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title: "90 天在墨尔本横跨三区搭出一个三套房组合。完整作业流程"
description: "悉尼投资者 90 天买下三套:Thomastown 800 平米、Boronia 720 平米角地、外东南 4,000 平米 off-market 地块。"
author: Joey Don
date: 2025-11-15
dateModified: 2026-08-04
language: zh-CN
category: 市场分析
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/pat-three-property-portfolio-melbourne-case-study
tags: ["案例研究", "投资组合", "墨尔本房产", "Thomastown", "Boronia", "subdivision", "租金回报率", "跨州投资"]
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# 90 天在墨尔本横跨三区搭出一个三套房组合。完整作业流程

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-11-15*

*更新于 2026-08-04*

> 一位来自悉尼的投资者,手上已有全澳多地房产,但投资组合里唯一缺的就是墨尔本。没时间每个周末飞下来。需要一个能从头到尾——找房、买入、翻新、管理——闭环的团队。我们在 90 天内交出了三套房,横跨三个城区。

我想带你完整走一遍一个客户服务过程——它把我们做的所有事情浓缩在一起。不是假设场景,不是"如果……那么……"。是一个真实的投资组合,客户我称他 Pat,我们三个月里横跨三个墨尔本城区给他搭起来的。

Pat 来自悉尼。他本来已经在全澳铺了一个组合——Brisbane、Adelaide、新南威尔士州几套 regional。老投资者。规则都懂。但墨尔本是他的盲区。他有资金、有借贷能力,就是没有本地知识,而且绝对没时间每个周六飞下来看开放日。

他需要一个团队处理整条流水线:找房、尽调、收购、翻新、招租、以及长期管理。这恰好就是我们这门生意为之存在的事情。

下面是我们怎么在三个不同市场分段里构建三次收购:每一套出租之后都做到了 $900/周的租金,第三套还通过一次 subdivision(分割土地)操作,把保留地块的等效买入价压到 $400,000 一线,当时在那块地上录得 11.7% 的毛租金回报率。这是一位客户三次购入、三个月里录得的数字,不是我们能对其他人承诺的结果。

## 第一套:Thomastown(墨尔本北区,$800K+,800 平米)

我们从北边开始。Thomastown 距离 CBD 大约 16 公里,属于 City of Whittlesea。这是一个成熟城区——不是新开发区——自住房主占比稳定在 80% 左右 [1]。

从年初开始,Thomastown 的拍卖场就在升温。当你在拍卖现场看到我们在举牌,你就能知道那个物业已经通过了我们的筛选。这不是狂妄——只是每 20 套房看下来,我们最多在其中一套上举牌,这就是必然结果。

我们拿下的那套房,地块略超 800 平米。土地价值占比:92%。当房子底下那块地在 $880,000 的购入价里占 $810,000 时,你买的是政府再也造不出来的那种东西——泥土。地面上那栋建筑几乎无关紧要——它只是一个"用来持有土地"的载体,不是资产本身 [2]。

我们在 $800K 中后段买入。地块的宽度和深度足够三四年之后做一次四分地的 subdivision——但这是第三、第四年的对话,不是第一天该做的事。

眼前的打法是现金流。这套房有一个特点:自然坡度造成的错层布局。楼上是三房两卫,出租 $550/周。下面一层是一个有独立入口的 studio,出租 $350/周。

合起来:一条街 95% 都是自住房主的城区里,$900/周的租金。这个自住占比很重要。市场总会有回调——任何市场都会——而自住比例高的城区,不会出现恐慌性抛售。房主们自己住在里面。他们不会因为价格跌 5% 就把家给扔了 [3]。

> "在 Thomastown,我们找到了超过 800 平米、真有四分地 subdivision 潜力、土地价值占比 92%、第一天就能拿 $900/周租金的那块地,"PremiumRea 的联合创始人 Joey Don 说,"一个组合里的第一套房,就该长成这样:基本面固若金汤,同时埋了一张期权进去。"

## 第二套:Boronia(外东区,约 $900K,720 平米角地)

北区那条线锁定之后,我们转向东边。Boronia 位于 Knox local council(地方议会),距离 CBD 大约 30 公里。数据上讲了一个很有意思的故事。

Boronia 的中位价过去七年几乎没有增长。在大多数投资者眼里,这就是"别碰"的信号。在我们眼里,这是"机会"的信号。

当一个底层基本面很强的城区——好的学区、临近大型零售(Westfield Knox 十分钟路程)、成熟的自住房主群体——横了七年,它是在积压压力。一旦条件变动——一次降息、一次 rezoning(地块重新分区)、一笔重大基建投入——这次修正可能会很剧烈。这个周期我们在 Perth 看过——三四年前按我们建议买入的客户,如今房子已经翻倍 [4]。

我们具体瞄准的那套房在一个 corner lot(角地)上,720 平米。角地对开发来说是金子,因为你可以在不侵占现有临街面的前提下开出第二条车道。这块地完全可以容纳一次三分地 subdivision——后面两块,前面保留一块——council 批准没问题。

但除了地之外,让这套房特殊的还有另一件事。那条街的自住占比 90%。而 Boronia 这一小片的居民画像——家庭收入、教育水平——跟相邻那些更贵的城区 Wantirna South、The Basin、Ferntree Gully 相匹配 [5]。我们用 $900,000 买进一个对应 $1.2 million 居民画像的房产。

租金?通过同样的拆租结构:$900/周。720 平米角地、三分地 subdivision 潜力、横了七年的城区——5.2% 的毛回报率。周期一翻,数据显示它一定会翻,仅资本增值在三到五年里就可能带来 $200,000-$300,000。

我们合同里写明的最低租金回报率是 5%。如果我们的翻新和招租流程达不到这个数字,我们不收最后一笔服务费 [6]。这种"把激励对齐到位"的做法,是客户愿意把七位数的资本配置决策交给我们的原因。

## 第三套:远东南区(off-market,4,000 平米,大手笔那一单)

两套稳当的房子锁定。分散到了北区和东区。接下来是让我血液流动得更快的那一部分。

第三套我们转向墨尔本远东南区。通过我们的 off-market 网络,我们在房子还没上公开平台之前就锁定了一套。一栋占地约 4,000 平米的住宅。报价在 $1.6 million 中段。

先说清楚:这种玩法我不推荐给新手。这是一个进阶策略,需要你有强劲的借贷能力、一套稳定现金流的第一和第二套房,以及一个能从签合同到 council 批复到最后出售全程执行的团队。

我们做了什么。我们谈下了 $1.6 million 的购入价。在交割还没完成之前,我们就启动了 subdivision 规划——请 town planner、做地块测量、准备申请,把土地后部划出来成为独立产权。

计划是:保留现有房子,连同前部大约 2,000 平米;把后面 2,000 平米作为"随时可开发"的空地出售。

根据附近可比空地的成交数据——每平米 $550-$650,开发就绪的地块——后面这一块的估计售价是 $1.1 到 $1.2 million [7]。

算一下。$1.6 million 买入。把后半块卖掉大约 $1.2 million。保留的那套房子加上 2,000 平米的地,净成本约 $400,000。

墨尔本远东南区,2,000 平米地,$400,000 的房子。

通过拆租出租:$900/周。按 $400,000 的有效成本基数,毛回报率 11.7%。

> "subdivision 完成之后,Pat 相当于用 $400,000 买下了一个 2,000 平米的庄园,每周产生 $900 的租金,"Joey Don 说,"11.7% 的毛回报率。这在定期存款里拿不到。在股票里拿不到。只有真正理解土地运作机制、并且有团队可以执行,才能拿到。"

这不是纸上谈兵,这是一单正在进行的真实交易,合同和 council 申请都是真的。

## 为什么这个组合的结构很重要

把三套房放在一起看,战略架构才显现出来。

第一套(Thomastown):北墨尔本敞口、高自住密度、四分地 subdivision 的期权、第一天就有 $900/周现金流。这是压舱石——安全、稳定、安静地积累净值。

第二套(Boronia):东墨尔本敞口、反周期买入(七年低点)、角地三分地潜力、在 $900,000 的入场点拿到 $1.2 million 居民画像的 $900/周现金流。这是非对称押注——下行有限,上行很大,周期一翻就兑现。

第三套(远东南区):高确信度那一单。$1.6 million 入场,但 subdivision 之后,2,000 平米的有效成本只剩 $400,000,租金回报率 11.7%。这是组合加速器——把时间线从"舒服的回报"压缩到"代际财富"的那一笔交易。

三个城区。三个市场分段。三种不同的风险-回报画像。每周总租金:$2,700。年度总租金收入:$140,400。

每一套房都是同一个团队买入、翻新、出租。Pat 一次都没飞到墨尔本。他看我们的看房视频、核准我们的建议、电子签合同,然后他指定的账户开始收到租金。

这才是"机构级房产投资"在个人投资者层面的样子。不是表格和一厢情愿——是银行里真真正正入账的成交 [8]。

## 这单复盘给你的几条经验

三条我希望你从这个案例里带走的东西。

第一,同一个城市内部的分散是被低估的。大多数投资者盯一个城区猛砸。Pat 的组合横跨北、东、远东南三块。东区停一下,北区补上。远东南区的 subdivision 走得比预想慢,另外两套每周还有 $1,800 稳定现金流。集中风险是房产组合里的隐形杀手。

第二,前两套应该是无聊的。扎实的地、强自住街区、清晰的现金流、不要什么奇技淫巧。先把底座搭好,再去伸手摸进阶玩法。我们见过有投资者想从 subdivision 开始,手上甚至连一套产生稳定收入的房子都没有。人就是这样把自己搞到财务问题里去的。

第三,永远买地,不要买建筑。在 Thomastown,建筑部分占购入价的 8%。在 Boronia,那栋房子只是一个让你接触到 720 平米角地的载体。在远东南那一单,房子本身完全无关紧要——地才是全部。建筑每年折旧 2.5%。墨尔本供应受限走廊里的地,每年升值 7-10% [9]。当你买的房子里土地占 85-92% 时,你就站在了这条等式正确的那一侧。

Pat 明白这些,所以他愿意付一个买家中介的钱,让我们在 900 公里以外、他自己根本没法亲自涉足的城市里,去找到并执行那些机会。也因此,三个月之后,他手上就有了一个三套房、每周 $2,700 的组合——很多投资者要花十年才搭得起来。

## 参考资料

1. [ABS,《2021 人口普查 QuickStats — Thomastown》。自住房主比例、家庭收入、人口画像。](https://www.abs.gov.au/census/find-census-data/quickstats/2021/SAL21484)
2. [PremiumRea 投资理念。核心原则:土地价值必须超过购入价的 80% — "买地,房子白送"。](#)
3. [CoreLogic 研究,《自住比例与市场修正期的价格韧性》,2022年。高自住比例城区在修正期的下行波动比其他城区低约 40%。](https://www.corelogic.com.au/research)
4. [REIWA,《Perth 独立屋中位价 — 年度增长》,2023年。2019-2023 年 Perth 中位房价走势,部分城区翻倍。](https://reiwa.com.au/the-wa-market/perth-metro/)
5. [ABS,《2021 人口普查 QuickStats — Boronia》。家庭收入与教育水平,与相邻更贵城区接近。](https://www.abs.gov.au/census/find-census-data/quickstats/2021/SAL20269)
6. [PremiumRea 服务协议。合同保障最低 5% 租金回报率,最后一笔服务费与目标租金挂钩。](#)
7. [PremiumRea 内部分析。墨尔本远东南区空地成交:开发就绪地块每平米 $550-$650(2022-2023 可比交易)。](#)
8. [PremiumRea 客户服务。跨州投资者案例:90 天内搭建三套房、$2,700/周组合,客户全程未到现场。](#)
9. [Valuer-General Victoria,《地价变化 — 墨尔本都会区》,2022年。供应受限走廊内土地年均升值 7-10%,建筑年折旧 2.5%。](https://www.land.vic.gov.au/valuations)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/pat-three-property-portfolio-melbourne-case-study
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