--- title: "还没开门,就收到了 26 份租赁申请。这就是现在 Melbourne 东南区的样子" description: "一套改成三户的房子,开门前系统里已有 26 份租赁申请,合计周租 $1,300。Narre Warren 一带空置率低于 1.5%。" author: Joey Don date: 2025-10-18 dateModified: 2026-08-06 language: zh-CN category: 城区分析 url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rental-demand-melbourne-southeast-open-inspection tags: ["租赁需求", "Melbourne 东南", "open inspection", "正现金流", "物业管理", "Narre Warren", "rooming house", "空置率"] --- # 还没开门,就收到了 26 份租赁申请。这就是现在 Melbourne 东南区的样子 *By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-10-18* *更新于 2026-08-06* > 圣诞前夜。三位物业经理守在现场。车一直停到街尾。邻居跑出来问我们是不是在搞拍卖。我们没有。我们是在以每周 $1,300 的价格出租一套房。 那天是圣诞节前一天。 我们有三位物业经理在现场。看房还有八分钟才开始。可街上已经停满了车。 等我们打开前门的时候,系统里已经躺着 26 份租赁申请。26 组人,迫切地想把头顶的一片屋檐锁定,连房都没进就愿意填表单、交工资条。 邻居出来问我们是不是在搞拍卖。 不是。我们是在以每周 $1,300 的价格出租 Melbourne 远东南区一套改造过的房子。需求凶猛到什么程度?即便是圣诞前夜——这个时间点整个澳洲都在开啤酒、包礼物——还是有人排在街上等着进门看房。 ## 每周 $1,300 从里面看是什么样 这是一套大约 700 平方米地的标准独立屋。外表一点不扎眼。砖贴面,估计是 80 年代末建的。那种你开车经过根本不会多看一眼的房子。 我们把它改造成了三个独立的生活空间。三户人家,各自有独立的入口、厨房和卫生间。 第一户:三房,$470 一周。 第二户:两房,$460 一周。 第三户:一房,$385 一周——水电网全包。 总周租金:$1,315。 改造成本不到 $100,000。买入价约 $900,000,毛回报率 7% 以上 [1]。而 Melbourne 市场平均回报率大约 3%,这个数字一摆出来就让人转头。 不过回报率是一回事。我真正想聊的是那场看房现场发生的事。因为需求这个故事,比任何一份回报率计算都更能告诉你市场的走向。 ## 为什么队伍一直排到街尾 Melbourne 远东南区——Narre Warren、Hampton Park、Cranbourne、Berwick——空置率在 1.5% 以下 [2]。那已经不是「偏向房东的市场」。那是一个让租客寸步难行的战区。 空置率低到这个程度,每一套像样的房子都会被围攻。但「常规看房」和我们那天经历的场面,还是两码事。Narre Warren 一套普通三房独立屋,一场看房能吸引 15 到 20 组人。我们的房子稳定拉到 30 组以上。 为什么? 因为我们装修的标准,在一个大量被房东忽视的投资房充斥的市场里显得格外突出。新刷的漆。新铺的 SPC 地板(安装价约 $62 每平方米)。功能完好的现代厨房。通风合格的干净卫生间。每个门上都有防盗锁。起居空间里有可用的取暖器——最低 2 星能效评级 [3]。 听起来很基础。确实基础。但你会被很多房东连维州最低租房标准都懒得达标这件事震惊到。他们的房子挂牌挂三个星期。我们的房子 14 天内就租出去 [4]。 「只要你装修到一个租客真的愿意住进来的标准,你就不用拼价格,」PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。「你拼质量。空置率 1.5% 的市场里,质量每次都赢。」 ## 在看房现场和租客聊天学到的事 我会亲自到场。不是为了扮演房东——是为了听。 和每一位潜在租客的对话都会给我反馈,然后喂进下一次改造的设计里。这一次我捞到这些: 停车比你想的重要。被问得最多的问题不是租金、押金或合同条款。是停车位在哪里。我们买房之前就想过:前户用车库,后户从侧门进来停在车道上,中间那户停街上。要是没提前想清楚,我们可能就因为一个停车位这种琐事,丢掉一堆申请人。 小卧室不是致命伤。第三户里有一间卧室很紧凑——大约 2.5 米乘 3 米。一对带小孩的夫妻走进去立刻说「这是给孩子的房间」。后来我们在设计里都会刻意留一间更小的房,按书房或儿童房定价。人们会为自己能想象出的用途付钱。 挑剔的租客是红旗。有位女士在一扇推拉门的缝隙那里盯了五分钟。另一位在挨个检查插座。这种租客,等搬进来之后,会在周日晚上 11 点为了一块踢脚线的划痕发维修单。我们筛选的时候会把他们标注出来。一个人还没搬进来就这么较真,搬进来之后管起来绝对是噩梦 [5]。 反馈闭环是真实存在的。我听到一句关于空调位置的话,直接改写了接下来两个项目里装机位的决定。我注意到租客本能地会往自然光最足的那间房走——验证了我们偏好朝北起居空间的方向。这些东西你在 Excel 里看不到。你是站在走廊里听陌生人聊他们在乎什么学到的。 ## 我们怎么把 26 份申请筛到 3 户租客 有 26 份申请听起来很奢侈。从某个角度看确实是。但「多」不等于「好」。我们的筛选流程刻意粗暴。 先看财务稳定性。工资条和银行流水必须看。租金与收入之比要在 20% 到 30% 之间 [5]。如果一个人拿到手的 40% 都在交租金,任何一笔意外开销就足以让他拖欠。以 Centrelink 为主要收入来源的申请人,我们会明确拒绝——不是因为他们不好,而是数字撑不起房东的现金流安全。 通过 TICA 和 Equifax 跑背景调查。任何被驱逐、拖欠、VCAT 判决的历史,自动刷掉。我们愿意为专业筛查软件付费,因为免费版的漏太多。 核对 references。不是发邮件——是打电话。我们会致电上一家物业经理和当前雇主。书面推荐函不能验证,就一文不值。 像这种多户改造房,我们还多加一层。避免把容易冲突的租客安排在一起——快要生孩子的夫妻不能和一个需要白天睡觉的轮班工作者住隔壁 [5]。 内部打分系统会给双职工家庭加分,给养宠物的申请人扣分(维州法律不允许直接拒绝宠物——我们的做法是在租约里加清洁与损坏条款 [6])。 26 份申请里,大概四到五份能通过全部标准。我们把最顶尖的候选名单和推荐意见一起呈给房东,由房东最终拍板。 ## 这对那些还在观望的投资人意味着什么 我收到过不少「还在研究」的消息。想再看一轮数据。想等利率动一动。想让谁拍胸脯担保 7% 的回报才肯掏钱。 这里就是你的数据。 圣诞前夜,Melbourne 东南区,一套每周租 $1,300 的房子,26 份申请。空置率在 1.5% 以下。看房还没开始,街上已经停满车。租客愿意预付几个月,就为了锁住一席之地。 这种事不会发生在一个疲软的租赁市场里。只会发生在需求结构性超过供给的市场里——人口增长、住宅审批受限、建造成本上涨,共同在成熟城区里造出一个永久性的宜居租房短缺 [7]。 这里是对你投资论点最关键的那部分。当你能在一套 $900,000 的房子上收每周 $1,300 的时候,持有成本就消失了。按揭利息、市政税(每年 $2,000)、水费(每年 $650)、保险(每年 $1,500)、物管费——全部由租客买单。还绰绰有余 [8]。 > 「345 笔交易做下来,我可以告诉你:跑得好的房子不是最漂亮的那些。是高需求城区里设计得当、租客队伍绕街排一圈的那些。」PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。 你不必相信我。周六早上开车去 Narre Warren 看一场真实的 open inspection,自己去数车、数人。数完再告诉我租赁市场疲软。 ## 参考资料 1. [PremiumRea 投资组合数据。Melbourne 东南改造案例:$900K 买入 + $100K 改造 = 总 $1M,$1,315/周 租金,毛回报率 6.8%。](#) 2. [SQM Research,《住宅空置率——Melbourne 东南》,2022 年 6 月。Narre Warren、Hampton Park、Cranbourne 走廊空置率低于 1.5%。](https://sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php?region=vic-Melbourne&type=c&t=1) 3. [Consumer Affairs Victoria,《最低租房标准——取暖要求》,2021。需安装固定式非便携取暖器,能效 2 星以上。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/standards/minimum-standards) 4. [PremiumRea 出租数据。从挂牌到签约的平均时间 14 天。每周平均 3 次 open inspection,每套房吸引 50 组以上看房。](#) 5. [PremiumRea 租客筛选框架。租金收入比 20-30%,TICA/Equifax 背景调查,致电雇主和上一位房东,双职工家庭加分。](#) 6. [维州《1997 年住宅租赁法》第 71A 条。房东不得无理拒绝租客养宠物,但可以在租约中加入额外清洁条款。](https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/residential-tenancies-act-1997) 7. [National Housing Finance and Investment Corporation,《2021-22 国家住房状况》。年度住宅竣工量与预测需求的缺口。](https://www.nhfic.gov.au/research/state-of-the-nations-housing) 8. [PremiumRea 投资组合数据。$900K 房产年持有成本:按揭利息由租金覆盖,市政税约 $2,000,水费约 $650,保险约 $1,500,物管费占租金 8.9%。](#) --- Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rental-demand-melbourne-southeast-open-inspection Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent