--- title: "买房后把这6份文件扔了？你卖房时要多交好几万的资本利得税" description: "买投资房后必留的6份文件：$600折旧报告每年省税$3,000-$5,500，$1M房产的$55,070印花税也能抬高成本基础。" author: Yan Zhu date: 2025-10-17 dateModified: 2026-08-06 language: zh-CN category: 财务与税务 url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/six-documents-save-thousands-cgt-tax tags: ["CGT", "资本利得税", "折旧", "税务减免", "房产投资", "墨尔本", "ATO", "印花税"] --- # 买房后把这6份文件扔了？你卖房时要多交好几万的资本利得税 *By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2025-10-17* *更新于 2026-08-06* > 大多数人买了投资房，拿到钥匙，开瓶香槟庆祝一下，然后把所有文件往抽屉一塞就完事了。十年后卖房的时候才发现，自己的资本利得税（CGT）比本来该交的多了好几万。全因为六份文件——有些根本不花钱保存——在换了几次邮箱和三台电脑之后不见了。 很多人买了投资房，拿到钥匙，开瓶香槟，就觉得万事大吉了。 十年后卖房。然后会计给你一个坏消息。 你的资本利得税（CGT）比应该交的多出好几万。不是因为税法变了，也不是你做错了什么。就是因为六份文件——其中有些保留成本为零——在你换了第一个邮箱到第三台笔记本电脑的过程中弄丢了。 交割不是买房的终点，而是管理一项资产的起点。这六份文件直接决定了你卖房时交多少CGT，以及你持有期间每年能从ATO拿回多少钱。 这份清单的最后一项，是让大多数人最意外的。几乎没人听说过。但它每年可能值$3,000到$5,500。 ## 文件一：双方签字的交换合同 这是我反复看到的一个坑。 你从邮件下载的合同，或者律师转发给你的那份——可能只有你一个人的签名。你真正需要的是双方签字的正式交换合同（executed exchange contract），买卖双方都签了字的那份。 为什么这么重要？ ATO计算资本利得税的起点，是交换合同的日期，不是交割日 [1]。两个日期之间可能差好几个月。 比如你5月1日签了交换合同，8月1日交割。你的CGT时钟从5月1日开始走。如果你在第二年6月卖——从交换日算起超过12个月——你就有资格享受50%的CGT折扣。那就是少交一半的税。但要是你按交割日来算，差了几周没到12个月？你可能损失几千甚至几万块。 有人会想“我律师那有一份”——没错，也许有。但七年后你准备卖房的时候，那家律所可能已经关门了。卖房中介搬去别的州了。conveyancer（过户律师）退休了。 这份合同就是你CGT的起跑发令枪。把它存在一个永久的地方。 "交换合同在税务上比交割声明更重要，"PremiumRea联合创始人Yan Zhu说。"它是唯一能证明你CGT时钟何时开始的文件。所有其他计算都从这个日期出发。" ## 文件二：房屋检查报告和收据 大部分买家把建筑和虫害检查（B&P）报告当成一个通过/不通过的测试。没白蚁？没大的结构裂缝？好的，扔了。 这是个坏主意。 在ATO眼里，检查费——在Victoria通常$450到$550 [2]——算作你的成本基础（cost base）的一部分。你的成本基础不只是合同上的购买价格，而是你为了购入这套房产所发生的一切合法费用。 成本基础越高，你卖房时的应税利润越低，交的CGT也越少。 单独一张建筑检查收据不会省你几千块。但跟其他所有购置成本加在一起，积少成多。而且这笔钱本来就是你有权申报的。 别扔掉它。 ## 文件三：交割声明 这份文件由你的conveyancer（过户律师）出具，是交割日当天所有资金往来的最终结算单。 它列出了：印花税（stamp duty）、council rate调整、水费调整、律师费、PEXA费用（$137.39）、Victoria注册费（$1,918），以及所有杂项费用 [3]。 这里面的大头是印花税（stamp duty）。在Victoria，一套$1,000,000的投资房，按非自住标准税率计算，印花税大约是$55,070 [4]。除了购买价格本身，这是你成本基础中最大的一笔。 你会计做年度报税时，第一个要的文件就是交割声明。如果你找不到，这些费用就从你的成本基础里消失了，你的应税利润就相应膨胀了。 把这份文件当作你房产的出生证明。你可以换电脑、搬三次家、换云存储供应商——这份文件跟着你走。 有一点容易搞混：你购买时支付的印花税（stamp duty）不能在当年作为扣除项 [5]。它存在你的成本基础里，只有在你最终卖房时才能减少你的CGT。很多首次投资的人以为可以立刻抵扣。不行的。但丢了收据意味着你连最终的抵扣都拿不到。 ## 文件四：产权保险 这个很多澳洲房产投资者都不知道。 产权保险一次性支付大约$700到$1,000，终身保障 [6]。 它保什么？前业主做了没有建筑许可的违建扩建，council来查了。邻居对边界产生争议。有人伪造你的产权把你的房子卖了。这些听起来极端，但确实会发生。 对于老房子——我们主要买的是墨尔本东南区1970-1980年代的砖房——未记录的改建风险是实实在在的。前业主加了阳光房、改了车库、建了棚子，全都没有许可。如果那个结构已经存在超过7年，Victoria的council一般不会追究。但“一般”不是保证。 算笔账很简单。房产投资中，你的下行风险没有底。边界纠纷或被迫拆除违建可能花掉$30,000甚至更多。花$1,000封顶这个风险，是合理的算术。 我们建议每一笔代购都买产权保险。保单本身也构成你的成本基础的一部分——所以收据要留好。 ## 文件五：专业服务发票 这是大多数投资者完全忽略的一项。 买家中介费。过户律师费。这些感觉像是交易结束就消失的服务费。跟税没关系。对吧？ 错。 ATO的立场是：为购入投资房而产生的所有专业服务费，都可以计入成本基础 [7]。 来算一笔账。买家中介费$15,800加GST。你的边际税率45%。卖房时，这张发票从你的应税利润中扣除。CGT节省？大约$6,750。 那张$15,800的发票现在可能躺在你的邮箱垃圾箱里。或者你是分期付的，只保留了三张收据中的一张。 去找出来。全部找出来。它们就是真金白银。 "购房过程中的每一张收据，在卖房时都有对应的金额价值，"PremiumRea联合创始人Yan Zhu说。"光一张买家中介费的发票，就能在CGT上帮你省近$7,000。这不是什么避税技巧——就是基本的成本基础核算，只是大多数人不知道。" ## 文件六：折旧报告（工料测量师报告） 这是重头戏。每年持有房产期间都能帮你省钱的那个。也是大多数投资者要么没听过、要么一直拖着没做的那个。 一个工料测量师（quantity surveyor）在交割后去你房产做现场评估，出具一份详细的折旧报告。费用：大约$600 [8]。 报告分成两部分。 Division 40涵盖可拆卸的设备和设施——空调、烤箱、地毯、热水器、百叶窗。每个项目都有ATO规定的具体折旧率和使用寿命。 Division 43涵盖建筑结构本身。澳洲的住宅建筑按每年2.5%的比率折旧，分40年计。 实际数字是这样的。拿一套$800,000的房产来说，假设建筑部分估值$400,000。光Division 43每年就给你$10,000的折旧抵扣。再加上Division 40的设备折旧，头几年的总抵扣通常在$8,000到$15,000之间。 按37%的税率算，就是每年少交$3,000到$5,500的税。每一年都是。 你花$600一次。每年拿回几千。 具体数字因房而异——老房子的Division 43少一些，但如果最近做过装修，Division 40反而更多。找你的注册工料测量师评估你的具体情况。但原理一样：没有报告就不能申报折旧，你就等于把法律上属于你的钱拱手送给ATO。 有一个注意事项：你在持有期间申报的Division 40折旧，卖房时会被加回到你的资本利得中。Division 43不会。所以存在部分回收机制。但从资金的时间价值来看——每年拿到这些抵扣，而不是等到卖房——几乎总是对你有利的。具体细节请咨询你的会计师。 ## 我怎么整理这些文件 说说我自己的系统。没什么花哨的。 每套房产在Google Drive里有一个文件夹。文件夹名：街道地址加购买年份。六份文件的扫描件全放进去。 然后一个子文件夹放日常记录：年度租金收入报表、维修收据、贷款利息报表、保险续保单、物业管理发票。 报税的事你会计来处理。但原始文件？那是你的事。如果它们没有整理好、随时可以调取，你的会计就是蒙着眼睛干活，而你就是在白白丢抵扣。 你买的不只是一栋房子。你在经营一项资产。每项资产都需要自己的档案。 所以——这六份文件你手上有几份？如果缺了任何一份，大部分其实还能补或者重新获取。交换合同可以向你的conveyancer（过户律师）的档案调取。交割声明也是。产权保险在某些情况下可以补购。折旧报告在持有期间随时都可以委托。 你的文件越早整理好，就越早不再给ATO多交冤枉钱。 ## 参考资料 1. [Australian Taxation Office, 'CGT events — when do they happen?', 2022. 合同交换日期决定CGT事件时间。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/cgt-events/) 2. [PremiumRea运营数据。Victoria建筑和虫害检查平均费用：$450-$550。](#) 3. [Property Exchange Australia (PEXA), 'Settlement Fee Schedule', 2022. 标准电子交割费用和注册成本。](https://www.pexa.com.au/) 4. [State Revenue Office Victoria, 'Land Transfer Duty Rates — General Rate', 2022. 非自住房印花税（$1M房产）。](https://www.sro.vic.gov.au/calculators/land-transfer-duty) 5. [Australian Taxation Office, 'Rental Properties — Deductions You Can Claim', 2022. 印花税作为成本基础组成部分，不可当年抵扣。](https://www.ato.gov.au/individuals/investments-and-assets/residential-rental-properties/rental-expenses-you-can-claim/) 6. [PremiumRea尽职调查框架。产权保险建议：$700-$1,000一次性支付，终身覆盖未批准建筑和边界争议。](#) 7. [Australian Taxation Office, 'Cost base of assets — Third element: Costs of owning the asset', 2022. 专业服务费作为成本基础组成部分。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/calculating-your-cgt/cost-base/) 8. [Australian Institute of Quantity Surveyors, 'Tax Depreciation Schedules for Investment Properties', 2022. Division 40和Division 43折旧类别。](https://www.aiqs.com.au/) --- Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/six-documents-save-thousands-cgt-tax Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent