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title: "我们把一块地切成两块,造出了 $200K 的净值。完整打法在这里。"
description: "$670K 买下 Narre Warren 700sqm 地块,$40K 分割成两张产权,合计值 $870K–$950K,审批约 6–8 个月。"
author: Joey Don
date: 2026-04-12
dateModified: 2026-08-17
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/subdivision-case-study-narre-warren-rear-lot
tags: ["subdivision", "Narre Warren", "后部地块", "开发", "净值创造"]
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# 我们把一块地切成两块,造出了 $200K 的净值。完整打法在这里。

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2026-04-12*

*更新于 2026-08-17*

> 我们在 Narre Warren 把一块 700sqm 的地以约 $40,000 的 subdivision 成本切成两张独立产权,在 $670,000 的买入价上制造出大约 $200,000 的净值。完整数字、6-8 个月时间线、流程全在下面。

Subdivision 是澳洲住宅房产里最强的一件财富创造工具。比装修更强,比 granny flat 更强,比择时更强。

一份规划许可,就能把一张产权变成两张。两张新产权加起来的价值,几乎永远超过原本那张单一产权——通常多出 $150,000-$250,000。这是被制造出来的净值。不是市场涨出来的,也不是运气,而是通过规划和执行纯粹创造出来的价值。

下面我用 Narre Warren 的一个真实案例带你走一遍——总投入不到 $100 万澳元,创造了大约 $200,000 的净值。

## 买入

房产:Narre Warren,一套 700+ 平方米地块上的单层独立屋。买入价:约 $670,000 澳元。2025 年这个走廊里很标准的价位——不算捡漏,也不算买贵了。

让它特别的是地块几何形状。长方形、相对平坦、临街面 19 米。这个临街面宽度是关键。它意味着现有房屋坐落在前半部分,后部留出一整块可以通过沿现有房屋旁边的新车道进入的空地。

车道宽度:3.2 米。高于 Casey council 批准所要求的最小 3 米门槛。光这一个细节,就把「能开发的地块」和「不能开发的地块」分开了。

分区:General Residential Zone(GRZ)。没有 Heritage Overlay(遗产保护覆盖区)。没有植被覆盖。没有 SBO。产权干净,地役权在标准的后部位置(不穿过可建造区)。

## Subdivision 流程

**第一步:请专业人员。**Town planner(城市规划师)$3,000-$5,000,准备 subdivision 申请。土地测绘师 $2,000-$3,000,出 plan of subdivision。我们每个项目都用同一批专业人员——重复带来的效率提升非常显著。

**第二步:Council 申请。**向 City of Casey 递交规划许可申请。处理时间:按我们的经验约 6-8 个月。维州的规划改革引入了合规两分地 subdivision 的快速通道,有可能把这段压到 3-4 个月。

**第三步:管线接入。**后部地块需要独立的水、排污、电、燃气和电信接入。排污连接是最大的成本变量——如果现有排污管沿后部边界走(Narre Warren 很多房产都是这样),接入成本很低。如果需要在场地上新拉一条排污管,成本会增加 $10,000-$20,000。

**第四步:合规与认证。**Plan of subdivision 获批后,测绘师把它递交 Land Use Victoria。新的产权被创造出来。每一块地都有自己的产权、自己的门牌号,可以独立出售或开发。

Subdivision 总成本:$30,000-$50,000,取决于管线接入的复杂度。

## 利润计算

**Subdivision 之前:**
- 一张产权,一栋房,700sqm。价值:$670,000(买入价)。

**Subdivision 之后:**
- 前部地块带现有住宅(约 400sqm):$520,000-$550,000
- 后部空地(约 300sqm):$350,000-$400,000
- 合计价值:$870,000-$950,000

**投入:**
- 买入:$670,000
- 印花税:约 $37,000
- Subdivision 成本:约 $40,000
- 流程期间持有成本(12 个月利息、地税、维护):约 $50,000
- 总投入:约 $797,000

**创造的净值:**$870,000 − $797,000 = $73,000(最低)。如果后部地块卖到 $400,000,则是 $153,000。

另外:整个流程期间,前屋以每周 $480 持续出租,12 个月产出约 $25,000 租金。

把租金算进去的调整后利润:$98,000-$178,000。

另一条路:在后部地块上盖房。一栋 150sqm 的单层住宅建造成本约 $300,000(每平方米 $2,000)。含土地成本的总投入:约 $350,000-$400,000。新建房屋完工价值:$550,000-$600,000。额外净值:$150,000-$200,000。

> 「Subdivision 不依赖市场条件。你通过规划创造价值,不是靠投机。利润来自把一张产权切成两张——在任何供应受限的城区,这都是数学上的必然。」—— Joey Don,PremiumRea

**2026 年 8 月更新：**这篇案例背后是一个很深的城区记录。Narre Warren 与 Narre Warren South 合计占 PremiumRea 已公开 345 笔成交中的 54 笔（offer 日期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月），这 54 笔录得改造后毛租金回报率中位数 5.72%——其中 36 笔选择加建 granny flat（副住宅），而不是走产权分割。分割是“对的地块用对的工具”，不是默认选项；两条路径之间的决策框架见[双拼与地块分割指南](/zh/dual-occupancy-subdivision-melbourne)，城区逐笔数据见[研究与数据页](/zh/research)。

## 常见问答

**在 Casey,subdivision 的最小地块面积是多少?**
在 GRZ 做标准的两分地 subdivision:原地块通常要 500-600sqm 左右,具体看构型。街角地因为有两面临街,可以在更小的面积上切。

**我能切分之后两块都留着吗?**
完全可以。我们很多客户两块都留——前屋做出租,后部地块留给未来开发或做第二套出租房。这能让两张独立产权同时吃到长期资本增值。

**在买房之前怎么判断一套房有没有 subdivision 潜力?**
我们的尽职调查流程会核查:地块面积、临街面宽度、分区、地役权位置、坡度,以及 council 的具体要求。我们的[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)服务里,默认就会优先推荐有 subdivision 潜力的房产——这是我们收购框架里内建的一环。

## 参考资料

1. [City of Casey,《Residential Subdivision Guidelines》,2026 年。](https://www.casey.vic.gov.au/)
2. [VPA,《Subdivision Fast-Track Reforms》,2025 年。](https://vpa.vic.gov.au/)
3. [Land Use Victoria,《Plan of Subdivision — Lodgement Process》,2025 年。](https://www.land.vic.gov.au/)
4. [CoreLogic,《Narre Warren Vacant Land Sales Data》,2026 年第一季度。](https://www.corelogic.com.au/)
5. [HIA,《Single-Dwelling Construction Cost Index — Melbourne》,2025 年第四季度。](https://hia.com.au/)
6. [PremiumRea subdivision 案例档案:Narre Warren 700sqm 两分地切分。](#)
7. [REIV,《Narre Warren Median House and Land Prices》,2026 年第一季度。](https://reiv.com.au/)
8. [PremiumRea 开发成本数据:subdivision $30-50K,单层建造每平方米约 $2,000。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/subdivision-case-study-narre-warren-rear-lot
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent