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title: "乡镇 vs 首府城市:40 年数据我亲自算过了"
description: "1979 年的 $100,000,投首府城市房产今天约值 $1.1M,投乡镇只有 $650K。疫情期间 30-40% 的涨幅正在回吐。"
author: Yan Zhu
date: 2021-03-11
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 投资指南
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/regional-towns-vs-capital-cities-property-investment-australia
tags: ["乡镇房产", "首府城市", "投资策略", "长期回报", "风险分析", "Melbourne", "组合构建"]
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# 乡镇 vs 首府城市:40 年数据我亲自算过了

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2021-03-11*

*更新于 2026-08-06*

> 疫情期间几乎每个人和他们的表兄都开始买乡镇房产。回报看上去惊艳。两年后,这批人里有不少已经在悄悄卖出。下面讲讲为什么 40 年数据早就该提醒他们。

应该在乡镇买,还是在首府城市买?这个问题一直在我邮箱、晚餐桌和每一个房产论坛上反复出现。大多数人给的答案——「看情况」——技术上没错,实际上没用。

我给你一个不太外交的答案。对绝大多数投资者来说,乡镇比首府城市差。不是差一点,是差很多。数据跨越四十年,很难反驳 [1]。

但——这一点很重要——有一些特定情境下乡镇投资是合理的。这些我也会讲。因为一刀切的断言跟坏投资一样危险。

## 40 年记分板:1979 年投入 $100,000

Bloomberg 发布过一份数据集,按位置类别追踪澳洲房产在 40 年里的回报。结论一点都不含糊。

1979 年在首府城市房产上投入 $100,000,今天大约值 $1.1 million。同样的 $100,000 投到乡镇房产上,今天大约是 $650,000 [2]。

首府城市差不多是乡镇的两倍。四十年的复利差距巨大——因为选错位置类别而失去的财富大约是 $450,000。

首府城市相当于年复合增长 6.1%,乡镇大约 4.7%。1.4 个百分点的差距单看任何一年都不多。但复利是冷酷的。几十年下来,年增长率上的小差距会产生天差地别的结果。

我已经听到反驳了:「但是 Yan,乡镇租金回报率更高啊!」这部分对。一些乡镇提供 5-6% 的毛回报率,而首府城市平均 3-3.5%。但即便把更高的租金收入算进去,总回报——资本增值加租金回报——长期来看仍然偏向首府城市 [3]。

原因很简单。租金回报给你的是收入。资本增值给你的是财富。把重心放在收入、牺牲财富的投资者,最后拿到的是一个现金流正向但二十年没什么增值的组合。这种模式我见过好几十次。

## 乡镇为什么跑输(关键在人口波动)

跑输不是随机的。乡镇落后于首府城市有一个结构性原因:人口稳定性。

首府城市经济多元。墨尔本有金融、教育、医疗、科技、制造、专业服务、政府。一个行业收缩,其它行业吸收一部分被挤出的劳动力。就业多元化,人口基础就稳定 [4]。

乡镇相反,常常依赖一两个行业。Moe 靠发电;Ballarat 靠服务业和公共部门就业;西澳的矿业城镇——Port Hedland、Karratha、Newman——完全被资源周期绑定。

这些行业景气时,人涌入。住房需求飙升,价格跳涨,投资者追着回报进来。一段时间里看上去很棒。

然后周期翻转。矿缩,电厂关,大雇主重组。人离开。住房需求掉,价格崩——不是温柔地,是硬摔。西澳矿业城镇 2014-2017 年是最极端的例子。巅峰时 $800,000 的房,四年后换手价 $250,000 [5]。

这种波动摧毁财富。即便你能在底部买、顶部卖——没几个人能持续做到——扛过 60-70% 的回撤在情绪和财务上的压力,多数投资者根本承受不了。

首府城市房产不会产生这种剧烈的摆动。现代以来墨尔本最糟的一次回撤,是 2018-2019 年从峰到底的 10-12%。不舒服,但不是灾难。

## 疫情期间的扭曲(现在正在退潮)

2020 到 2022 年间,乡镇房产经历了一次代际级的繁荣。远程办公政策让收入和物理位置脱钩。一个在墨尔本年薪 $150,000 的软件开发工程师突然可以住在 Daylesford 或 Torquay,以墨尔本一半的价格买房,把差额放进口袋。

多年平稳的乡镇十八个月内价格跳涨 30-40%。媒体狂欢。社交媒体影响者宣布乡镇投资是「聪明钱」的玩法。房产推销员一夜之间开起了聚焦乡镇的买家中介公司 [6]。

人性如此——追已经涨过的——一波投资者在高位进场,按趋势会延续的假设买入。

趋势没延续。远程办公政策部分回撤。很多雇主现在要求每周三到四天回办公室。回流首府城市的人口流动已经开始——维州尤其明显,从州际净流出转为净流入 [7]。涨了 30% 的乡镇,在异常需求退去后,价格正在走软。

这就是乡镇投资的核心问题:繁荣是真的,但是暂时的;萧条也是真的,而且常常更长。如果你能完美地掌握入场和退出的时机——在乡镇周期底部买、两三年后顶部卖——你能拿到出色的回报。但那不是投资,那是投机。我如果想做两三年期的投机,我会去买股票或加密货币,流动性比住宅房产好几个数量级。

## 乡镇真的合理的时候(以及对什么人)

我不是一刀切反对乡镇房产。有一些特定情境下,它是理性选择。

**资金有限的 SMSF 组合。** 如果你在用 SMSF(自管养老金)买房、余额 $150,000-$200,000,购买力有限。Ballarat 或 Bendigo 一套 $450,000 的房,30% 首付做得到。墨尔本 $700,000 的独立屋 30% 首付不够。SMSF 规则还禁止借款用于装修或结构改动,所以你需要不改动也能给出可接受回报的房产。一些较大的地区中心——Geelong、Ballarat、Bendigo——恰好符合这个画像,回报率 5-6%,空置率低于 2% [8]。

**经验型投资者的组合分散。** 如果你已经在墨尔本持有六七套房、组合高度集中,加一套乡镇房产可以增加组合整体波动性,反直觉地改善风险调整回报。这是进阶组合构建,完全不适合刚买第一套或第二套投资房的人。

**积累期的现金流稳定。** 如果你在搭建组合,现有房产是负扣税的,一套 5-6% 毛租金回报率的乡镇房可以补上现金流,帮你扛过利率周期、继续持有增长型都市资产。我们给客户在 Geelong 的 Norlane 和 Corio 做过这种配置——记录在案的是 $400,000-$450,000 购入、$600/周租金,在当时那几笔贷款和当时的利率下覆盖了月供 [9]。任何一套房的租金能不能覆盖月供,取决于你的贷款金额、利率和结构,请用你自己的数字算一遍。

但在这三种情况下,乡镇都只是一个战术配置,策略主心骨仍然在首府城市房产上。它是配菜,不是主菜。

## 墨尔本东南走廊:增长和回报率共存的地方

我一直回到墨尔本东南——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick——的原因,是这里解决了乡镇投资者真正想解决的问题。

多数人买乡镇是因为想要更高租金回报率和更低入场价。合理。但这两样你不用离开墨尔本就能拿到。

在 Hampton Park 买一套 $590,000、600+ 平方米地块的房,由我们的内部团队翻新,每周租 $850,毛回报率 7% 以上。比大多数乡镇都高。而且资本增值是被墨尔本的人口基础、经济多元和成熟 suburb 真实的土地稀缺性撑住的 [10]。

我们作为[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)的方法是:在供给受限的 suburb 里买「地主导」的房产——至少 80% 的价值在土地上——然后通过策略性装修在物理层面上改造租金潜力。$13,000 的轻度改造(新地板、刷漆、房间重新布局)能把租金从 $550/周推到 $950/周。$60,000-$80,000 的改造能造出独立居住单元,合计每周 $1,000-$1,200 租金 [11]。

这在乡镇做不到。租赁市场不支持,租客池不够深,资本增值轨迹也不足以让装修的资本投入划算。

四十年数据很明确:首府城市房产在总回报上跑赢乡镇。但即便在首府城市内部,suburb 之间也有巨大方差。框架不是「买在墨尔本」,而是「买在墨尔本对的地方、对的价位、对的物理特征,再主动提升租金回报率」。

这就是专业房产投资和被动投机的分界。也是为什么在 345 笔交易中,我们一直能在同一项资产上同时交付增长和回报率——乡镇房产长期看做不到这一点。

## 参考资料

1. [Bloomberg,《澳洲房产回报按位置类别》,40 年历史数据集,1979-2019 年。](#)
2. [Bloomberg,《首府城市 vs 乡镇房产:复合回报分析》,长期数据系列,2019 年更新。](#)
3. [CoreLogic,《总回报指数:首府城市与地区中心的资本增值加租金回报》,2019 年年报。](https://www.corelogic.com.au)
4. [ABS,《按行业和州分的劳动力》,Cat. No. 6291.0,就业多样化指标,2019 年。](https://www.abs.gov.au)
5. [REIWA,《Pilbara 房产市场报告:2012-2019 年 Port Hedland、Karratha、Newman 中位价走势》。](#)
6. [Domain Research,《COVID-19 期间的地区房产价格变动:2020-2022 增长分析》。](#)
7. [ABS,《州际迁徙估算》,Cat. No. 3412.0,维州净州际迁徙,2019 年季度。](https://www.abs.gov.au)
8. [PremiumRea 客户服务:Ballarat 与 Bendigo 的 SMSF 房产收购,$450K-$500K 区间,5-6% 租金回报率,空置率 <2%。](#)
9. [PremiumRea 客户案例,Geelong(Norlane/Corio):$400K-$450K 购入,$600/周租金,第一天起完全覆盖月供。](#)
10. [PremiumRea 客户案例,Hampton Park:$590K 购入,600+ sqm,翻新后 $850/周租金,毛回报率 7%+。](#)
11. [PremiumRea 装修部门:轻度改造 $13K(租金从 $550/周升到 $950/周);完整改造 $60K-$80K(合计 $1,000-$1,200/周)。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/regional-towns-vs-capital-cities-property-investment-australia
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent