回报率 5-6%,空置率 <2%,年增长 8-10%](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/superannuation-smsf-property-investment-guide-australia
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent