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title: "我们花 $820K 买了套房,把它做成了每周 $1,200 租金的资产"
description: "$820K 墨尔本独立屋改成三户 rooming house（分租屋），周租 $1,120，毛租金回报率 6.5%，扣完所有支出年净现金流正 $11,500+。"
author: Joey Don
date: 2025-10-04
dateModified: 2026-08-29
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rooming-house-conversion-820k-to-1200-week-rent
tags: ["rooming house", "装修改造", "现金流", "租金回报率", "房屋改造", "Melbourne", "dual occupancy", "granny flat"]
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# 我们花 $820K 买了套房,把它做成了每周 $1,200 租金的资产

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-10-04*

*更新于 2026-08-29*

> 我要带你看一笔我的会计师说「这数字太离谱」的交易。不是因为风险大——是因为账面好得几乎不真实。$820,000 的房子,每周 $1,200 的租金。我来告诉你是怎么做到的。

我带你看一套房,是去年春天我实地走过的。位置在 Lloyd Avenue,开车到 Fountain Gate(墨尔本第二大购物中心)大约十分钟。那种每隔一家门口就停着一条船、草坪每周六早上被修得整整齐齐的街区。

从街上看,就是一套标准的 90 年代三房砖饰面房。没什么特别的。realestate.com.au 上大多数买家会直接划过去——它拍出来不好看。

我们以 $820,000 澳元买下。

现在它每周产出 $1,120 到 $1,200 的租金,分三个独立单元。单就买入价算,毛回报率 6.5%——这还没算进这块地将来的开发潜力。

这就是一套 rooming house(分租屋)改造。也是少有人谈、但真正能积累财富的策略之一。

## 为什么选这套房,而不是隔壁那套?

不是每套房都能改成多户出租。在错的房子上硬做,等着你的就是亏掉 $50,000,外加在 VCAT 的黑名单上留名。

让这套房站得住的,是这几点:

**土地面积:727 平方米。** 远高于我们 550-600 平方米的下限。更关键的是,它有 20 米的临街面宽——这个数字非常罕见。同样大小的地块,大多数只有 15-16 米的面宽。多出来的宽度给了你足够的空间安排独立入口,也为将来的三地块 subdivision(分割土地)留下了可能 [1]。

**格局:原本就有天然分隔。** 房子原本就有一条自然的分界线:一条长走廊,一边是卧室,一边是起居区。改造成多户单元时,现有的墙体和水管位置决定了你 80% 的装修成本。如果你得动污水管或者搬厨房,成本会从 $80K 爆到 $130K。这套房的湿区集中在两个区域,意味着我们可以做出三个自成一体的单元,主污水立管一根都不用动 [2]。

**侧向通道:3.5 米。** 够宽,吊车能进——这对未来建 granny flat(副住宅)或者分地块建房都很关键。同时也够宽做一条独立的人行入口通到后院那户,这样租客不用共用一个正门。

**分区:GRZ1(一般住宅区一类)。** 不是 NRZ——NRZ 会限制密度。GRZ 允许我们计划做的这种内部改造,不需要 Planning Permit(规划许可)。是否构成 rooming house(分租屋)是另一道题,数的是人不是户数:按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条,房间以收租方式提供居住且可容纳四人或以上,建筑即为分租屋,随之而来的是 Council 注册、法定的分租屋最低标准和 Class 1b 分类建造 [3]。

这四项我是在安排实地看房之前就会核对的。任何一项不过,我直接放弃。

## 三户单元:我们建了什么,租金多少

改造总投入大约 $80,000 到 $90,000。这是包括材料、人工、Building Permit(建筑许可)和合规事项的全包价。下面是每户单元的情况。

**Unit 1——房子前部,标准户型。**
大约 20 平方米。一个厨房、一个浴室、一个带内嵌衣柜的卧室。这是改造起来最简单的——基本上就是原来的主卧加上相邻的浴室,沿着一面墙装一组小厨房。我们从侧边通道开了一个独立入口。租金:每周 $320。

**Unit 2——房子中段,面积最大的一户。**
厨房、洗衣间、两个卧室、浴室。这是最高配的一户——它保留了原本的厨房(换了把手和挡水板,大约 $1,500),还有原本较大的浴室。入口就是原来的正门。租金:每周 $450。

**Unit 3——房子后部,granny flat 风格。**
厨房、浴室、空调、一个卧室。在原本的娱乐室和后廊位置改造出来,加了一套独立浴室和一个紧凑型厨房。入口从后院进,走的是那条宽敞的侧道 [4]。

**合计周租:$1,090 到 $1,200**,看签约时的市场情况。写这篇文章时,三户全部有人住,合计租金稳定在 $1,120。

我直说了吧:装修质量不是 Instagram 内容。饰面干净、实用、合规——不奢华。SPC 地板每平方米 $62,基础橱柜,标准水龙头。租客不是来付石英台面的钱,他们付的是——在一个空置率 1.5% 的城区里,有一个自己独立的私密单元,而不是跟陌生人合住一套房 [5]。

## 合规框架(大多数人就是栽在这里)

维州的租赁法对多户出租物业有明确规定,处理不好,等着你的就是罚款、强制整改,或者把你拖到 VCAT 的租客。我把规矩讲清楚。

维州划分租屋这条线的是 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条:只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house [3]。判定数的是人,不是租约——三份租约覆盖四人或以上,同样是分租屋。在这条线以下,普通住宅仍是 Class 1a 建筑,租约是普通住宅租约,由 Consumer Affairs Victoria(消费者事务局)管,内部改造需要的是 Building Permit 而不是 Planning Permit。

一旦居住人数达到四人或更多,就跨入了 1b 分类——需要注册的 Rooming House——这一步会触发 council 注册、《残障歧视法》(DDA)合规要求(包括轮椅可通行的浴室、紧急出口标识、灭火器,以及年度检查)。成本和复杂度陡然上升 [6]。

我们把设计目标定在「居住人数落在第 3(1) 条定义之外」,并请 Building Surveyor 确认。永远如此。

**我们做了的合规事项:**
- 烟雾报警器:硬线连接、联动,装在每一户和每条走廊。成本:约 $1,200(含安装)。
- Safety Checks(安全检查):燃气 $250、电气 $250、烟雾报警 $250。这是维州任何租约开始前的强制要求 [7]。
- 独立计量:我们给每户装了电子电表(子计量),总成本大约 $800。我们没有去申请独立的官方电表——那样会触发两次额外的 council rates 账单,并且要花 $20,000-$30,000 的接入费。我们改用「含账单」的租金模式(bills included) [8]。
- Building Permit:通过私营的 building surveyor(建筑监察师)为内部改造申请,成本约 $3,000。

> 「我看到最常见的合规错误,就是房东为了多赚租金做到四户,」Joey Don 讲,「你从 1a 跨到 1b,突然之间要装无障碍坡道、应急照明、去 council 注册、每年审计。多那 $300 一周根本覆盖不了 $30,000 的合规成本。」

## 把全部数字摊开给你看

好,完整的投资账本来了。

**购置:**
- 购买价:$820,000
- 印花税(stamp duty,5.5%):约 $44,000
- 律师 / conveyancer(过户律师)费:约 $2,500
- 建筑与虫害检查:$550
- 买家服务费:$15,800
- **购置总成本:约 $882,850**

**装修:**
- 内部改造(三户):$80,000-$90,000
- Safety Checks 与合规:约 $2,500
- 子电表:约 $800
- Building Permit:约 $3,000
- **装修总成本:约 $86,300-$96,300**

**全包总成本:约 $969,150 到 $979,150**(就按 $975,000 算)

**收入:**
- Unit 1:$320/周
- Unit 2:$450/周
- Unit 3:$320-$350/周
- **合计:$1,090-$1,120/周 = $56,680-$58,240/年**

**年支出:**
- 贷款利息(只付利息 4.5%,$656K,80% LVR):约 $29,520
- 物业管理(多户出租 8.9% + GST):约 $5,554
- Council rates:约 $2,800
- 水费服务费:约 $1,200
- 保险:约 $2,200
- 维护预留:约 $2,000
- 地税(land tax,个人名下):约 $1,900
- **支出合计:约 $45,174**

**年净现金流:约正 $11,500-$13,000** [4]

也就是说,所有成本扣完之后,每周大约 $220-$250 落袋。初始现金投入大约 $195,000(20% 首付 + 印花税 + 装修),现金回报率(cash-on-cash)大约 6%。而这还没把折旧算进去。quantity surveyor(工料测量师)出具的折旧表列明哪些部分可折旧、按什么有效年限折旧;它对你实际值多少钱,取决于建筑的建造年份与原始造价、固定装置的状况与有效年限、你取得时是否为全新房产,以及你的持有结构和边际税率——由你的会计师结合你的具体情况计算。

从第一天起就是正现金流。不需要靠负扣税(negative gearing)。不用赌市场涨。这个资产自己养活自己,每月还往你账户里打钱。

## 没人提但很关键的开发红利

真正让这笔交易变得特别的,是下面这部分。727 平方米、20 米临街面宽的地块,有三地块 subdivision 的潜力。

我在附近见过一个案例:一个建商买了一块 800+ 平方米的地,大约 $800,000。他在上面盖三栋联排别墅。其中一套已经以大约 $1,000,000 卖了楼花。三套总建造成本大约 $120 万,总投入大约 $200 万。三套合计卖价约 $300 万。也就是说,这个开发项目赚了大约 $80 万 [9]。

我们这套房还没到那一步。我们现在是在收租金、攒净值、等这片区域进一步成熟。但五到七年以后,当这个城区继续绅士化、联排别墅需求继续上升,开发这一手就在那儿等着。20 米的临街宽度意味着我们可以保留前面的主屋,在后面建两个新单元,每一户都通过宽敞的侧通道独立通向街道。

策略很清楚:现在买来收现金流,熬过周期,等数字要求你动手的时候再开发。rooming house 改造给了你持有期间的粮草。土地本身负责资本增值。开发这个选项是你的出口——也可以是下一关的入口。

这就是我说「买地,房子白送」的意思。$820,000 的买入价,你买的其实是 727 平方米 GRZ 分区的土地——这块地顺便每周给你赚 $1,120,让你有时间慢慢想接下来干什么。

## 更新 —— 2026年8月下旬

这篇是整个 rooming house 系列的起点，所以它最该有一个数据更新。在我们于 2023 年 10 月至 2025 年 9 月之间交割的 48 单客户 rooming 改造中，按含改造费用的总成本口径计算，毛回报率均值为 6.96%（中位数 6.94%），改造后周租平均为 $1,146。这些是那个时间窗口里已交割客户项目的真实历史数字——记录的是发生过的事，不是对任何未来改造的预测。

Lloyd Avenue 落在什么位置？按样本相同的分母算——买入加改造，大约 $905,000——它 $1,120/周的租金对应约 6.4% 的毛回报率，略低于 6.96% 的均值；租金也略低于 $1,146 的平均值。这不意外：这是早期的一单，我们刻意把户数控制在三户，定价也是为了出租率而不是市场顶价。之后交割的项目平均数字要略高一些——随着本文写的评估标准又在几十套房子上被打磨过，这正是你会预期的结果。

我们已经基于同一套已交割数据发布了[我们按城区排名的 rooming house 投资数据](/zh/blog/best-suburbs-rooming-house-investment-melbourne)，想看位置如何改变数字可以去读。这篇文章勾勒的打法，现在更完整的版本在[2026 年墨尔本买家中介 rooming house 完整指南](/zh/blog/rooming-house-melbourne-buyers-agent-2026-guide)里。

## 这套打法能复制吗?

能。但有前提。

你需要一套格局合适、土地面积合适、分区合适、侧通道合适的房子。这就直接筛掉市场上 70% 的房源。你还需要 $80,000-$100,000 的现金做装修(银行不会给 rooming house 改造放贷款——这笔钱必须是自己的)。另外你还得有一支懂多户出租合规的管理团队,因为一份 Safety Check 或者一份租约结构出了问题,整套安排都可能瓦解。

我们在墨尔本管理大约 300 套房产,property manager 和房源的比例是 1:50。行业平均是 1:170 [10]。在 1:170 的比例下,你的 PM 是在到处救火。1:50,他们才是在管理。这差距会体现在租客质量、维护成本和空置天数上。

如果你有资金、有耐心找到合适的房子、有团队把后端撑起来,墨尔本东南区 $800K-$900K 价位的 rooming house 改造,可以做出 6%+ 的回报率,并且带着实打实的开发潜力。

这套打法我自己做过十几次了。数字很稳,执行可复制。而这场住房危机——说句实话——帮我们把每一户新做出来的单元,在上架两周之内都填满了。

那套没人愿意多看一眼的 $820,000 房子,现在一周赚的钱比大多数人整个租赁组合还多。这就是游戏。

## 参考资料

1. [PremiumRea 土地评估标准。最小 550sqm、侧通道 3m+、临街面宽 16m+,具备 subdivision 潜力。](#)
2. [PremiumRea 装修部门。rooming house 改造成本:1 户改 3 户、不动水管的情况下,$80K-$100K。](#)
3. [Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 第 3(1) 条 —— 只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house(分租屋)。随之而来的是向当地 council 注册、满足法定的 rooming house 最低标准,以及按 Class 1b 分类和建造。租约份数不是判定标准。](https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/residential-tenancies-act-1997)
4. [PremiumRea 组合案例。Lloyd Avenue 物业:$820K 买入,$85K 改造,3 户,合计周租 $1,120。](#)
5. [PremiumRea 装修部门。SPC 地板 $62/sqm、基础橱柜、标准水龙头——面向出租市场的实用型装修。](#)
6. [Victorian Building Authority,《Building Classification——Residential》。1a 对 1b 分类门槛及合规要求。](https://www.vba.vic.gov.au/)
7. [Consumer Affairs Victoria,《Safety Checks for Rental Properties》,2021 年。燃气、电气、烟雾报警检查为租约前强制项。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/standards-and-repairs/safety-checks)
8. [PremiumRea 物业管理。多户出租「含账单」模式:子计量监测($800),不申请独立官方电表(省下 $20K+ 成本)。](#)
9. [PremiumRea 市场观察。附近开发案例:800sqm 地块、3 栋联排别墅、$200 万总投入中约 $80 万利润。](#)
10. [PremiumRea 物业管理。1:50 PM 比例对比行业均值 1:170。管理 300 套物业。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rooming-house-conversion-820k-to-1200-week-rent
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent