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title: "怎么让租客(合法地)替你把整笔房贷还掉"
description: "一套 $710,000 的墨尔本投资房,$14,500 简装后周租 $970,毛租金回报率 6%,盖住全部持有成本还剩 $4,240。"
author: Joey Don
date: 2025-09-27
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 投资策略
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rent-covers-mortgage-guide-melbourne
tags: ["正现金流", "租金盖房贷", "租金回报率", "Melbourne", "granny flat", "双住宅"]
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# 怎么让租客(合法地)替你把整笔房贷还掉

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-09-27*

*更新于 2026-08-06*

> 「租金永远盖不住房贷」——这话是没真正试过的人才说的。下面是我们完成的一宗真实购入的完整算法:一套 $710K 的房子、每周 $970 租金,当时自给自足还每年剩下约 $4,240。数字随价格、租金和利率变动,请用你自己的数据再算一遍。

「在 Melbourne 你永远找不到一套租金能盖住房贷的房子。」

这句话我每个月至少能从会计师、贷款经纪、某个「房产专家」嘴里听到一次。每一次我都会掏出手机,打开投资组合面板,给他们翻出一串房子——租金不仅盖住房贷,什么都盖:本金、利息、地税、保险、管理费。盖完之后业主口袋里还剩下一年四五千块。

这不是魔法,是算术。具体来说,是「用对的价格买对的房子,然后做一两件大多数投资者根本不考虑的事」的算术。

## 公式:毛回报率 6%,低于这个数就别折腾

在 Melbourne 当前的利率环境下,一套房产的毛租金回报率大约需要达到 6%,才能在 80% LVR(贷款价值比)、约 6% 利率的前提下,覆盖全部持有成本 [1]。

Melbourne 独立屋的市场平均水平是 2.5% 到 3% [2]。一上来你就得把平均投资者的回报翻一倍。这听起来不可能,直到你弄懂那三根杠杆。

**杠杆一:低于市价买入。** 作为[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent),我们大约 30% 的成交来自内部房源(off-market)——从不上 Domain、也不上 realestate.com.au 的房子 [3]。off-market 的成交价通常比同一套房子上拍卖会低 5% 到 10%。一套 $700,000 的房子,那就是买入时就省下 $35,000 到 $70,000。

**杠杆二:表面装修抬高租金。** 花 $13,000 做刷漆、铺地板、换配件,周租金能从 $420 抬到 $580——涨幅 38% [4]。同一套房子,回报率从 3.1% 变 4.3%。

**杠杆三:加一条现金流管道。** 这一根是乘数。一个 30 平方米的 granny flat(副住宅),造价 $110,000 外加 GST,每周多收 $370 到 $390 [5]。和主屋合起来,一套成本 $700,000 加 $110,000 建造费的房子,总租金到每周 $950。毛回报率:6.1%。

## 一套真实的正现金流项目长什么样

我拿上个季度的一单实操讲给你听。

**买入价:** $710,000(off-market,无条件 offer)
**土地面积:** 635 平方米,侧边车道 3.4 米
**原租金:** $430 一周(毛回报率:3.1%)

**步骤一——表面装修:** $14,500
- 全屋重刷:$6,200
- 全屋 SPC 地板:$5,800
- 新灯具和厨房把手:$1,200
- 专业清洁和小型园艺:$1,300

**结果:** 新租金 $590 一周(毛回报率:4.3%)

**步骤二——建 granny flat:** $115,000 外加 GST
- 30sqm 一房一卫,带小厨房
- 审批之后施工 3 个月
- 独立电表:$800

**结果:** granny flat 租金 $380 一周

**总周租金:** $970
**总投入:** $710,000 + $14,500 + $115,000 = $839,500
**总投入毛回报率:** 6.0%
**年持有成本**(6% IO 只付利息、地税、保险、PM 管理费):约 $46,200
**年租金:** $50,440
**年结余:** +$4,240

> 「我们不买已经是正现金流的房子。我们买有潜力做成正现金流的房子——然后动手把它做出来。这中间的区别就是全部。」Joey Don 说。

$4,240 的结余不会让任何人发财。但它意味着这套房子自己养活自己。业主的工资里没有一分钱被抽走。财务上不紧张。一笔安安静静地自我复利的资产,自己掏钱养自己,同时土地在不断增值。

## 三个会把正现金流杀死的错误

**错误一:买贵了。** 买入时每多付 $10,000,大约会让你的回报率下降 0.08%。多付 $50,000,回报率被啃掉将近半个百分点——差不多就是正现金流和负现金流之间的那道线 [6]。

**错误二:装修过度投入。** $6,200 的刷漆能抬租金。一套 $700,000 房子上砸 $25,000 的厨房装修呢?Cranbourne 的租客不会为石英台面买单。他们在意的是干净、好用、看起来现代。每一块装修费的年化产出至少要 $1.50 的租金。做不到就别做。

**错误三:选错了建 granny flat 的地块。** 你需要 550 平方米以上的地,以及一条宽过 3 米的侧边车道,方便吊车进出 [7]。我见过投资者专门为了加 granny flat 买房,结果买完才发现车道只有 2.7 米。就差 30 厘米,整个现金流策略当场报废。

出 offer 之前先量尺寸。不是出 offer 之后。

## 这真的算被动收入吗?

说实话,不算。

在收购和装修阶段——大约三到六个月——你是积极介入的。谈价、协调装修、盯 granny flat 施工、两套房分别找租客。

之后呢?一位称职的物业管理会收 5%-7% 的租金来处理日常事务。你每季度看一次报表、批 $500 以上的维修、每年签一次续租合同。

这大概和持有一个股票组合差不多被动——活不是你干的,但你得盯着。

区别在于,你的股票组合不会一边每周给你 $970 的租金、一边让土地持续增值。房产会。租金盖住房贷之后,这台机器就开始自己转。

## 参考资料

1. [RBA,《家庭与商业财务》,金融稳定评估报告,2021 年 10 月。贷款利率与偿付能力。](https://www.rba.gov.au/publications/fsr/2021/oct/household-business-finances-in-australia.html)
2. [SQM Research,《租金回报率——Melbourne 独立屋》,2021。平均毛回报率 2.5-3%。](https://sqmresearch.com.au/property/rental-yield?region=vic-Melbourne&type=c&t=1)
3. [PremiumRea 内部交易数据,2021。off-market 成交占比 30%。](#)
4. [PremiumRea 装修部,《表面装修投资回报数据》,2021。](#)
5. [PremiumRea 建造部,《Granny Flat 价格表》,2021。30sqm $110K+GST,$370-390/周。](#)
6. [CoreLogic,《房产估值与租金回报敏感性分析》,2021 年第四季度。](https://www.corelogic.com.au/our-data/corelogic-indices)
7. [VBA,《小型第二住宅——选址要求》。最小 550sqm,3 米车道。](https://www.vba.vic.gov.au/consumers/small-second-homes)
8. [ABS,《Melbourne 东南区——2021 年人口普查 QuickStats》。人口与住房数据。](https://abs.gov.au/census/find-census-data/quickstats/2021/212)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/rent-covers-mortgage-guide-melbourne
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent