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title: "第二套Rooming House：投入$880K，每周产出$1,500（附警告）"
description: "$880,000 买入的墨尔本房子，$96,500 改成四个单元，周租 $1,500，毛租金回报率 8.86%，附四个失败案例。"
author: Joey Don
date: 2025-10-12
dateModified: 2026-08-29
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rooming-house-case-study-880k-1500-week
tags: ["rooming house", "翻新", "现金流", "租金回报率", "房产改造", "Melbourne", "subdivision潜力", "案例分析"]
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# 第二套Rooming House：投入$880K，每周产出$1,500（附警告）

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-10-12*

*更新于 2026-08-29*

> 还记得我写过的那套$820K rooming house吗？那套每周产$1,200。这套更强。不同的房产，更大的地块，更好的数字。但我也要告诉你今年四个客户的房子为什么改不了——因为那个故事更重要。

几个月前我写了第一套rooming house改造——Lloyd Avenue那套，$820,000购入，改成三个单元每周收$1,200。反响异常强烈。我的收件箱涌进了两类消息："我怎么才能做这个？"和"这听起来好得不像真的。"

两种反应都合理。

所以这里是第二套。Brook Street的一处房产，大约在CBD东南方向十五分钟车程。$880,000买入。翻新成本不到$100,000。现在四个独立租赁单元每周产出$1,500。

按购买价算毛回报率超过8.8%。还没算折旧。还没算土地增值。还没算866平方米地块的subdivision潜力。

但我写这篇不只是为了秀数字。今年还有五个客户尝试做同样的事——其中四个做不了。他们的房产改不了。有两个在发现之前已经花了$20,000在规划和设计费上。

所以这篇文章讲两个故事。成功的那个，和失败的那些。两个都重要。

## 这套房产：什么让它可以改造

Brook Street。866平方米。90年代初的四居室砖贴面。双车库带后巷通道。东侧边界3.8米的侧面通道。分区：GRZ1（General Residential Zone, Schedule 1）。

布局是关键。房子天然形成L形——主起居区和主卧沿前面走，另一翼三个卧室和第二间浴室沿东侧延伸。后面的娱乐室是半独立的，通过有顶走道连接。这种布局建筑师看一眼就会说："这个能做。"

以下是我们看到而大多数买家看不到的：

**四个天然分割点。** 前翼可以变成独立的两居室单元。东翼自然分成一个三居室单元（保留现有第二间浴室）和一个studio（前卧加新小厨房和独立卫浴）。后面的娱乐室结构上已经是独立的——只需要加厨房、浴室和从后巷的独立入口。

**湿区集中。** 现有管线集中在两个区域——前面的浴室/厨房区和后面的浴室/洗衣区。改成四个单元不需要移动主下水管线或任何立管。这就是$85,000和$140,000之间的成本差异。

**后巷通道。** 双车库开向后面的巷道，给了后面单元一个完全独立的入口。不共享走道，不共享门。租户之间不穿越彼此的空间。

**866平方米。** 远超GRZ1下四到五块地subdivision的门槛。地块21米前宽，约41米进深。这是未来的开发金矿 [1]。

## 四个单元：布局、成本和租金

总翻新成本：$92,000，包含所有人工、材料、合规项和Building Permit。以下按单元明细。

**A单元——前屋，两居室。**
原主卧加相邻的起居区，保留并刷新了现有厨房（新把手、新挡板，总共$1,200）。保留现有浴室。从前门廊加了独立入口。约45平方米居住面积。周租：$400。

**B单元——东翼，三居室。**
三间卧室（一间带入墙衣柜）、现有的第二间浴室，走廊墙面上新装了一个小厨房。从侧面通道独立入口。这是最好的单元——最大面积约55平方米，也是唯一一个三居室。周租：$430。

**C单元——前东角，studio。**
原来的第四间卧室改成自足studio。新独立卫浴（$12,000），紧凑型厨房（$8,500）。从侧面通道独立入口，与B单元入口偏移约6米。约22平方米。周租：$350。

**D单元——后院，自足。**
原娱乐室，约35平方米。新浴室（$11,000），新厨房（$9,500），全屋SPC地板（$62/sqm），油漆，分体式空调（安装含$2,800）。从后巷经改造车库区域入户。周租：$320 [2]。

**合计周租：$1,500。**
**年毛收入：$78,000。**
**按购买价毛回报率：8.86%。**

我再说一遍这个数字。$880,000的Melbourne房产，8.86%的毛回报率。不是区域城市。不是州际。Melbourne。

每个单元的翻新成本平均$23,000。最贵的单项是C单元的卫浴加厨房组合，$20,500。最便宜的是A单元大约$8,000——已经有厨房和浴室了，只加了隔墙和独立入口。

## 为什么做四个单元而不是三个？合规线

在上一篇文章里，我态度很明确：要待在分租屋这条线以下。但这条线到底画在哪里，要说准：按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条,只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house——数的是人，不是租约份数，三份租约覆盖四人或以上就已经是分租屋。一旦越线，你就是注册Rooming House：议会注册、法定的分租屋最低标准、无障碍合规、应急标识、年度检查，以及按Class 1b（而不是普通住宅的Class 1a）分类和建造。

那为什么这次做了四个？

因为这套房的布局让四个单元在结构上干干净净，每个都有真正独立的入口、没有共享的室内空间。我们在决定买之前就请了私人Building Surveyor，确认改造可以合理成本达到1b分类合规。四个单元的额外合规项大约花了$8,000：D单元的无障碍浴室改造（加宽门框、扶手、无门槛淋浴）、应急出口标识、两个灭火器和硬线报警系统升级 [3]。

算术说得通。第四个单元（D单元）每周$320——每年$16,640。额外合规成本是一次性$8,000加每年约$1,500的议会注册和年检费。合规投资的回收期是六个月。之后就是纯利润。

但是——关键在这——我们做四个只是因为建筑本身不需要重大结构工程就能承载。如果第四个单元需要移下水管线、建无障碍坡道或构建新的防火走廊，成本会飙过$40,000，回收期拉到三年。到那个程度，三个单元才是更聪明的选择。

> "三单元和四单元改造之间的区别不是多一个租户。而是一个完全不同的合规框架，"Joey Don说。"除非你的Building Surveyor已经签字并且回收期在十二个月以内，否则不要越过1b线。不然你是在用边际收入买头疼。"

## Subdivision附加值：866平方米的未来潜力

这才是让我晚上（开心地）睡不着的。

866平方米，21米前宽，GRZ1分区。Manningham规划方案在GRZ1下subdivision最小地块面积300平方米，最低前宽7米 [4]。算一下：这块地理论上可以容纳四块地（4 × 216sqm = 864sqm），或者更现实地，如果开发申请获批灵活退距的话可以做五块。

现在的房子占地块的前三分之一。后面三分之二平坦、清理好的，从后巷可以进入。开发商——或者耐心的投资者——可以保留前面的住宅，拆掉后面的建筑，在后面建三到四套联排别墅。

我开车经过三条街外一个类似的项目。820平方米地块，2020年大约$850,000买的，现在四套联排别墅在施工中。已完工的两套预售价：$780,000和$810,000。扣除所有建筑和持有成本后的估计开发利润：$600,000到$800,000 [5]。

我们现在不开发这套房产。我们每年收$78,000的租金同时等待合适的周期。但土地储备就在那里增值，完全由租户收入供养。当开发经济账合适的时候——可能五到七年后——退出价值是当前持有价值的数倍。

这就是双引擎策略：现在要现金流，开发时要资本。rooming house改造不是终局。它是终局的融资机制。

## 警告：四个客户的房产无法改造

现在是比成功故事更重要的部分。

今年有五个客户来找我们要做rooming house改造。我们在购买前评估了所有五套房产。一套可以（类似Brook Street的房产）。四套不行。原因如下。

**客户1：侧面通道不够宽。** 房产680平方米，布局可行，但两侧边界只有1.8米。Building Code要求独立入口走道至少3米宽。再怎么设计创意也解决不了——这是物理限制。我们建议他放弃。他放弃了。

**客户2：下水管穿过房子中间。** 主下水管对角穿过建筑中央，正好在两个单元之间拟定的隔断线下面。移一条下水管要$25,000-$40,000，需要议会批准，还要多8-12周的工期。改造变得不经济。我们建议按标准出租来买。

**客户3：花了$20,000之后才来问我们。** 他已经请了建筑师和制图员画改造方案。我们检查后发现房产在Neighbourhood Residential Zone (NRZ)，不是GRZ。NRZ限制每块地最多两个住宅，超过两个租户的内部改造需要Planning Permit，而议会几乎肯定会拒绝 [6]。$20,000设计费白花了。

**客户4：结构不达标。** 70年代木结构房，支撑地板。建筑检查发现两面承重墙有活跃白蚁，起居区地板有35mm的下沉。改造前修结构就要$45,000-$60,000——再加上$85,000的改造费用。总翻新过$140,000，摧毁了回报率方程。

四个案例的教训：一定要在买之前带有资质的建筑商和Building Surveyor去看房。不是之后。之前。检查费$500-$800。错误的代价是$20,000到$60,000。

> "有客户打电话来哭，因为他们买了房子准备改造却发现做不了，"Joey Don说。"每一次问题都是可以在检查阶段发现的。他们只是没带对的人去看。"

## 完整数字

以下是Brook Street的完整投资明细。

**购入：**
- 购买价：$880,000
- 印花税（stamp duty）（5.5%）：约$47,300
- 法律/过户：约$2,500
- 建筑检查和虫害检查：$600
- 买家中介费：$16,800
- **总购入成本：约$947,200**

**翻新：**
- 内部改造（4单元）：$84,000
- 1b合规项（DDA、标识、报警器）：约$8,000
- 安全检查（燃气、电气、烟雾报警器）：约$1,000
- Building Permit：约$3,500
- **总翻新成本：约$96,500**

**全部投入：约$1,043,700**

**收入：**
- A单元（两居前）：$400/周
- B单元（三居东翼）：$430/周
- C单元（studio）：$350/周
- D单元（后院）：$320/周
- **合计：$1,500/周 = $78,000/年**

**年度支出：**
- 贷款利息（$704K按80% LVR，4.5%只付利息）：约$31,680
- 物业管理（多租户8.9% + GST）：约$7,640
- 市政费：约$3,100
- 水费：约$1,500
- 保险：约$2,600
- 维修储备：约$3,000
- 地税（land tax）（个人名下）：约$2,400
- 议会注册+年检：约$1,500
- **总支出：约$53,420**

**净现金流：每年约$24,580正** [2]

也就是每周$473进你口袋。在大约$240,000的现金投入（20%首付+印花税+翻新）上，现金回报率10.2%。你没看错。两位数。

这种规模的改造同样会产生折旧：翻新投入会分成 Division 43 capital works（资本工程，每年 2.5%、共 40 年）和按各自有效年限折旧的 plant and equipment（固定装置与设备）两部分。quantity surveyor（工料测量师）出具的折旧表列明这栋楼能折旧的部分；它换成现金值多少，取决于你的持有结构和边际税率，所以在把它算进回报之前，先让会计师核一遍。

这不是常态。Melbourne住宅房产10%的现金回报率是例外。它之所以存在，是因为rooming house改造处于一个大多数投资者、中介和物管都不知道怎么操作的知识盲区。回报高是因为进入壁垒高——不是资金壁垒，而是知识和执行壁垒 [7]。

## 更新 —— 2026年8月下旬

这篇案例发出来之后，背后的样本已经大到可以说清 Brook Street 在整个分布里的位置。在我们于 2023 年 10 月至 2025 年 9 月之间交割的 48 单客户 rooming 改造中，按含改造费用的总成本口径计算，毛回报率均值为 6.96%（中位数 6.94%），改造后周租平均为 $1,146。这些是已交割客户项目的历史结果——描述的是已经发生的事，不是对任何未来改造回报的预测。

用同一个分母算——购入加改造，即 $880,000 加 $96,500——Brook Street 每年 $78,000 的租金对应约 8.0% 的毛回报率，明显高于 6.96% 的均值，处在那 48 单样本的上尾；$1,500/周也远高于 $1,146/周的平均改造后租金。这和我在正文里说的一致：六项全勾的房子很少见，一旦勾齐，数字落在分布的上端而不是平均值附近。上面写的四个失败评估，正是同一分布的另一面——大多数房子根本到不了那里。

我们已经基于同一套已交割数据发布了[我们按城区排名的 rooming house 投资数据](/zh/blog/best-suburbs-rooming-house-investment-melbourne)，想看位置如何改变胜率可以去读。如果你还在更早的阶段，[2026 年墨尔本买家中介 rooming house 完整指南](/zh/blog/rooming-house-melbourne-buyers-agent-2026-guide)把从评估到出租的完整路径讲了一遍。

## 可以复制吗？（找对房产，可以）

我直说。我看过的每100套评估rooming house潜力的房产里，大概8-10套有正确的布局、地块面积、分区、侧面通道和结构完整性的组合。这8-10套里，扣除翻新成本和合规要求后大概5-6套在经济上成立。

也就是5-6%的命中率。这意味着你需要看很多房子。意味着你需要一个建筑商、一个Building Surveyor和一个懂多租户的物管——在你开始之前就需要，不是之后。

能做的房产有这些共同特征：
- 土地：700+平方米，18m+前宽
- 侧面通道：至少一侧3m+
- 布局：天然分割点加集中湿区
- 分区：GRZ（不是NRZ，不是带限制性覆盖区的RGZ）
- 结构：实心砖或双砖，无活跃虫害，无明显沉降
- 后面通道：巷道或地役权供第四单元独立入口 [1]

如果你的房产六项全勾，改造大概率成功。缺哪怕一项，风险就急剧上升。

Brook Street六项全勾。这就是为什么它每周产$1,500。那四套失败的各自缺了一两项——但那就够让交易告吹了。

这个策略管用。但只在房产配合时才管用。永远先带你的建筑商去看，再带你的支票本去。

## 参考资料

1. [PremiumRea土地评估标准。Rooming house改造最低要求：700sqm，18m+前宽，3m+侧面通道，GRZ分区。](#)
2. [PremiumRea投资组合案例。Brook Street房产：$880K购入，$96.5K改造，4个单元，合计周租$1,500。](#)
3. [Consumer Affairs Victoria，《Rooming House标准》，2021年。1b分类要求：DDA合规、应急标识、议会注册。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/types-of-rental-agreements/rooming-houses)
4. [Manningham Planning Scheme，《General Residential Zone Schedule 1——Subdivision要求》，2021年。最小地块300sqm，最低前宽7m。](https://planning-schemes.app.planning.vic.gov.au/Manningham/ordinance)
5. [PremiumRea市场观察。可比开发项目：820sqm地块，4套联排别墅，预售价$780K-$810K每套。](#)
6. [Victoria州政府，《规划分区——Neighbourhood Residential Zone》，2021年。NRZ限制每块地最多2个住宅。](https://www.planning.vic.gov.au/policy-and-strategy/planning-reform/residential-zones)
7. [PremiumRea翻新部门。Rooming house改造知识盲区：5-6%房产命中率，$80K-$100K改造成本区间。](#)
8. [Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 第 3(1) 条 —— 房间以收租方式提供居住、且可容纳四人或以上，建筑即为 rooming house（分租屋）；随之而来的是议会注册、法定的分租屋最低标准，以及 Class 1b 分类和建造。Class 1a 指普通住宅；租户合同份数不是判定标准。](https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/residential-tenancies-act-1997)
9. [PremiumRea物业管理。多租户管理：8.9% + GST费率，1:50物管比例，rooming house季度检查。](#)
10. [Consumer Affairs Victoria，《出租房产安全检查》，2021年。入住前强制燃气、电气和烟雾报警器检查。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/standards-and-repairs/safety-checks)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rooming-house-case-study-880k-1500-week
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent