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title: "ATO其实是在借钱给你买房。来看算术。"
description: "$750K 的墨尔本东南投资房年亏 $26,440，ATO 按 37-45% 退回 $11,898。实际每周成本 $280，换年增值 $52K-$60K。"
author: Joey Don
date: 2026-04-01
dateModified: 2026-08-17
language: zh-CN
category: 市场分析
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/negative-gearing-ato-funding-property-investment
tags: ["负扣税", "ATO", "税务减免", "房产投资", "财富积累"]
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# ATO其实是在借钱给你买房。来看算术。

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2026-04-01*

*更新于 2026-08-17*

> ATO不是你的敌人，它是你的沉默合伙人。这是高收入者如何利用负扣税（negative gearing）建立政府部分出资的房产投资组合的。

我要用一种方式重新定义负扣税（negative gearing），会永远改变你对它的看法。

忘掉政治辩论。忘掉它是"公平"还是"不公平"。纯粹从财务机制的角度来看。

当你的投资房产生亏损——因为你的支出（利息、维护、折旧）超过了租金收入——ATO允许你从工资收入中扣除这笔亏损。如果你处于37%或45%的边际税率档，ATO实际上为你在房产上亏损的每一澳元退还37-45分。

换句话说：ATO在跟你共同投资你的房产。你每年亏$10,000，他们退$3,700-$4,500给你。

这不是漏洞。这是一个自1930年代就存在的政策机制，经历过一次废除尝试（1985-1987年，导致了租赁危机），并得到了两党的政治保护，因为没人想再引发一次住房供给崩溃。

让我给你展示我们的高收入客户是怎么利用这个来建立ATO部分出资的投资组合的。

## 高收入负扣税策略手册

这个结构对处在最高税档的人作用最大——应税收入超过$190,000，按45%计（2%的Medicare levy另算）。下面的算例用的就是这个税率；边际税率更低的话，里面每一个数字都会缩水。

第一步：在Melbourne东南区买一套$750,000的独立屋。大地块，高土地价值，不太需要翻新。标准租金：$450-$500/周。

第二步：以只付利息（interest only）6.2%持有。年利息：$37,200（80% LVR即$600,000）。年租金：$24,960（$480/周平均）。年持有成本（rates、保险、维护）：$6,200。年折旧（建筑+固定装置）：算例里假设为$8,000——你自己的数字要由 quantity surveyor（工料测量师）出的折旧表得出，取决于建筑的建造年份与原始造价、固定装置情况，以及你取得时是否为全新房产。

总支出：$51,400。总收入：$24,960。年亏损：$26,440。

第三步：把$26,440的亏损从你的工资收入中扣除。按45%的边际税率，这笔抵扣值$11,898——你能否全额抵扣、按什么税率抵扣，取决于你的收入和持有结构。

在以上假设下，退税之后自掏腰包的成本是$26,440 - $11,898 = $14,542一年，也就是每周$280。任何一个输入变了——边际税率不同、持有结构不同、折旧表不同——结果就跟着变。

第四步：同时，房产以每年7-8%的速度增值。$750,000的7-8%就是每年$52,500-$60,000的资本增值。

按这组数字，租金覆盖了持有成本的大部分，剩下的部分按这个边际税率每一块钱抵回45分，其余由你自己出。同期土地是涨是跌，那是另一个问题，税务制度不负责回答。

在持有超过12个月后的50% CGT折扣下，你最终出售时资本利得的有效税率约为22.5%——不到你边际所得税率的一半。

> "ATO不是你的敌人。它是你的沉默合伙人。房子跑出亏损的时候，这笔抵扣按你的边际税率退回来——正因如此，买之前就把结构和交割时点拿去问清楚，比卖之后再补救有用得多。" — Joey Don, PremiumRea

## 负扣税何时变成正现金流

这里是大多数负扣税批评者忽略的部分：这个策略有内建的到期日。

租金会随时间增长。Melbourne租金过去三年大约以每年4-5%的速度增长。你的利息支出如果是固定或只付利息结构，名义上保持不变。

用我们的例子：
- 第1年租金：$480/周 → 年亏损$26,440
- 第3年租金：$540/周（假设每年4%增长）→ 年亏损降至$19,800
- 第5年租金：$590/周 → 年亏损降至$12,200
- 第7年租金：$650/周 → 接近现金流中性
- 第8-10年：正现金流

负扣税阶段是发射阶段。在房产持有成本最高的年份由ATO补贴你。随着租金收入增长，补贴自然退出，房产变得自我维持。

这就是为什么我们作为[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)会跟客户说：不要害怕头1-3年的负现金流。它是设计上就是临时的，而且ATO覆盖了将近一半。长期目标是资本增值加上最终的正现金流。

**2026年8月更新：**上面的机制现在有了截止日期。按 2026年5月12日公布的联邦预算方案，此后签约购买二手房的买家，租金亏损抵扣工资收入只能用到 2027年6月30日——之后只能抵扣其他租金收入。官宣时已持有的资产受祖父条款保护，新房继续全额抵扣。本文的打法——朝正现金流去买，让税收抵扣只是启动期补贴而不是投资逻辑本身——是新规下变化最小的位置；逐类人群细节见 [2026 联邦预算投资者应对手册](/zh/blog/2026-federal-budget-property-tax-reform-investor-playbook)。

## 常见问题

**负扣税会被废除吗？**
现在的答案是「重构」而非「废除」。2026年5月的联邦预算保留了祖父条款持仓和新房的负扣税，但取消了 2026年5月12日之后签约的二手房合同用租金亏损抵扣工资收入的资格，过渡期到 2027年6月30日。1985-1987年的历史仍然重要：那次废除引发租赁危机、两年内被撤回，而 2026 年方案通过祖父条款保护存量投资者，避免了追溯效力。

**自雇人士能用负扣税吗？**
可以。自雇人士可以用投资亏损抵消营业收入。关键是严格区分个人和投资财务——投资房专用的银行账户对ATO合规至关重要。

**折旧在卖出时会被追回吗？**
部分会。持有期间申报的建筑折旧会降低你的CGT成本基数，实际上增加了出售时的应税增值。但这个追回是按CGT折扣税率（持有12个月以上享受50%折扣）计算的，而减免是按你的全额边际税率申报的。净效果对投资者仍然是正的。

**2026 年预算改变这套打法吗？**
对 2026年5月12日晚 7:30 之后签约的二手房新合同——是的：工资收入抵扣只能用到 2027年6月30日，之后亏损只能抵扣其他租金收入。官宣时已持有的组合受祖父条款保护，新房保持全额抵扣，所以本文的算例对祖父条款持仓和新房购买仍然适用。分类细节见我们的 2026 联邦预算投资者应对手册。

## 参考资料

1. [ATO, 'Rental Properties — Claiming Deductions', 2025.](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/rental-properties)
2. [ATO, 'Negative Gearing and Rental Property Loss Deductions', 2025.](https://www.ato.gov.au/)
3. [Parliamentary Library, 'History of Negative Gearing in Australia — 1985-1987 Abolition and Reinstatement', Research Paper.](https://www.aph.gov.au/About_Parliament/Parliamentary_library)
4. [RBA, 'Statement on Monetary Policy — Rental Market Dynamics', 2025年11月。](https://www.rba.gov.au/publications/smp/)
5. [BMT Tax Depreciation, 'Average Depreciation Deductions for Investment Properties — Victoria', 2025.](https://www.bmtqs.com.au/)
6. [CoreLogic, 'Melbourne House Price Growth — Long-Term Compound Analysis', 2025.](https://www.corelogic.com.au/)
7. [REIV, 'Melbourne Rental Growth Data — 3-Year Trend', Q4 2025.](https://reiv.com.au/)
8. [PremiumRea财务模型：6.2%只付利息利率下的负扣税现金流预测。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/negative-gearing-ato-funding-property-investment
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent