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title: "高利率?好事。这个环境下印钱的三个动作"
description: "高利率出好货:2024 年 40% 的收购是 off-market,比可比成交低 $20K–$50K;30 平米副住宅仍报 $110,000 + GST。"
author: Joey Don
date: 2026-04-02
dateModified: 2026-08-17
language: zh-CN
category: 投资策略
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/property-investment-high-interest-rates-three-moves
tags: ["高利率", "房产策略", "反向投资", "墨尔本", "现金流"]
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# 高利率?好事。这个环境下印钱的三个动作

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2026-04-02*

*更新于 2026-08-17*

> 大家都在等降息。聪明的投资人反而抢在降息之前买。高利率催生了我们最好的那批交易:2024 年 40% 的收购是内部房源,平均比可比成交低 $20K–$50K。

所有人都在等降息。我在祈祷利率再高十二个月。

这句话对任何一个相信「房产投资必须靠低利率」的人来说,听上去都像疯话。但现实是:高利率恰恰制造出最能催生好交易的市场环境。竞争减少。卖家焦虑。内部房源会一旦降息、买家涌回来之后,就立刻消失。

澳联储(RBA)2025 年 2 月下调 25 个基点,墨尔本东南的拍卖成交率立刻从 55% 跳到 68%。之前挂了四到六周的房子开始两周内成交。那些容易捡的交易一夜之间蒸发了。

再降一次,这扇窗就更窄。再降两次,捡便宜的游戏就结束了。

所以与其等利率下行,不如看下面三个专门吃当下高利率环境的策略。

## 动作一:先买负,装成正

高利率意味着投资房的持有成本更高。一套 $700,000 的房子按 6.2% 只付利息(IO),80% 贷款下每年利息 $34,720。按 4.5% 计(2022 年的水平),同样的贷款每年 $25,200。两者差 $9,520——正是这个差距让其它投资人在场外坐着。

他们的损失。字面意义上的损失。

我们的策略是:明知道这套房子在当下状态下是负现金流,也买下来。然后立刻执行一次装修,把现金流结构翻过来。

例子:$700,000 买入。标准出租:$450/周($23,400/年)。按 6.2% 的 IO 利息:$34,720。年度亏损:$11,320。

装修完成之后($12,000 表层 + $110,000 granny flat):双租金 $850/周($44,200/年)。总投入 $822,000,80% = $657,600 贷款,IO 利息:$40,771。年度盈余:$3,429。

这套房子从一年 –$11,320 变成一年 +$3,429。装修把一项负债变成了一项资产,跟利率高低无关。等到利率真的降下来,这个正现金流只会更正。

> 「我不围绕利率做投资。我围绕土地价值和装修潜力做投资。利率会变。土地稀缺性不会。」——Joey Don,PremiumRea

**2026 年 8 月更新:**本节「装成正」的算术现在可以被独立验证。在已发布的 PremiumRea 数据集的全部 345 笔已交割交易中(签约日期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月),翻新后毛租金回报率——年化租金除以购入价——中位数为 5.77%(平均值 5.90%),对应购入价中位数 $676,730、记录的周租金中位数 $850。匿名逐行数据见[研究数据页](/zh/research)。

## 动作二:吃掉「被吓跑的卖家」通道

高利率会制造焦虑的卖家。那些在峰值用浮动利率、薄边际买入的人。那些正在离婚的人。那些家属希望快速套现的遗产处理。那些现金流吃紧的小生意主。

这类卖家优先要的是速度和确定性,而不是最高价。他们不想等八周、再去赌一场可能 pass in(流拍)的拍卖。他们想要的是一份干净的无条件 offer 加 30 天交割。

我们作为[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)的内部房源(off-market)网络就是专门为这个环境建的。当地中介知道我们可以在 48 小时内拿出无条件 offer,30–45 天完成交割。我们不需要贷款条款,因为我们的客户都已经预批。我们不需要建筑检查,因为我们已经对这类房型做过评估、知道会遇到什么。

2024 年,我们大约 40% 的收购是内部房源。这些房子的成交价平均比同类挂牌成交低 $20,000–$50,000。一百笔交易,这个折扣加起来就是我们客户群体 $2–5 million 的节省。

高利率就是催生这个交易流的机制。一旦降息,焦虑的卖家会消失。内部房源的量会干涸。竞争会回来。

## 动作三:锁定装修成本的套利窗口

施工成本在 2025–2026 年趋于稳定,前期疫情之后的飙涨已经过去。建筑商倒闭清出了市场上的过剩产能。材料价格回归正常。劳动力供给改善。

我们的 granny flat 施工价稳在 30 平米标准规格 $110,000 + GST。两年前类似的施工要 $130,000–$140,000,而且要等六个月。

与此同时,一间完工的 granny flat 所带来的价值拉升并没有下降。在我们记录到的已完工案例里,$110,000 的施工带来的银行估价拉升落在 $150,000–$180,000 区间——但估价是银行的估价师说了算,不是我们说了算,而且会随城区、地块和当天的估价师而变。按这些已记录的数字看,施工成本和估值拉升之间的差距是在扩大,而不是收窄。

这种施工成本的稳定能维持多久,没有人能保证。要盯的机制是产能:建筑商是有限的一群人,如果降息、开发活动回暖,同一批建筑商会更忙,等待期会拉长,报价通常也会走硬。这是一个条件,不是预测——如果开工量维持平稳,价格也可能不动。你真正能据以行动的,是今天摆在你面前的报价,而不是对明年的假设。

## 常见问题

**如果利率继续高,房价不会继续跌吗?**
墨尔本的调整已经被定价了。2022–2024 年 5%–12% 的跌幅反映的是加息周期。东南走廊目前房价在利率仍然偏高的情况下每月还在涨 $5,000。底部是由基本面需求建立起来的——人得住房子,而且墨尔本每年新增 15 万人。

**我该固定利率还是走浮动?**
投资贷款我们一般建议走浮动 IO。固定利率会把你锁进一个不能做再融资的结构里。浮动利率能让你在降息一到来就立刻受益,而 IO 保留了你的税务抵扣空间。IO 比 P&I 多出的 30–40bp 溢价,相对于税务收益来说很小。

**万一利率不降反升呢?**
有这个可能,尽管市场在定价降息。哪怕再升 25bp,一笔 $600K 的 IO 贷款每年也就多 $1,500 左右。这在我们的现金流建模里是可管理的,我们的压力测试是按当前利率再加 100bp 做的。

## 参考资料

1. [RBA,《Cash Rate Decisions and Forward Guidance》,2026 年 1 月。](https://www.rba.gov.au/monetary-policy/)
2. [CoreLogic,《Melbourne Price Movement by Corridor》,2025 年第四季度。](https://www.corelogic.com.au/)
3. [HIA,《Residential Construction Cost Index — Victoria》,2025 年第四季度。](https://hia.com.au/)
4. [REIV,《Melbourne Auction Clearance Rates — Monthly Data》,2026 年 1 月。](https://reiv.com.au/)
5. [ABS,《Building Approvals — Victoria》,2025 年 12 月。](https://www.abs.gov.au/)
6. [PremiumRea 内部房源收购数据:2024 年成交量、折扣指标、交割时间表。](#)
7. [Canstar,《Variable vs Fixed Investment Loan Rate Comparison》,2026 年 1 月。](https://www.canstar.com.au/)
8. [PremiumRea granny flat 估值数据:$110K 施工 → $150–180K 银行估价拉升。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/property-investment-high-interest-rates-three-moves
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent