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title: "跳过挂牌网站,直接联系 agent:内部房源到底是怎么成交的"
description: "最好的房子从不上Domain：锁定每个城区成交量最高的3-5位agent，在$8,000营销预算启动前拿到off-market房源。"
author: Joey Don
date: 2025-05-13
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 物业管理
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/skip-the-listing-contact-agents-directly-off-market
tags: ["内部房源", "买家中介", "房源获取", "agent 关系", "Melbourne", "谈判", "投资策略", "直接联系"]
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# 跳过挂牌网站,直接联系 agent:内部房源到底是怎么成交的

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-05-13*

*更新于 2026-08-06*

> 最好的投资房不会在 Domain 上有精修照片。它们不会有周六的开放日。它们安静地、快速地成交,而且成交价会让你怀疑其他人到底在做什么。下面讲讲怎么接触到它们。

现在想找到一套好投资房,最好的路径是:完全跳过挂牌网站。

我知道这听起来反直觉。Realestate.com.au 和 Domain 上有成千上万条房源,好房子肯定就在里面吧?

不在。好房子在某位 agent 办公桌的抽屉里,等着有人打来电话问对一个问题。那个人应该是你——或者一个替你去打电话的人。

下面说说内部房源(off-market)到底是怎么成交的,以及这套方法为什么管用。

## 为什么最好的房子不挂出来

不是每一位卖家都想把房子公开挂牌。他们选择安静的内部交易,通常有几个原因:

- **隐私。** 他们不想让邻居知道自己在卖房。在关系紧密的社区里,或者因为离婚、财务困难、家庭纠纷而卖房时,这种情况很常见 [1]。
- **速度。** 公开营销至少要 4 到 6 周(拍照、营销、开放日、拍卖或私下协议)。有些卖家需要更快交割。
- **成本。** 在主流门户上推广一套房子,要花 $5,000 到 $15,000 的广告费——由卖家承担。有些卖家不想花这笔钱,尤其是如果他们觉得房子状况不够完美。
- **试探市场。** 有些卖家想先感受一下意向,再决定要不要做完整的营销。如果买家给出的价格接近他们的预期,他们就愿意在不上市的情况下直接卖掉。

结果就是:大量交易是在 off-market 完成的。具体比例因地区而异,但在墨尔本外圈走廊,大约有 15% 到 25% 的成交从来没有出现在挂牌网站上 [2]。在我们自己的主战场——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick——我们估计这个比例更高,部分原因是我们一直在维护使之成为可能的那些关系。

这些房子并不是「次品」。它们不是 agent 在公开市场上卖不掉的那一批。很多时候,是 agent 知道有一个合格的买家会快速行动,而卖家宁愿要确定性,而不是到拍卖场上可能多赚一点点的可能性。

## 直接联系的方法

实际操作的流程是这样的。不管你是买家中介还是个人投资者,步骤是一样的。

**第一步:锁定在目标城区占主导的那几位 agent。** 每个城区都有三到五位 agent 承接了大部分成交。去 Domain 或 realestate.com.au 上看最近的成交数据,按城区筛选,翻一下过去六个月,看哪些 agent 的名字反复出现 [3]。

**第二步:直接联系他们。** 打电话或发消息。不是他们网站上的表单。是真的电话或直接的 LinkedIn/邮件。内容要短、要具体:

「我目前在 [Hampton Park] 积极寻找一套投资房。预算 [$600K-$700K]。我可以快速行动——无条件 offer,30 天交割。如果有什么房子在上市前先出现在你桌面上,希望能让我第一时间看。」

就这样。短。清楚。三件他们在意的事情:预算(你是不是真能买)、速度(会不会浪费他们时间)、条款(无条件意味着没有黄单的风险)。

**第三步:持续跟进。** 打一次电话不够。Agent 记性短、联系人多。每两到三周做一次简短的问候。「过来问一下,最近有新的东西吗?」别催,但要一直在场。

**第四步:准备好随时行动。** 当一位 agent 打电话告诉你有内部房源机会时,你得在 48 小时内看房,一周内出 offer。Off-market 房源的窗口很短。你一犹豫,agent 马上就会打给名单上的下一位买家 [4]。

## 为什么这套方法管用(从 agent 的视角看)

从 agent 这边想一下。他们刚刚拿到一套新房的委托——或者正要拿。他们有两个选项:

选项 A:花掉卖家 $8,000 来做摄影、户型图、门户挂牌和营销。跑四周的开放日。处理五十个询问,其中真正有意向的大概十个。然后在 35 到 40 天后,通过拍卖或者私下协议成交。

选项 B:打给那位直接联系过他的买家。这个买家有明确的预算,明天就能看房,这一周就能出无条件 offer。七天内成交。替卖家省下 $8,000 的营销费。佣金照收。

你觉得 agent 更偏爱哪个选项?

Agent 记得那些让他们工作变轻松的买家。回复快、看房不拖泥带水、没有一堆附加条件就能定下来的那种买家。这些买家会在下一套 off-market 房源出现时,接到第一通电话 [5]。

这也是为什么我们的成交率这么高。我们已经持续打那第一通电话——以及后续的每一通——好多年了。东南走廊上的每一位 agent 都认识我们。他们知道我们会在他们打电话的当天就看房,会在 48 小时内出 offer,会无条件交割。

这种可靠性比任何营销预算都值钱。这也是我们 60% 到 70% 的成交都来自 off-market 的原因 [6]。

## 联系 agent 时的常见错误

下面这几件事会让你被直接忽略:

**含糊不清。** 「我想在墨尔本买个什么,预算一百万以内吧?」这等于什么都没说。要具体:城区、预算、房型、时间表。

**附加条件。** 「我需要建筑检查、虫害检查、贷款批复、还要问一下我丈母娘的意见。」你每加一个条件,agent 对这单能成的信心就下降一档。Off-market 卖家要的是确定性。有条件 offer 是公开市场营销的玩法。

**不跟进。** 如果 agent 打电话给你推荐一套房子,而你三天没回,就不会有第二通电话了。速度是 off-market 交易的硬通货。

**凶狠地砍价。** Off-market 不等于卖家绝望。这位卖家选择安静成交是为了方便,不是愿意接受低于市场价 20% 的报价。你的 offer 应该是公允的——大致和可比成交持平或略低一点。省下来的钱,是从更少竞争里来的,不是从剥削里来的 [7]。

**把 agent 当对手。** 这是最大的错误。卖方 agent 不是你的敌人。在 off-market 语境下,他们是你的入口。把关系建起来。专业一点。懂得感谢。那位愿意和你合作的 agent,会在任何人之前把机会带给你。

我们的团队在墨尔本东南保持着和 200 多位卖方 agent 的活跃关系。这个网络是我们最值钱的资产——比任何数据工具或市场分析都值钱。因为当一套好房子浮出水面时,agent 的第一通电话,会打给他最信得过能把事办成的那个买家。

这就是这盘棋的玩法。不是靠挂牌。不是靠算法。是关系和可靠性。

我是 Joey Don。电话我自己接。每一次。

## 参考资料

1. [Real Estate Institute of Victoria (REIV),《Off-Market Sales — Vendor Motivations and Transaction Profiles》,2020 年。隐私、速度与成本是卖家选择 off-market 的主要驱动因素。](https://www.reiv.com.au/)
2. [Domain,《Off-Market Transaction Volume — Melbourne Metropolitan》,2020 年。估计外圈郊区约 15% 到 25% 的成交发生在 off-market。](https://www.domain.com.au/research/)
3. [CoreLogic,《Agent Market Share — Melbourne Southeast Suburbs》,2020 年。利用最新成交数据识别城区主导 agent 的方法论。](https://www.corelogic.com.au/our-data/recent-sales)
4. [PremiumRea 收购流程:off-market 房源 48 小时看房、7 天出 offer。无条件 offer 加 30 天交割为标准条款。](#)
5. [Consumer Affairs Victoria,《The Role of Estate Agents — Vendor and Buyer Relationships》,2020 年。on-market 与 off-market 情境下 agent 的义务和动机。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-and-selling-property)
6. [PremiumRea 投资组合数据:345 笔收购中 60% 到 70% 来自 off-market。在墨尔本东南拥有 200+ 位卖方 agent 的活跃关系网络。](#)
7. [CoreLogic,《Off-Market Price Differentials》,研究简报,2020 年。分析显示 off-market 成交通常比同类 on-market 成交低 3% 到 7%——并不是剥削性的折扣。](https://www.corelogic.com.au/research)
8. [SQM Research,《Melbourne Property Listings and Days on Market》,2020 年第四季度。on-market 营销周期(平均 35 到 40 天)与 off-market 成交速度对比。](https://sqmresearch.com.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/skip-the-listing-contact-agents-directly-off-market
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent