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title: "我实拍了自己$660K的投资房。周租$1,200。"
description: "$660K 购入 700sqm 独立屋,$150K 防火墙改造拆成 4 户出租,周租 $1,200,毛租金回报率 7.7%。每一笔成本都摊开。"
author: Joey Don
date: 2025-11-21
dateModified: 2026-08-29
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rooming-house-660k-to-1200-week-live-walkthrough
tags: ["rooming house", "翻新", "租金回报率", "Melbourne", "现金流", "房产改造", "被动收入"]
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# 我实拍了自己$660K的投资房。周租$1,200。

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-11-21*

*更新于 2026-08-29*

> 对面邻居的房子外观一模一样。同一条街，同一个年代，差不多的买价。他的租金？$600一周。我的是他的两倍。$150K花在了哪里、每个房间赚多少，全部在这里。

每周$1,200。

这是我那套$660,000的房子每周入账的数字，$150,000改造之后。我现在穿着房东标配——短裤和人字拖——站在车道上，因为有个租户在家我进不了他那间拍摄。没事。不管我穿什么，租金照样到账。

我在Melbourne东南买的这套房，700平方米的地块。光土地就比我买整套房的价格值钱——这正是我们帮每个客户猎寻的那类deal。但魔法不在购买。在交割之后发生的事。

让我带你走一遍$150K改造的每一块钱花在了哪，以及每个租户单元赚多少。

## 改造前的房子

标准80年代砖贴面。三卧一浴，单车库，后院平坦、侧面通道宽度超过3米。就是那种在realestate.com.au上被刷过去的房子，因为照片拍出来实在不好看。

我花$660,000买的。当时同条街类似的房子成交价$650K到$700K之间。价格没什么特别的。特别的是700平方米的地块带开发潜力——推掉可以分成两块甚至三块地。这个未来期权就嵌在土地价值里 [1]。

但我不打算现在分地。先要现金流。翻新方案的设计目标是在保留土地未来开发价值的同时，最大化租金收入。

## $150,000花在了哪里（每一块钱）

以下是明细。不四舍五入，不藏成本。

**前屋改造：约$75,000-$80,000**
主屋用认证防火墙分成两个独立租户单元。不是石膏板隔断——是符合BCA要求的正规防火等级隔墙。这一点我怎么强调都不过分：如果你随便糊一面石膏板墙就叫它一天，万一着火你要承担无限个人责任。房产在你名下的话是无限的 [2]。

一边变成了三居室单元。另一边新增了厨房、浴室和独立入口。两边合计周租：$800。

**后院单元改造：约$50,000-$55,000**
后院有两个小建筑——各约8-10平方米。之前没法用。我们给每个加了小厨房和浴室，接上了现有的下水管线（谢天谢地下水管在后边界不在地块中间穿过）。每个单元现在周租$200。

**文件和合规：约$20,000**
建筑许可、测量师费、消防安全认证、电气合规、水管验收。这是没人提但你不能跳过的成本。我们请了Building Surveyor确保一切合规。维州的判定标准要说准:按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条,只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house——数的是人,不是租约;一旦构成分租屋,就必须向 council 注册、满足法定的分租屋最低标准,并按 Class 1b 分类和建造 [2]。

总投入：约$150,000。
总租金收入：每周$1,200（前屋$800 + 后院$200 + $200）。

"我花了$150K创造了每周$1,200的租金收入，基础是一套$660K的房产，"PremiumRea联合创始人Joey Don说。"翻新不到三年就回本了。之后就是纯现金流——每年大约$62,400毛收入。"

## 让会计露出微笑的回报率计算

总投入：$660,000购入 + $150,000改造 = $810,000。
年租金：$1,200/周 x 52 = $62,400。
毛回报率：7.7%。

在7.7%毛回报率和投资房只付利息贷款约6.4%的利率下 [3]，我还没想税务抵扣就已经正杠杆了。持有成本——地税（land tax）（$2,000）、市政费（$2,000）、水费（$650）、保险（$1,500）、维修（约$1,500）——合计约每年$7,650 [4]。扣除持有成本后的净运营收入约$54,750。

按原始购买价80% LVR贷款（$528,000，6.49%只付利息），年利息$34,267。每年口袋里剩大约$20,483。正现金流。在投资房上。在Melbourne。

对比一下正对面的房子。同年代、差不多的买价，传统单租户出租。他的租金：$600每周。按$810K总投入（假设也做了点基础装修）的毛回报率：大概3.9%。

同一条街。外观一样的房子。两倍的租金。差别就在改造。

## 我故意没做的事

我没有向水电公司申请独立水表和电表。那要花$20,000-$30,000而且会触发第二套市政费 [5]。我安装了内部子表（读数器），总共大约$2,000，采用"包水电"的出租模式。租户付的租金稍高，已经包含了平均水电成本。简单、合法、更赚钱。

我没有改变主建筑的外部轮廓。没有加建、没有二层、没有对前立面做结构改动。这让改造保持低调，避免触发Planning Permit——只需要Building Permit [2]。

我没有在装修品质上过度投入。厨房是功能性的IKEA级别，不是石英石台面。SPC地板$62每平方米，不是工程硬木 [6]。Dulux油漆选的Builder's White。付$200每周租studio的租户不期望大理石。他们期望干净、功能齐全、暖和。他们得到的就是这些。

还有一个让人意外的细节：我把价格定在了市场价以下。那些studio单元推一推大概能租到$250。但我的策略一直是一样的——快速出租、定价偏低，让租户因为找不到更便宜的而永远不走。低空置胜过高租金。每次都是。

## 合规的现实（别跳过这段）

维州对Rooming House的判定标准数的是人，不是租约：按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条,只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house [2]。我这套房跑三份租约：前屋三居室单元一份（防火墙两边在一个安排下），后院两个studio各一份——Building Surveyor 核的是实际居住人数，不是租约份数。一旦达到这个人数标准，就必须向议会注册、满足法定的分租屋最低标准，并按Class 1b分类和建造，随之而来的是无障碍要求、防火出口、无障碍厕所和议会检查。

两个前屋租户之间的防火墙是最重要的结构元素。必须有防火等级，必须由Building Surveyor认证。Building Surveyor还为后院单元签发了Occupancy Certificate。没有OC，你不能合法出租 [7]。

安全检查不可商量。电气安全检查每两年一次。燃气安全检查每两年一次。烟雾报警器年检。总费用：每轮大约$500-$650 [7]。我们预授权$300-$500给工人，如果检查中发现小问题就当场修好，而不是再约一次$150的复检费上门。

每个工种低于$10,000的翻新不需要在VBA正式申报 [2]。我们用不同的承包商——电工、水管工、橱柜师傅——每个开票都在这个门槛以下。完全合法，完全合规。

"合法rooming house改造和非法分割之间的差距大约是$20K的合规成本和一个Building Surveyor，"Joey Don说。"跳过这步你就背上了无限责任。任何金额的租金都不值得冒这个险。"

## 更新 —— 2026年8月下旬

这篇实拍一直有人在传，所以更新一下这套房在我们整体数据里的位置。在我们于 2023 年 10 月至 2025 年 9 月之间交割的 48 单客户 rooming 改造中，按含改造费用的总成本口径计算，毛回报率均值为 6.96%（中位数 6.94%），改造后周租平均为 $1,146。这些是已交割客户项目的真实历史结果——记录的是那个时间窗口里发生过的事，不是对任何未来改造的预测。

我自己这套房，按 $810K 全部投入算 7.7% 毛回报、周租 $1,200，高于那 48 单样本 6.96% 的均值，也高于 $1,146/周的平均改造后租金——一部分因为土地买得好，一部分因为后院那两个小建筑本来就在，把改造成本压在了 $150K 而不是从零新建的价格。还有一点值得说：我至今仍把 studio 定价在市场价以下，这个纪律一直有效。在整个样本里我们持续观察到，低于市场价的房间出租更快、流动更少——正是我上面描述的那笔交换。

如果你想按位置而不是逐单看这些结果的分布，可以读我们基于同一套已交割数据发布的[我们按城区排名的 rooming house 投资数据](/zh/blog/best-suburbs-rooming-house-investment-melbourne)；从收购到合规的完整流程，见[2026 年墨尔本买家中介 rooming house 完整指南](/zh/blog/rooming-house-melbourne-buyers-agent-2026-guide)。

## 我还会再做吗？

已经做了。三次。

这个公式在你从对的房产起步时是管用的：600+平方米、平地、侧面通道超3米、下水管在边界而非穿过中间、房屋布局本身就适合内部分隔。不是每套房都合格——我们看的房子里大概十五套里有一套具备这类改造的好骨架。

对面邻居的房子外观跟我的一模一样，每周收$600。我收双倍。唯一的区别是$150K的策略性翻新加上愿意管理多租户。

比单租户多花精力吗？是的。四户人共用一条下水管线会更频繁出问题吗？偶尔。值不值每年多$31,200的租金收入？

这个问题根本不公平。当然值。

如果你手上有一套600+平方米、布局合适的房产却只做单租户出租，你在白白浪费钱。不是一点点，是很多。周六开车经过你的投资房，看看后院，问问自己：那片空间能赚多少？

答案可能改变一切。

## 参考资料

1. [PremiumRea投资理念。土地价值必须超过购买价的80%。Melbourne东南700sqm地块自带subdivision潜力（双或三户）作为内在土地溢价。](#)
2. [Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 第 3(1) 条 —— 只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house(分租屋)。随之而来的是向当地 council 注册、满足法定的 rooming house 最低标准,以及按 Class 1b 分类和建造。租约份数不是判定标准。](https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/residential-tenancies-act-1997)
3. [澳洲储备银行，《统计表——贷款利率》，2023年3月。主要银行投资房只付利息贷款利率。](https://www.rba.gov.au/statistics/tables/)
4. [PremiumRea内部持有成本分析。Melbourne东南$660K-$810K房产年度成本：地税约$2,000，市政费约$2,000，水费$650，保险约$1,500，维修约$1,500。](#)
5. [PremiumRea施工部门。子表安装：内部读数器总计约$2,000 vs 正式独立水电表$20,000-$30,000。包水电出租模式免除了分表需求。](#)
6. [PremiumRea翻新部门。SPC地板：$62/sqm含安装。IKEA级厨房安装：约$2,200。全套表面翻新（油漆+地板+厨房）：$10,000-$15,000。](#)
7. [Consumer Affairs Victoria，《最低租赁标准和安全检查要求》，2022年。电气和燃气安全检查每两年一次，烟雾报警器年检。合法出租需要OC。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/beginning-a-lease-or-residency/minimum-standards)
8. [SQM Research，《Melbourne东南住宅空置率》，2023年。Casey和Cardinia LGA空置率低于2%。](https://sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php?region=vic-Melbourne)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rooming-house-660k-to-1200-week-live-walkthrough
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent