--- title: "交割后必须保留的六份文件（其中一份能在卖房时帮你省$50K）" description: "交割后必须归档的6份文件：执行版合同决定50% CGT折扣起算日，$700K房产的$38,000-$44,000印花税计入成本基础。" author: Joey Don date: 2025-12-10 dateModified: 2026-08-06 language: zh-CN category: 投资策略 url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/six-documents-save-thousands-settlement-tax tags: ["交割", "文件", "CGT", "资本利得税", "成本基础", "折旧", "税务策略", "房产投资"] --- # 交割后必须保留的六份文件（其中一份能在卖房时帮你省$50K） *By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-12-10* *更新于 2026-08-06* > 拿到钥匙了？先别急着开香槟，建个资料库。这六份文件决定了你将来卖房时是多交$50,000的税，还是少交。 我做买家中介之前在机构金融圈混过几年。那段经历留给我一个深刻印象：赚钱最多的公司，往往不是交易做得最好的，而是记录做得最好的。 房产投资也一样。买房是让人兴奋的部分——谈判、周二晚上9点的无条件出价、交割日的握手。但交割后那一周你做的行政决定，直接决定了你将来卖房时是交$50,000还是$100,000的资本利得税（CGT）。不是“可能决定”。是“一定决定”。 我来讲六份文件，必须在你拿到投资房钥匙的那一刻就归档。少了任何一份都可能让你多交五位数的冤枉税。其中第六份——折旧报告——是澳洲房产投资中被利用得最不充分的现金流工具。 ## 文件一：正式签署的房屋买卖合同（contract of sale） 不是你最初签的那份草稿。是正式版——上面有你和卖家双方的签名。 为什么这个重要？因为合同日期——不是交割日期——决定了你在CGT计算中的持有期起点。ATO从合同日期计算50%的CGT折扣资格 [1]。如果交割期比较长（我们的交易中60-90天很常见），从合同日期算的话，你可能提前好几周就达到12个月的持有门槛。 听起来好像无关紧要，但如果你意外需要卖房，而你刚好卡在12个月附近，合同日期和交割日期的差异可能就是交全额CGT和交一半的区别。$200,000的资本利得，37%的边际税率，50%的折扣能省$37,000。 把正式合同做电子存档。我用Google Drive给每套房产建一个专用文件夹——我称之为“数据室”。不管你用什么系统，确保两页签名页都清晰完整。 ## 文件二：建筑和虫害检查报告 大多数买家把建筑检查报告存在收件箱里就忘了。这是个错误。 检查费（通常$400-$600）构成你房产成本基础的一部分，符合ATO的规定 [2]。你最终卖房时，应税资本利得等于卖价减去成本基础。每一块钱你能合法加进成本基础的，就是少一块钱被征税的资本利得。 建筑检查费是跟购置相关的资本支出。你不能在支付当年抵扣——它只在你卖房时才发挥作用。但它确实有用，忘了把它算进去就意味着你在为并非真正利润的部分交了税。 把发票和报告一起保留。你的会计需要的是带金额的发票，不只是技术报告。 ## 文件三：交割声明 这是你整个购房过程中最重要的一份文件。由你的conveyancer（过户律师）或solicitor在交割时出具，详细列出了完成交易所发生的每一笔费用。 大头项目：印花税（stamp duty）（Victoria大约是购买价格的5.5%——$700K-$800K的房子大约$38,000-$44,000）、council rate调整和水费调整 [3]。 光印花税就可能占你成本基础的$30,000-$45,000。如果你丢了交割声明，10年后卖房时拿不出印花税支付凭证，你的会计就有麻烦了。他们可以向State Revenue Office申请副本，但这完全是可以避免的折腾。 我跟每个客户说同样的话：把交割声明当作你房产的出生证明。它证明了你付了多少钱、交了哪些税、你的起始成本基础是多少。你报税时所有的计算都从这份文件出发。 > "你会计在报税时问的第一个问题就是：交割声明在哪？如果你30秒内拿不出来，你的归档系统需要改进。" — Joey Don ## 文件四：产权保险 产权保险一次性支付$700-$1,000，覆盖你整个持有期 [4]。它保障历史产权缺陷、边界纠纷，以及——对投资房来说至关重要的——前业主未经批准的建筑改造。 如果council inspector发现前业主的pergola扩建是没有许可证建的，你要承担整改责任。没有产权保险，整改费可能要$5,000-$15,000自掏腰包。有了保险，保险公司承担费用。 保费本身在支付当年不可税前抵扣，但在卖房时构成成本基础的一部分——和印花税（stamp duty）、建筑检查费的处理方式一样 [2]。 更重要的是，产权保险是你应对未知风险的管理工具。当你买一套经过40-50年多次转手的房产（我们大部分购买就是这种），存在未披露问题的概率不是零。$800的保费换来的安心，可能帮你省下$15,000。 ## 文件五：专业服务发票 你为购入房产而支付的每一笔专业服务费都是资本支出，计入你的成本基础。包括： - Solicitor/conveyancer费用（通常$1,500-$2,500） - 买家中介费（我们的收费是$15,800 + GST） - 贷款经纪人费用（如果有直接收费的话——大部分broker由贷方支付） 这些在你卖房时都能减少应税资本利得 [2]。把它算一遍：$15,800的费用计入成本基础，应税资本利得就少$15,800；如果50%的CGT折扣适用、且该利得按37%的边际税率计征，这笔交易就少交大约$2,920的税。折扣是否适用、利得按什么税率计征、以及到底有没有利得，取决于你持有了多久、由谁持有、以及你出售当年的收入——这是要由你的会计师来算的。 关键细节：这些发票必须以原始形式保留，ABN、GST明细和付款日期都要清晰可见。银行账单上显示的一笔付款不够——ATO要求的是税务发票本身。 我见过投资者因为清理了邮箱就找不到发票，导致无法申报$20,000甚至更多的合法成本基础扣除。电子归档每份文件只要30秒。不做的代价可能是五位数。 > "你购房相关的每一张发票，在卖房那天都是现金。把它们当钱看，因为到CGT结算的时候，它们就是钱。" — Joey Don ## 文件六：折旧报告（现金流加速器） 这是大多数投资者要么不知道、要么以为只适用于新房的文件。两种想法都是错的。 税务折旧报告由注册工料测量师（QS）编制。它把你房产中每一个可折旧的项目都登记造册——从地毯窗帘到空调、热水器，甚至建筑结构本身——并给每个项目分配一个年度折旧值 [5]。 折旧分两种： **Division 40（设备和设施）：** 可以拆走的东西——烤箱、洗碗机、百叶窗、地毯、空调。这些按各自的有效使用寿命以不同比率折旧。一块有效寿命8年的地毯，年折旧率12.5%。 **Division 43（资本工程）：** 建筑结构本身。1987年之后建造的房产，建造成本按每年2.5%折旧，分40年计。如果房子2000年建的，建造成本$180,000，那就是未来17年每年$4,500的抵扣。 关键在于：折旧是非现金抵扣。你实际上不花任何钱——ATO允许你将建筑及其设施的理论性磨损作为税务亏损，抵扣你的租金收入。37%边际税率下，$4,500的折旧抵扣每年实际退税$1,665 [6]。 对于我们典型的购买——$700K-$800K的房子加装修——QS报告会把可抵扣的项目列清楚。总额有多少，取决于建筑的年份、原始建造成本、有哪些固定装置以及它们的状况，所以没有两份报告会落在同一个数上。之后由你的会计师把这份报告套到你自己的收入和边际税率上，现金效果是在那一步才定下来的。我没法告诉你你的数字会是多少；任何人在测量师进场之前就给你报一个数，那都是猜的。 QS报告费用$600-$800，这笔费用本身也可抵扣。在正式委托之前，先让测量师给一个「预计能找到多少」的估算。 一个提醒：如果你买了房然后做了装修，最好做两份QS报告——一份针对现有建筑（装修前），一份针对装修工程。装修会创建一个单独的Division 43折旧池，你不想漏掉。 我自己拥有的每一套房产、我们客户购买的每一套房产，我都会做折旧报告。这不是可选项——这是改善投资房现金流最有效的合法工具。 ## 今天就建立你的数据室 我的系统：我管理的每套房产，都在Google Drive建一个文件夹，下面六个子文件夹——对应上面六类文件。交割后48小时内，所有文件都扫描归档。 总时间投入：大约45分钟。不做的总代价：十年持有期内可能超过$50,000的可避免税金。 房产投资不是爱好，是一门碰巧涉及房子的生意。跟任何生意一样，你记录的质量直接决定你财务结果的质量。 如果你去年交割了一套房产但还没订折旧报告，这周就去做。如果找不到交割声明，打电话给你的conveyancer（过户律师）要一份副本。如果你没听说过产权保险而你的房子超过30年了，去问个报价。 无聊的行政工作才是钱所在的地方。一直都是。 ## 参考资料 1. [Australian Taxation Office, 'CGT Events — Date of Acquisition', 2023. 合同日期决定CGT计算中的持有期起点。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/cgt-events/) 2. [ATO, 'Cost Base of CGT Assets', 2023. 购置成本包括印花税、律师费、买家中介费和建筑检查费。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/calculating-your-cgt/cost-base/) 3. [State Revenue Office Victoria, 'Land Transfer Duty Calculator', 2023.](https://www.sro.vic.gov.au/calculators/land-transfer-duty) 4. [First Title Insurance, 'Residential Title Insurance — Coverage and Premiums', 2023.](https://www.firsttitle.com.au/) 5. [ATO, 'Rental Properties — Depreciation of Plant and Equipment (Div 40) and Capital Works (Div 43)', 2023.](https://www.ato.gov.au/individuals/investments-and-assets/residential-rental-properties/rental-expenses-you-can-claim/decline-in-value-of-depreciating-assets/) 6. [BMT Tax Depreciation, 'Average Depreciation Deductions for Established Residential Properties', 2023.](https://www.bmtqs.com.au/) 7. [ATO, 'Record Keeping for Property Investors', 2023. 资产出售后须保留记录5年。](https://www.ato.gov.au/individuals/investments-and-assets/residential-rental-properties/record-keeping/) 8. [Property Council of Australia, 'Tax Depreciation Awareness Survey', 2022. 估计80%的投资房业主未充分申报折旧权益。](https://www.propertycouncil.com.au/) --- Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/six-documents-save-thousands-settlement-tax Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent