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title: "墨尔本分租屋投资——买家中介2026年指南"
description: "墨尔本分租屋（rooming house）投资：来自 48 套真实客户改造案例（2023年10月-2025年9月）——哪些区可行、$80K-$150K 改造成本、真实净回报数据。"
author: Steven Jin
date: 2026-04-24
dateModified: 2026-08-31
language: zh-CN
category: 投资策略
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rooming-house-melbourne-buyers-agent-2026-guide
tags: ["分租屋墨尔本", "Rooming House Operators Act", "Class 1b vs Class 3", "CFA 消防评级", "租金回报率", "Brimbank 分租屋", "Whittlesea 分租屋", "高收益投资房"]
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# 墨尔本分租屋投资——买家中介2026年指南

*By Steven Jin, Chief Acquisitions Officer at PremiumRea — 2026-04-24*

*更新于 2026-08-31*

> 维州的 rooming house（分租屋）定义是：可占用房间的总人数不少于四人——Residential Tenancies Act 1997 s 3(1) 数的是人，不是租约。经营需要 Business Licensing Authority 的执照（无照最高 240 penalty units 或 2 年监禁）、把房产登记到 council，并满足卧室最小 7.5 m²、每 10 人 1 套卫浴的法定标准；Clause 52.23 往往可以免 planning permit。在我们已公开的 345 笔数据集中，48 笔分租屋改造（2023 年 10 月至 2025 年 9 月）改造后毛租金回报率中位数为 6.94%。本页每一个法律数字都链接到维州官方 authorised 版本，最后核实于 2026 年 8 月 31 日。

**一句话答案。** 在维州，只要一栋建筑中有一个或多个房间凭支付租金可被占用，且可占用这些房间的**总人数不少于四人**，它就是 rooming house（分租屋）——Residential Tenancies Act 1997 s 3(1) 数的是**人**，不是租约，也不是房间数。经营它会同时触发三项彼此独立的义务：其一，依 Rooming House Operators Act 2016 s 7(1) 取得 **Business Licensing Authority（营业执照管理局）签发的经营者执照**（无照经营，自然人最高 240 penalty units 或 2 年监禁，法人最高 1,200 penalty units；按 2026 年 7 月 1 日起生效的 penalty unit 值 $209.10 换算，约为 $50,184 与 $250,920）；其二，依 Public Health and Wellbeing Act 2008 s 67 将**房产本身登记到所在 council（市政）**，作为 prescribed accommodation（法定住宿）；其三，同时满足**两套**最低标准——Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 与 Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023。决定一栋房子合法能开几间房的两个数字是：**卧室最小净面积 7.5 m²**（Prescribed Accommodation Regs reg 11(2)），以及**每 10 人（不足 10 人按 10 人计）至少配 1 个 toilet、1 个 bath 或 shower、1 个 wash basin**（reg 20）——不是流传甚广的「每 6 名居住者 1 个卫生间」。planning permit（规划许可）**常常并不需要**，但 Victoria Planning Provisions **Clause 52.23 是两条彼此独立的豁免、对应两份不同的 zone 清单**，把它们混为一谈是维州分租屋内容里最常见的错误。**Clause 52.23-2（use 豁免，Amendment VC274，2025 年 2 月 28 日刊宪）** 免除在 Activity Centre、Capital City、Commercial 1、General Residential、**Housing Choice and Transport**、Mixed Use、Neighbourhood Residential、**Precinct**、Residential Growth、Township 共 **10 个 zone** 内*使用*土地作分租屋的许可要求，条件是：满足该 zone 或其 schedule 用途表中 'rooming house' 一栏对应的条件；地块上所有建筑的 total floor area（自外墙外缘或共墙中心量起）不超过 **300 m²，且不计 outbuildings（附属棚屋、独立车库等）**；容纳人数不超过 **12 人**；卧室不超过 **9 间**。**Clause 52.23-3（buildings and works 豁免，Amendment VC257，2025 年 2 月 25 日刊宪）** 免除的是*建造与工程*的许可要求，zone 清单更窄，只有 General Residential、**Housing Choice and Transport**、Mixed Use、Neighbourhood Residential、Residential Growth、Township 共 **6 个**，条件是：卧室不超过 9 间；卧室只能从建筑内部进入；同样的 300 m² total floor area 上限（不计 outbuildings）；**若开发位于 General Residential Zone 或 Neighbourhood Residential Zone**，须满足该 zone 规定的最低 garden area；并提供共用出入口与公共区域（含厨房与起居空间）。注意 **52.23-3 没有人数上限**——12 人是 use 豁免（52.23-2）的条件。地块上的 overlay（覆盖区）仍可能单独要求许可，而 building permit（建筑许可）**永远需要**。在 National Construction Code 下，建筑面积小于 300 m² 且通常居住人数少于 12 人的属 **Class 1b**，超出即为 **Class 3**。

**收益侧：**在 PremiumRea 已公开的 345 笔成交开放数据集中，48 笔为分租屋改造（offer 日期 2023 年 10 月至 2025 年 9 月），改造后毛租金回报率中位数 6.94%、周租中位数 $1,150，口径为「年化周租 ÷（购买价 + 改造投入）」，全部 345 笔的中位数为 5.77%。这是这些具体房产的历史记录结果，未扣除持牌分租屋的运营成本，也不构成对任何未来购买的承诺。按我们的经验，一栋标准墨尔本住宅做合规的五房改造成本是 $80,000 至 $150,000，而不是营销文章里的 $30,000 至 $50,000。

**本页法规依据最后核实于 2026 年 8 月 31 日**，对照维州官方 authorised 版本：[Residential Tenancies Act 1997（v113）](https://content.legislation.vic.gov.au/sites/default/files/2026-07/97-109aa113-authorised.pdf)、[Rooming House Operators Act 2016（v009）](https://content.legislation.vic.gov.au/sites/default/files/2023-11/16-26aa009-authorised.pdf)、[Prescribed Accommodation Regulations 2020（v005）](https://content.legislation.vic.gov.au/sites/default/files/2024-07/20-132sra005-authorised.pdf)、[Rooming House Standards Regulations 2023（v002）](https://content.legislation.vic.gov.au/sites/default/files/2024-11/23-10sra002-authorised.pdf)、[Consumer Affairs Victoria — 经营者执照](https://www.consumer.vic.gov.au/licensing-and-registration/rooming-house-operators/licensing/rooming-house-operators-licensing-scheme)、[Consumer Affairs Victoria — 分租屋最低标准](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/repairs-alterations-safety-and-pets/minimum-standards/rooming-house-minimum-standards)、[NCC 建筑分类](https://ncc.abcb.gov.au/ncc-navigator/building-classifications)、[VPP Clause 52.23](https://planning-schemes.app.planning.vic.gov.au/Victoria%20Planning%20Provisions/ordinance/20468436)。以上为一般性资讯，不构成法律意见——你的具体安排是否构成 rooming house，取决于网页无法评估的事实。带条文号与罚则表的完整法律摘要见[维州分租屋法规](/zh/rooming-house-rules-victoria)。

墨尔本分租屋（**rooming house，分租屋/分租屋**）投资是合法可用的最高收益率住宅策略之一——也是执行上最具监管复杂性的之一。Brimbank或Whittlesea一栋以单一租约产生550澳元/周的标准4卧房屋，经合规改造为五房分租屋后，可产生1250到1600澳元/周。算术很戏剧性。如果改造不按规矩来，风险特征也一样戏剧性。

我是Steven Jin，PremiumRea首席收购官。过去几年我们为墨尔本各地客户提供分租屋收购与改造咨询，该策略现已成为我们高收益客户委托的核心。本文是我们与客户在他们对此策略承诺前内部使用的[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)指南。它涵盖 **Rooming House Operators Act 2016（Vic）（维州分租屋经营者法）** 注册框架、Class 1b与Class 3建筑的市政分类区别、**CFA（Country Fire Authority，乡村消防局）** 消防评级要求、80万澳元物业的真实改造经济、市政逐市差异、以及多数营销驱动文章跳过的风险。

如果你是首次搜索“分租屋墨尔本”，标题收益率数字是真实的。它们也是简单的部分。收益率以下的一切都比营销显示的更难。

## 维州法律下的“分租屋”是什么

维州法律下的 rooming house（分租屋）定义写在 **Residential Tenancies Act 1997（Vic）s 3(1)**：一栋建筑（SDA dwelling 除外），其中有一个或多个房间凭支付租金可被占用，且可占用这些房间的**总人数不少于四人**。这一句要逐字读，因为维州分租屋法最常见、也最昂贵的误读，就是去数租约或数卧室。法条数的是**人**。一栋三卧房屋以三份独立租约租给四个人，它就是 rooming house。人数低于四，分租屋框架不适用，按普通住宅租赁协议处理 [1]。

四套法律文书协同工作，而它们经常被混为一谈：

**1. Rooming House Operators Act 2016（Vic）——经营者执照。** s 7(1) 规定，除 registered housing association / registered housing provider 外，任何人不得在无执照的情况下从事经营 rooming house 的业务。执照由 **Business Licensing Authority（营业执照管理局）** 签发，**不是** Consumer Affairs Victoria；由经营者聘用、负责日常管理的 rooming house manager 不需要自己的执照，但仍须符合 fit and proper（适格）要求。最高罚则为自然人 **240 penalty units 或 2 年监禁**、法人 **1,200 penalty units**。维州 penalty unit 在 2026 年 7 月 1 日起的财政年度为 $209.10，由财政部长依 Monetary Units Act 2004 确定并公布于 2026 年 5 月 5 日的 Victoria Government Gazette No. S 234，因此上述上限约为 **$50,184 与 $250,920**。penalty unit 每年 7 月 1 日重新指数化，引用任何澳元金额前请查当期 Gazette [2][5][10]。

**2. Public Health and Wellbeing Act 2008（Vic）s 67——房产在 council 的登记。** 依 Prescribed Accommodation Regulations 2020 reg 6(f)，rooming house 属于 prescribed accommodation（法定住宿），因此 proprietor（业主）须周期性地将该房产登记到所在 council。这与经营者执照是**两件不同的事**，任何一件都不能替代另一件 [3]。

**3. Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020——面积、密度与设施。** reg 11(2) 禁止将净面积小于 **7.5 平方米** 的房间用作卧室；reg 11(6) 规定面积计入内置家具与固定装置，但不计入房内或附属的 bathroom / toilet 面积。reg 20 规定设施配比：**每 10 人（不足 10 人按 10 人计）至少 1 个 toilet、1 个 bath 或 shower、1 个 wash basin**。本文早期版本写的是「每 6 名居住者一个卫生间」，那是错的，现已对照 authorised 版法规更正。reg 21 要求保存住客登记册，自最后一条记录起至少保留 12 个月 [3]。

**4. Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023——房间、设施与安全。** 该法规于 2023 年 2 月 26 日生效，reg 4 废止了 2012 年版；任何仍在引用 2012 年版的指引，描述的都是已废止的法律。内容包括每间房的可上锁门、电源插座、窗帘与采暖；toilet 与 bathroom 的隐私插销；厨房、餐厅与洗衣设施（reg 12：每 12 名或以下、房内无烤箱的居住者，公共区域需配 1 个烤箱与 1 个四头灶）；以及全楼层面的安全义务，含应急预案、电气与燃气安全检查、通风与照明 [4][6]。

**建筑分类是另一套体系。** 在 National Construction Code 下，独立住宅是 **Class 1a**。**Class 1b** 指建筑面积**小于 300 m²**、通常居住人数**少于 12 人**的 boarding house / guest house / hostel；不满足这两个条件的寄宿或出租公寓即为 **Class 3**。Class 1a / 1b 是回答建造问题的建筑分类，**不是**绕开执照制度的路径，把两者当成一回事是范畴错误 [8]。

**planning permit——往往并不需要，但这一条要当成两条来读。** Victoria Planning Provisions **Clause 52.23** 不是一条豁免，而是**两条**：zone 清单不同，条件也不同。把它写成「一份五 zone 清单同时豁免 use 与 development」，是维州分租屋内容里最普遍的错误 [9]。

**Clause 52.23-2 —— use 豁免**（Amendment VC274，2025 年 2 月 28 日刊宪）。在 **Activity Centre Zone、Capital City Zone、Commercial 1 Zone、General Residential Zone、Housing Choice and Transport Zone、Mixed Use Zone、Neighbourhood Residential Zone、Precinct Zone、Residential Growth Zone、Township Zone** 共 **10 个 zone** 内，*使用*土地作 rooming house 的许可要求在下列条件全部满足时不适用：满足该 zone 或其 schedule 用途表中 'rooming house' 一栏对应的条件；地块上所有建筑的 total floor area（自外墙外缘或共墙中心量起）不超过 **300 平方米，不计 outbuildings**；容纳人数不超过 **12 人**；卧室不超过 **9 间**。

**Clause 52.23-3 —— buildings and works 豁免**（Amendment VC257，2025 年 2 月 25 日刊宪）。在 **General Residential Zone、Housing Choice and Transport Zone、Mixed Use Zone、Neighbourhood Residential Zone、Residential Growth Zone、Township Zone** 共 **6 个 zone**（比 use 豁免的清单更窄）内，为 rooming house *建造建筑或进行工程*的许可要求在下列条件全部满足时不适用：地块上开发的卧室不超过 **9 间**；卧室只能从建筑内部进入；所有建筑的 total floor area 以同样方式量度不超过 **300 平方米，不计 outbuildings**；**若开发位于 General Residential Zone 或 Neighbourhood Residential Zone**，须按该 zone 规定提供最低 garden area；并提供共用出入口与公共区域（含厨房与起居空间）。**52.23-3 里没有人数上限**——12 人的限制属于 52.23-2 的 use 豁免。

三个实务要点。**Housing Choice and Transport Zone 在两份清单里都有**，而它几乎总是被摘要遗漏。面积口径是 **total floor area 且不计 outbuildings**，条文里没有 'gross' 二字——独立车库或棚屋不占用你的 300 m²，这通常对你有利。garden area 条件适用于 **GRZ 或 NRZ 两者**，不是只有 GRZ。地块上的 overlay 仍可能单独要求 buildings and works 的许可，而 **building permit 永远需要**，所以逐地块核查仍是第一步。

投资者的实际含义：把标准 Class 1a 房屋改造，通常需要 building permit；当配置跨入 Class 1b 时还需重新分类并做相应的消防升级（互联式有线带电池备份烟雾报警器、房间之间的消防隔断，某些 council 还要求应急照明与消防门）；再加上房产在 council 的登记与经营者执照——这些都必须在第一间房出租之前完成。

**2026年8月更新：**在为任何改造项目做测算之前，请以当下的官方要求为准，而不是文章的发布日期——运营者注册、分租屋最低标准、目标市政（council）的规划口径，三者各有各的更新节奏。带条文号、两套法规与罚则表的完整引证摘要见[维州分租屋法规](/zh/rooming-house-rules-victoria)页面，适用于所有维州租赁房源的基础标准见[维州出租房最低标准](/zh/rental-minimum-standards-victoria)。至于实际结果：我们已公开的数据集 345 笔交易中有 48 笔是分租屋改造，这一子集的装修后毛租金回报率中位数为 6.94%，周租金中位数 $1,150（offer 日期2023年10月至2025年9月；回报率 = 年化周租金 ÷ 购房价加改造投入），而全部 345 笔的中位数为 5.77%——脱敏交易数据见[研究数据页](/zh/research)。

## 4房最低门槛和为何5房是甜点

分租屋经济学在4个出租房间以上奏效。低于4个出租房间（3个或更少），资产通常不足以证明改造成本与运营开销合理。我们经验中的甜点是 **5房配置**——原本配置为4卧房屋、加上一间可改造为第五房的独立书房或正式起居室。

为什么是5房：

- 4房产生1000-1280澳元/周（4 × 250-320）。扣除改造CAPEX与运营成本，相对单一租约的边际优势显著但不变革。
- 5房产生1250-1600澳元/周（5 × 250-320）。多出的一房通常是利润最高的一房，因为改造成本不线性扩展——消防系统、厨房、卫生间基本是固定成本，而每多一间卧室增量收入。
- 6房产生1500-1920澳元/周。法定设施下限是每 10 人 1 个 toilet、1 个 bath 或 shower、1 个 wash basin，所以第六间房本身并不强制第二个卫生间——但让六个成年人共用一套卫浴是出租与留存问题，而不是合规问题，我们多数客户仍会加建，成本 2-3.5 万澳元。
- 真正的硬上限是 **12 名居住者与 300 m²**，不是 7 个房间。一旦居住人数达到 12 人或面积超过 300 m²，建筑就从 NCC Class 1b 变为 **Class 3**，触发商业级消防与无障碍要求；一旦超过 12 名居住者或 9 间卧室，Clause 52.23-2 的 *use* 豁免即不再适用，该使用需按分区申请 permit（另一条独立的 Clause 52.23-3 buildings and works 豁免没有人数上限，它的限制是 9 间卧室与 300 m² total floor area、不计 outbuildings）。越过这些门槛后改造 CAPEX 会陡增，资产也明显更难通过标准住宅贷款融资。除非是专业分租屋经营者，多数客户应当离这些门槛留出余量。

实践中，Brimbank或Whittlesea一栋600平方米地块、带独立书房/家庭房的标准4卧郊区房屋，是5房改造的理想候选。我们一般不推荐改造较小3卧房屋，除非同时增建结构性扩建。

## 市政差异——Brimbank与Whittlesea宽松、Boroondara与Stonnington实质禁止

这是该策略中最少被讨论的变量。地方市政对分租屋的分类、规划许可要求、执法意愿在墨尔本各处差异很大。

**宽松市政（我们活跃买入）：** Brimbank、Whittlesea、Hume部分、Casey部分、Greater Dandenong部分、Wyndham部分。这些市政有成熟的分租屋人口、清晰的许可路径、已知的消防安全升级承包商生态。改造时间线通常为结算到首位租客4-7个月，建筑许可流程已被反复走过。我们组合经验显示，当申请准备充分时这些市政以高比例批准改造。

**混合市政（个案处理）：** Maribyrnong、Merri-bek（原Moreland）部分、Hobsons Bay部分、Darebin。这些市政接受分租屋但施加更严审查——常需邻居通知、某些区域需规划许可、消防安全检查可能更严格。

**实质禁止市政：** Boroondara、Stonnington、Bayside、Glen Eira部分。这些市政有规划方案、邻里特征覆盖区、Heritage Overlay覆盖，使住宅区分租屋许可异常难取得。某些有特定地方条款或社区咨询要求，使多数申请实践中不可行。我们不推荐这些LGA进行分租屋改造，也未追求过。

物业定价数学也反映这点。80万澳元预算在Brimbank、Whittlesea、Hume能买到优秀的分租屋候选——4卧、600+平方米地块、1980-2000年代砖砌、近火车站。同样预算在Boroondara或Stonnington只买到一栋无分租屋路径的小木屋。收益率算术只在宽松市政奏效。

「收益算术要先过市政这一关。80 万澳元在 Brimbank 买的房子改得成，同样的钱在 Boroondara 只能买到一栋根本没有分租屋审批路径的木板房。」—— Steven Jin，Chief Acquisitions Officer，PremiumRea

## 改造成本诚实——8万-15万，不是3万

营销驱动文章常报改造成本3-5万澳元。我们经验中这些数字大约是2024-2025合规改造实际成本的一半到三分之一。

2024年末定价下，对Brimbank或Whittlesea标准4卧房屋的5房合规改造的现实预算：

- **建筑许可与重新分类费** ——4000-8000，视市政与顾问。
- **消防安全系统**（互联式烟雾报警器、有线带电池备份、房间间消防评级墙体与天花板隔断、某些市政需消防门）——2.5-4.5万。
- **书房/家庭房改造为第5卧室**（隔断墙、门、电气、照明、若现有不符合NCC自然光/通风需开窗）——8000-1.8万。
- **卫生间升级或第二卫生间安装**（如现有过小或仅一个卫生间用于5名居住者）——1.5-3.5万。
- **厨房重新配置**（分租屋厨房通常需更大每居住者储物容量、额外烹饪设施、有时需可锁定个人储物）——5000-1.2万。
- **电气升级**（额外照明回路、某些配置下分别计量或子计量房间、全屋RCD合规）——4000-1万。
- **疏散与应急照明**（某些市政需共享走廊可见出口标识、电池备份应急照明）——2000-6000。
- **合规认证师与最终检查** ——2500-5000。
- **居住者房间家具陈设**（多数分租屋租客期待装饰好的房间——每间床、床垫、衣柜、桌子）——5房合计8000-1.5万。
- **应急10-15%** ——8000-2万。

**现实总区间：8万到15万澳元。** 较低端物业通常较新（2000年代+），现有电气基础设施较好、房间面积更合规。较高端物业是1960-1970年代库存，需要更多消防安全与合规工作。

## 真实数字——80万房子、5房、$1,250-$1,600/周

让我们对2024年我们为客户执行的真实交易跑完整数学。

**收购（Brimbank LGA，2024）：**
- 购买价：81万（4卧1990年代砖砌房，620平方米，近火车站）
- 印花税 + 产权过户 + 初始检查：约4.5万
- 改造CAPEX（5房，全包）：11.5万
- **总投入：97万**

**改造前（单一租约）：**
- 周租：570（该区2024年末市场价）
- 年毛租：2.964万
- 97万的毛收益率：3.05%

**改造后（5房，全部出租）：**
- 单房周租：290平均（视房间大小与设施260-320区间）
- 总周租（满租）：1450/周
- 年毛租（满租，按95%入住率系数）：7.163万
- 97万总投入的毛收益率：7.38%

这是相同总资本相对单一租约毛收益率上升4.3个百分点——绝对周现金上升880澳元（1450 - 570）。

**诚实限定：**
- **运营成本更高。** 分租屋物业管理通常收8-12%（vs 标准出租5-7%）、租客流动率更高、水电气与互联网通常含在租金内（每周增加100-200澳元运营成本）、小修更频繁。
- **空置风险按房间分散，不是全有全无。** 标准出租在空置期损失100%收入。5房分租屋通常以90-95%入住率运营，意味着任何时点1/5房空置是运营常态。净现金流假设90-95%入住率。
- **扣除运营成本与空置后的净收益率**，在我们 2023 年 10 月至 2025 年 9 月为客户完成的 48 笔分租屋改造（n = 48）中落在总投入资本的 5.5% 至 6.5%。这是这些具体房产的历史记录区间，不是对你这套房的预测；它也明显低于本笔 2024 年单笔交易（n = 1）7.38% 的毛收益率头条。

联合创始人Joey Don的总结：'分租屋策略在纸上以7%毛收益率奏效。在实践中以5.5到6.5%净奏效，仍比墨尔本几乎任何单一租约都好。诚实数字是第二个。'

## NRAS历史（2008-2026年退出）——以及为何现在重要

2026年评估分租屋经济的投资者有时会遇到 **NRAS（National Rental Affordability Scheme，国家租赁可负担计划）**。NRAS是一项联邦计划，运行于2008到2026年，向以低于市场租金20%出租给合格租客10年的投资者每年每套房提供约11000澳元的税收抵免。某些分租屋经营者参与NRAS以补贴低于市场的收益率。

NRAS现正退出——多数NRAS参与在2025到2026年间随原始10年期限完成而到期，且无后续计划在运行。对2026年进入分租屋投资的投资者来说，NRAS不是规划考量——新进入者已无该税收抵免可用。现有NRAS绑定分租屋转售时剩余NRAS期限将为0-2年，之后物业回归标准市场租金运营。

更广泛地说：不要把NRAS式补贴算入你的分租屋收益率模型。算术必须仅在市场租金上奏效。

## 竞争对手不提的风险

**租客管理。** 分租屋租约由Residential Tenancies Act第5部分管辖，关系与标准租约不同。租客是个人（非家庭）、流动率更高（4-8个月平均租期对比单一租约12-18个月）、居住者间冲突（噪音、厨房共享、清洁）消耗经营者时间。多数客户最终聘用专业分租屋物业经理（8-12%费用）而非自行管理。规模化自管是兼职工作。

**监管收紧。** 维州政府自2010年原始修订以来对分租屋监管渐进收紧。未来收紧合理——最低房间面积要求可能上调、消防安全标准可能升级、注册费可能增加。投资者必须假设2025年合规的分租屋可能在2030-2035年需要额外CAPEX以维持合规。我们在长期收益率预测中模型2-4万的十年期合规再投资。

**融资可获得性。** 对一套已经配置为分租屋的物业放贷，明显比对标准住宅放贷更难。贷方一般把这类资产按“专门用途”处理——在我们经手的交易里，这意味着贷款价值比落在 60%-70% 区间，而不是标准独立屋的 80%-90%，日后再融资也更难。有的贷方直接拒绝这一类资产，有的愿意做但条款调整、利率略高。各家贷方对专门用途资产的信贷政策不同，而且随时会变，唯一值得据以行动的答案，是你的 mortgage broker（贷款经纪）在你下决定之前拿到的书面口径。我们会为客户介绍独立的 mortgage broker，且不从任何一方收取推荐费；我们不持有信贷建议牌照。我们多数客户构建交易的方式是：以标准Class 1a住宅购入物业、按80% LVR传统融资、完成改造、然后或保留现有融资或在改造后再融资到专业贷方。融资路径必须在收购**前**计划，不是之后。

**退出流动性。** 卖出分租屋比卖出标准住宅物业难。买家池更窄（通常其他分租屋经营者或投资者）、估值更多变、物业可能需要作为持续运营业务（含已建立租客）出售或“恢复”为Class 1a配置以最大化买家池——这需要2-5万的反向改造。多数分租屋投资者持有7-15年以摊销改造CAPEX与最终恢复成本。

**市政执法差异。** 2025年宽松的市政可能在2030年因社区压力、密度顾虑、政治变化而收紧。Brimbank与Whittlesea的经营者历史上有稳定的监管环境，但“历史稳定”不是保证。我们监控市政规划方案修订并建议客户参与相关物业投资者协会以保持知情。

## PremiumRea的分租屋组合经验

我们自2020年起协助客户在Brimbank与Whittlesea收购并改造多个分租屋，模式一致：有足够首付、时间、风险承受力承担运营更密集资产的高收益率客户表现良好；低估改造CAPEX或管理开销的客户表现较差。

我们现在对分租屋客户合作要求的画像：
- 物业最低购买预算75万 + 最低12万改造CAPEX储备（总投入资本约从92万开始）。
- 接受净收益率为5.5-6.5%、不是毛收益率头条暗示的7%+。
- 愿意从第一天起使用专业分租屋物业经理。
- 7+年持有视野以摊销CAPEX并吸收监管周期风险。
- 预批准融资路径（通常80% LVR传统购入 + 改造后再融资计划）。

匹配这一画像的客户在我们组合中产生了相对标准单一租约投资的超额风险调整回报。不匹配此画像的客户我们引导其离开分租屋策略、进入相同走廊的标准收益率与增长物业。某些客户不适合该策略，诚实对话需要在第一次电话发生。

如果你正在评估墨尔本分租屋投资、想走过你的具体情况——预算、时间视野、风险偏好、融资设置——是否契合该策略，欢迎免费30分钟策略电话。如果我们认为分租屋对你是错误选择，我们会在那次电话里告诉你。约1/3找我们咨询分租屋的潜在客户最终更适合标准单一租约收益率策略，我们直接说明。

## 更新 —— 2026年8月下旬

本指南首次发布以来，我们的 rooming house（分租屋）改造案例已经积累到可以用实测结果——而非理论——给城区排名的规模。在 2023 年 10 月至 2025 年 9 月期间交割的 48 套客户分租屋改造中，以含改造在内的总成本为分母计算，平均毛回报率为 6.96%（中位数 6.94%，区间 5.5% 至 8.44%），同一 48 套样本改造后周租金平均 $1,146。以上为历史投资组合结果，不构成对未来的预测。

城区之间的差距大到足以影响决策：在这 48 套样本内，最强走廊的均值在 7.2-7.4% 左右，最弱的在 6.3-6.5% 左右——在约 $90 万的总投入下，同样的精力和同样的合规成本，一年的租金差距达数千澳元。我们已将完整的分城区数据（含每区样本量与背后的需求驱动因素）发布在[我们按城区排名的 rooming house 投资数据](/zh/blog/best-suburbs-rooming-house-investment-melbourne)。

我们买入走廊的需求端依然稳固：分租房客以工业区、医疗和教育就业点附近的单身上班族为主，物业管理团队反馈的每间房广告询盘量在 2026 年冬季保持稳定。监管环境自我们上次审查以来没有变化——上文所述的 Rooming House Operators Act（分租屋运营者法）注册制度与 Class 1b（1b 类建筑）门槛截至 2026 年 8 月仍然有效。

## 参考资料

1. [Residential Tenancies Act 1997（Vic），authorised 版本 113，2026 年 7 月 1 日生效。s 3(1) 将 rooming house 定义为：有一个或多个房间凭支付租金可被占用、且可占用这些房间的总人数不少于四人的建筑。该测试数的是人，不是租约，也不是房间数。2026 年 8 月 31 日核实。](https://content.legislation.vic.gov.au/sites/default/files/2026-07/97-109aa113-authorised.pdf)
2. [Rooming House Operators Act 2016（Vic），authorised 版本 009。s 7(1)：除 registered housing association / registered housing provider 外，任何人不得无执照从事经营 rooming house 的业务。罚则：自然人 240 penalty units 或 2 年监禁；法人 1,200 penalty units。2026 年 8 月 31 日核实。](https://content.legislation.vic.gov.au/sites/default/files/2023-11/16-26aa009-authorised.pdf)
3. [Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020（Vic）（S.R. 132/2020），authorised 版本 005。reg 6(f) 将 rooming house 列为 prescribed accommodation；reg 11(2) 禁止将净面积小于 7.5 平方米的房间用作卧室；reg 20 要求每 10 人（不足按 10 计）至少 1 个 toilet、1 个 bath 或 shower、1 个 wash basin。2026 年 8 月 31 日核实。](https://content.legislation.vic.gov.au/sites/default/files/2024-07/20-132sra005-authorised.pdf)
4. [Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023（Vic）（S.R. 10/2023），authorised 版本 002。2023 年 2 月 26 日生效；reg 4 废止 2012 年版。reg 12 规定厨房配比（每 12 名或以下、房内无烤箱的居住者，公共区域配 1 个烤箱与 1 个四头灶）。2026 年 8 月 31 日核实。](https://content.legislation.vic.gov.au/sites/default/files/2024-11/23-10sra002-authorised.pdf)
5. [Consumer Affairs Victoria，《Rooming house operators licensing scheme》。执照由 Business Licensing Authority 签发，而非 Consumer Affairs Victoria；由经营者聘用的 rooming house manager 无需自己的执照。2026 年 8 月 31 日核实。](https://www.consumer.vic.gov.au/licensing-and-registration/rooming-house-operators/licensing/rooming-house-operators-licensing-scheme)
6. [Consumer Affairs Victoria，《Rooming house minimum standards》——最低标准位于 Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023，既不在 Residential Tenancies Act 正文里，也不在已废止的 2012 年版法规里。2026 年 8 月 31 日核实。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/repairs-alterations-safety-and-pets/minimum-standards/rooming-house-minimum-standards)
7. [Consumer Affairs Victoria，《Sharing in a rooming house》——住客权利、协议与已登记分租屋的公开名册。2026 年 8 月 31 日核实。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/types-of-rental-agreements/sharing-in-a-rooming-house)
8. [Australian Building Codes Board，National Construction Code —《Building classifications》。Class 1b 指建筑面积小于 300 平方米、通常居住人数少于 12 人的 boarding house / guest house / hostel；不满足 Class 1b 条件的寄宿或出租公寓为 Class 3。2026 年 8 月 31 日核实。](https://ncc.abcb.gov.au/ncc-navigator/building-classifications)
9. [Victoria Planning Provisions Clause 52.23（Rooming house），现行版本为 Victoria Planning Provisions Amendment VC312（2026 年 6 月 16 日刊宪）。Clause 52.23-2（use 豁免，Amendment VC274，2025 年 2 月 28 日刊宪）覆盖 10 个 zone：Activity Centre、Capital City、Commercial 1、General Residential、Housing Choice and Transport、Mixed Use、Neighbourhood Residential、Precinct、Residential Growth、Township；条件为满足该 zone 用途表中对应条件、地块上所有建筑 total floor area 不超过 300 平方米（不计 outbuildings）、容纳不超过 12 人、卧室不超过 9 间。Clause 52.23-3（buildings and works 豁免，Amendment VC257，2025 年 2 月 25 日刊宪）覆盖 6 个 zone：General Residential、Housing Choice and Transport、Mixed Use、Neighbourhood Residential、Residential Growth、Township；条件为卧室不超过 9 间、卧室只能从建筑内部进入、同样的 300 平方米 total floor area 上限（不计 outbuildings）、若位于 General Residential Zone 或 Neighbourhood Residential Zone 须提供最低 garden area、并提供共用出入口与公共区域（含厨房与起居）。52.23-3 中没有人数上限。2026 年 8 月 31 日对照维州规划条例 API 核实。](https://planning-schemes.app.planning.vic.gov.au/Victoria%20Planning%20Provisions/ordinance/20468436)
10. [Victoria Government Gazette No. S 234，2026 年 5 月 5 日——依 Monetary Units Act 2004 s 6，2026 年 7 月 1 日起的财政年度 penalty unit 定为 $209.10。penalty unit 每年 7 月 1 日重新指数化，引用澳元金额前请查当期 Gazette。2026 年 8 月 31 日核实。](https://www.gazette.vic.gov.au/gazette/Gazettes2026/GG2026S234.pdf)
11. [Australian Government Department of Social Services，《National Rental Affordability Scheme》——计划参数与退出安排。2026 年 8 月 31 日核实。](https://www.dss.gov.au/national-rental-affordability-scheme)
12. [PremiumRea《Melbourne Investment Property Portfolio》开放数据集。n = 345 笔成交，offer 日期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月，其中 n = 48 笔为分租屋改造（offer 日期 2023 年 10 月至 2025 年 9 月），改造后毛租金回报率中位数 6.94%、周租中位数 $1,150，全部 345 笔中位数 5.77%。回报率口径 = 年化周租 ÷（购买价 + 改造投入）。为这些具体房产的历史记录结果，非预测。CC-BY 4.0，DOI 10.5281/zenodo.20095886。](https://doi.org/10.5281/zenodo.20095886)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rooming-house-melbourne-buyers-agent-2026-guide
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent