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title: "澳洲在 NDIS 上花了 5270 亿。送到我桌面上的每一个 SDA 残疾人住房项目我都拒了。原因在这里。"
description: "SDA 残疾人住房宣称 8-15% 回报、政府付租，背后是 5,270 亿澳元的 NDIS 预算与欺诈风险——每一个项目我都拒绝的真实理由。"
author: Yan Zhu
date: 2025-07-21
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/ndis-housing-527-billion-who-profits-australia
tags: ["NDIS", "SDA 住房", "残疾人投资", "政府支出", "欺诈风险", "房产警示", "伦理投资"]
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# 澳洲在 NDIS 上花了 5270 亿。送到我桌面上的每一个 SDA 残疾人住房项目我都拒了。原因在这里。

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2025-07-21*

*更新于 2026-08-05*

> 几乎每个月都会有人在我邮箱里推销 NDIS 残疾人住房,说这是下一个金矿。推销话术永远是同一套:8 至 15% 的回报、「政府担保」的租金、抗经济周期的收入。每一个我都说了不。不是因为回报是假的——有些是真的——而是因为我没办法确定整条供应链上的提供商干净不干净。在一个每年要拦截 8600 万澳元欺诈申报的系统里,这种不确定性,我承担不起。

每个澳洲纳税人每年大约要为 National Disability Insurance Scheme(国家残疾保险计划,NDIS)贡献 $3,560 澳元。这比国防开销还多。2025-26 年度的 NDIS 预算是 $527 billion——而十年前 Productivity Commission 给这套计划做模型时,本来设定的封顶值是 $220 billion [1]。

我不是来论证残疾澳洲人不应该获得支持的。他们绝对应该。我要做的,是把围绕 NDIS 长出来的那一整套投资生态——尤其是 SDA(Specialist Disability Accommodation,专用残疾人住宿)——拆开来,讲清楚为什么我把递到我桌前的每一个机会都拒了。

这件事对我来说是私人的。我靠房产赚钱。我相信房产是积累财富的工具。但我有一个原则:我不靠脆弱者赚钱。老人、病人、残疾人——他们的钱不属于我。你说我迷信也行,我相信因果。

## $527 billion 实际花到了哪里

NDIS 的设计初衷是为有永久性、严重残疾的澳洲人提供个性化的支持。Productivity Commission 在 2011 年最初做预测时,估计参与人数最多 475,000 人,预算 $220 billion [2]。

今天,这套计划上有 739,000 人。预算翻了一倍多。在峰值年份,年增速达到 22%。

我把这个数字放到上下文里看。哪个行业能一年长 22%?也许是科技初创企业,也许是牛市里的加密货币交易所。一个本来设有上限、要做家计审核的政府福利项目,不在此列。

这种扩张催生了一整个中间角色生态。Plan Manager 帮参与者管资金;Support Coordinator 帮参与者在系统里找路;Capacity Building Specialist 提供康复服务。其中一些角色之所以存在,是因为系统本身复杂到残疾人没办法在不雇人翻译规则的情况下访问自己的资金 [3]。

有人把这套东西描述成支持生态。我会把它叫作官僚主义俄罗斯套娃。我们用纳税人的钱付钱给一群人,去帮残疾人理解一个本来就是为了帮助残疾人的系统。这种循环让人窒息。

## 没人愿意量化的欺诈问题

2020 年 11 月,Australian Federal Police 出动了 250 名警员,突袭了 33 个地点,扣押了 43 TB 的与 NDIS 欺诈相关的数据。一名悉尼男子被指控用虚构的参与者和伪造的医疗报告捏造了 $3.5 million 的申报 [4]。

仅一年之内,NDIS Quality and Safeguards Commission 就拦截了 $86 million 的欺诈发票。近 1,000 家提供商公司被冻结付款 [5]。

这些只是被抓到的。真实的欺诈金额几乎肯定更高——每一个审计过 NDIS 的机构都指出过提供商核实、发票校验和成果衡量上的系统性弱点。

下面这一段才是让我真正血压升高的:在提供商抽走数百万幻影申报金的同时,真正的残疾澳洲人每周要花二十个小时填表,只为获得他们需要的服务。前阵子有一位租客来看房——她走路明显吃力。我问她为什么没去申请 NDIS。她告诉我她试过,系统说她不符合条件。

激励结构是坏的。这套系统奖励的是开票量,而不是结果。生成更多发票的提供商收入更高;真正改善了参与者生活质量的提供商呢?收入上看不到任何可衡量的差别。

## SDA 住房:这套投资话术

这就是房产投资者被拉进来的地方。

SDA——Specialist Disability Accommodation——是 NDIS 的一类资助,用于为功能极度受限的人支付为他们专门建造的住房。政府把租金直接付给业主。8% 至 15% 的回报并不少见,因为 SDA 的支付费率是 NDIA 制定的,远高于市场租金 [6]。

纸面上,这看上去无法抗拒。政府背书的租客,高于市场的租金,还附送社会影响的好感。开发商专门建造符合 SDA 标准的房子,就是为了拿这笔钱。他们以"交钥匙"的方式向投资者推销:把房子买下来,我们去找一位 NDIS 参与者,政府每周付你 $1,200。

那我为什么说不?

三个原因。

第一:供应商链条不透明。在投资者、租客和政府之间,通常有两到三家中介公司——SDA provider、support coordinator,有时还有一个独立的物业管理方。我没有办法确认这些中介在道德上有没有问题。鉴于一年里有 1,000 家公司因欺诈被冻结,你不小心卷进一条有问题的供应链的概率,并不是个小数字。

第二:SDA 资助规则可以变。NDIA 已经在多个类别下调了 SDA 的支付费率。如果政府认为回报太慷慨——15% 这个水平,客观上确实是——一个规则变更就能让你的收入一夜之间被砍掉 30%-40%。你没办法像和私人租客那样,跟政府的支付时间表去谈判。

第三:退出策略很糟糕。SDA 房产是按特定无障碍标准建造的。如果 NDIS 资助变化或者你的提供商崩盘,你手上就剩下一栋在普通租赁或买卖市场里吸引力非常有限的房子。一栋全无障碍、为高强度物理支持设计的住宅,你没办法轻松改回普通家庭住宅 [7]。

「8% 到 15% 的回报，永远只值它背后那个交易对手的信用；而 SDA 这条线的服务商链条，我按自己的标准核不清楚。我拒掉的每一单，都是因为这一条，不是因为回报率。」 —— Yan Zhu，联合创始人兼首席数据官，PremiumRea

## 我会投什么(以及为什么这种打法睡得更香)

比起来,PremiumRea 的投资方法很无聊。我们在人口增长强、土地供给受限的成熟城区买普通的住宅独立屋。土地价值必须至少占购房价格的 80%——这是我们的硬规则,不商量 [8]。

一笔典型的成交是这样:Melbourne 东南、600 平方米以上地块上的一套 $650,000 的房子。做轻度装修或加建一栋副住宅(granny flat)之后,这个价位段的周租在 $800-$950 之间。在我们已公开的 345 笔成交里(交割区间为 2023 年 1 月至 2025 年 9 月),完工后的租金回报率中位数是 5.77%——这是已实现的历史中位数,不是预测;而且完全不依赖政府,没有中介提供商,供应链上没有不透明地带。

Hampton Park 那个案例是个不错的标尺。$590,000 买入,做了一次轻度结构装修,某家贷款机构的 desktop valuation(桌面估价)给到 $670,000,周租 $850。不同机构的桌面估价差别很大,任何单独一份都只是一个意见,不是价格。这个回报率是由真实的市场需求驱动的——那些需要在有好学校、好公交、有就业的城区里寻找可负担住房的家庭 [9]。

这套打法的回报率纸面上比 SDA 低。但它们是真实的、可持续的、完全在我可控范围之内的。我认识我的租客。我也认识我的物业管理人(我们自己运营 PM 团队,1:50 的人房比,而不是行业通常的 1:170)。我知道一户租客离开,两周内就会有下一户接上,因为我们目标城区的空置率低于 1.5% [10]。

我不必去想:我的现金流是不是依赖于一个增速不可持续、又被欺诈侵蚀的政府项目。

## 更大的图景:NDIS 告诉我们的关于"政府依赖型投资"的事

NDIS 不是个孤立案例。每一种和政府挂钩的房产玩法——学生住房、养老院、国防住房——都共享同一个结构性风险:你的收入,取决于一群对你的财务结果不负责任的人做出的政策决定。

NDIS 是个好主意被执行得很糟。最初的意图——让残疾澳洲人对自己得到的支持有真正的选择权和控制权——是值得敬佩的。但执行的结果,是一个 $527 billion 的系统,监督不足、激励扭曲,还有一个不断扩大的欺诈问题——这个问题正把资源从最需要的人手里转走 [11]。

作为一个投资者,我的工作不是修政府政策。我的工作是为客户搭建能稳定产生回报的投资组合,而不让他们暴露在他们既无法控制、甚至看不到的风险之下。

SDA 住房同时把你暴露在政策风险、提供商风险和伦理风险之下。把这些因素都算进去之后,那些回报数字才显得没那么诱人。如果这套系统将来被改革(它应该被改革),最后吸收调整成本的,正是手握专门建造的 SDA 库存的投资者 [12]。

我靠房产赚钱,以后也是。但脆弱者不是我的收入来源。当有人问我 NDIS 住房怎么样,我会告诉他们我刚跟你说过的话:回报可能是真的,但你能不能核实从政府到租客的整条链?如果不能,你做的就不是投资,你是在赌别人的道德。

## 参考资料

1. [National Disability Insurance Agency,NDIS 致残疾事务部长季度报告,2020-21 年第二季度。](https://www.ndis.gov.au/about-us/publications/quarterly-reports)
2. [Productivity Commission,《残疾照护与支持》,Inquiry Report No. 54,2011 年。最初预测:475,000 名参与者,年度预算 $22B。](https://www.pc.gov.au/)
3. [Grattan Institute,《NDIS 成本压力与可持续性》,2020 年。年增速峰值 22%。](https://grattan.edu.au/)
4. [Australian Federal Police,《行动针对利用 NDIS 的犯罪团伙》,新闻发布,2020 年 11 月。](https://www.afp.gov.au/)
5. [NDIS Quality and Safeguards Commission,《拦截 $86 million 欺诈申报》,2019-20 年度报告。](https://www.ndiscommission.gov.au/)
6. [National Disability Insurance Agency,《SDA 定价安排与价格上限》,2020-21 年。](https://www.ndis.gov.au/providers/housing-and-living/specialist-disability-accommodation)
7. [Housing Industry Association(HIA),《Specialist Disability Accommodation——设计标准与市场局限》,2020 年。](https://hia.com.au/)
8. [PremiumRea 投资理念。80% 土地价值规则:土地增值,建筑折旧。所有收购的核心筛选标准。](#)
9. [PremiumRea 案例:Hampton Park,15 Wren St。买入价 $590K,贷款方估价 $670K,周租 $850。轻度结构装修。](#)
10. [PremiumRea 物业管理数据。PM 人房比 1:50(行业标准 1:170)。目标城区空置率低于 1.5%。](#)
11. [Australian National Audit Office,《NDIS 欺诈防控与合规》,绩效审计,2020 年。](https://www.anao.gov.au/)
12. [Reserve Bank of Australia,《金融稳定评估》,2020 年 10 月。与政府挂钩的房产板块带有集中性政策风险。](https://www.rba.gov.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/ndis-housing-527-billion-who-profits-australia
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent