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title: "前屋每周 $500,后院 granny flat 再加 $400。我现场走了一遍这个双收入项目。"
description: "Narre Warren 一处在建副住宅实录:30 平米造价 $110,000 加 GST,主屋周租 $500,副住宅再加 $400,合计每周 $900。"
author: Joey Don
date: 2025-11-03
dateModified: 2026-08-04
language: zh-CN
category: 城区分析
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/narre-warren-granny-flat-dual-income-walkthrough
tags: ["Narre Warren", "granny flat", "双收入", "建造", "租金回报率", "Melbourne 东南", "项目实拍"]
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# 前屋每周 $500,后院 granny flat 再加 $400。我现场走了一遍这个双收入项目。

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-11-03*

*更新于 2026-08-04*

> 停在车道上的那台奔驰会告诉你一件事:愿意租双户配置房产的租客,根本不是大多数人想象中的那种人。

停在车道上的那台奔驰会告诉你一件事:愿意租双户配置房产的租客,根本不是大多数人想象中的那种人。

我现在站在 Narre Warren、Sweet Gum Avenue 一处房子的后院,看着我们的施工队给一栋 30 平方米的 granny flat(副住宅)刷最后一道漆。前面的主屋已经以周租 $500 出租。开那台奔驰的是一对年轻情侣,两个人都是专业人士,没孩子,完全不想花时间打理后院,也很乐意以略低于市场价的价格租一栋三房房子,只要不用自己除草修篱笆。

我身后,一栋第二居所正在成形。再过大约三周完工,它每周大概能再贡献 $400 的租金。这一处房产合计周租 $900。建造成本加买入价约 $830,000 澳元,毛回报率 5.6%。

开工以后我每周都来一次,这是我第三还是第四次来。今天我想带你完整走一遍这种项目里到底涉及哪些环节,因为客户和粉丝问我的问题,翻来覆去就是那几类。

## 双户配置里,前屋到底是谁在租?

大多数人的预设是:租双户房产的,是预算紧张的人。学生、退休人员、租不起更好房子的人。

现实几乎正好相反。

收入不错、没孩子的年轻情侣,是我们前屋这个角色最好的租客画像。他们要三个房间(一间睡觉、一间在家办公、一间留给客人),要一个现代化厨房,而且绝对不想周末花时间割草修剪。后院已经被一栋独立小屋取代的房子,对他们来说反而是理想配置。

这种租客开好车,工作时间长,每两周准时交租,因为他们家庭年收入大概在 $150,000 到 $200,000,租金大约只占家庭收入的 15%。这对房东来说就是甜区:租客付得起,而且对租金完全没有财务压力。

这套房的前屋我们最初挂出来的时候,就提前讲清楚后院会建一栋 granny flat。没有惊喜,没有藏着掖着。我们最后选中的租客不仅不介意——他们更喜欢这种安排。室外打理少了,边界很清楚,而且前门、车道和有顶车位都归他们独占。

上周我跟一位客户讲:"很多人以为双户就是要将就。数据讲的是另一个故事。我们运营得最好的租约,欠租率最低、平均租期最长的,恰恰都是双收入房产。"

关键是要找到欣赏这种安排的租客,而不是勉强接受的。这件事归根结底取决于宣传方式做得对不对,以及第一天起就保持透明 [1]。

## $110,000 能在 granny flat 上买到什么

我把建造细节带你过一遍,因为大部分误解都集中在这一段。

我们标准的 30 平方米 granny flat 总建造成本约 $110,000 澳元加 GST。这是一份固定总价合同,涵盖建造、人工和基础场地准备 [2]。包含:

一块整浇混凝土地基。不是桩子,也不是抬高的平台。我们浇 600mm 厚的混凝土板,等级和泳池基础基本一致。说白了,这栋房子的寿命会比前面那栋砖砌主屋更长。万一出什么自然灾害(希望别有),最后一栋还立着的,大概率就是这个 granny flat。

外墙用纤维水泥挂板,具体是 James Hardie 的 Linea 系列。这和很多高端建筑师楼盘用的是同一种材料。防火、防白蚁、防潮,看上去和传统木挂板一模一样,但完全不需要那些维护工作 [3]。

双层中空铝合金窗,符合维州 6 星能效最低要求。生活区全部铺 SPC(石塑复合)地板,防水耐刮,比真木地板好打理太多。屋顶是 Colorbond 金属瓦,Monument 颜色。

室内:整体厨房,人造石台面,Bellini 烤箱与灶具,水槽接好,上下橱柜齐全。卫生间淋浴区做整面墙到顶的瓷砖(贴到 1.8 米),壁挂式马桶,带盆台盆。卧室带嵌入式衣柜。一个独立的客厅区域,租客愿意的话也可以当成第二个睡觉空间。

卫生间三道防水。190 升空气能热水器。每个房间三个电源插座。实木门芯入户门。

这不是把一个集装箱拧上马桶。它是按照和主屋同等监管标准建出来的独立居所,只是占地更小一些 [4]。

## 维州让审批意外地省事

在维州,任何小于 60 平方米的次级住宅,都豁免 planning permit(规划许可)。你只需要一份 building permit(建筑许可),由注册的 building surveyor(建筑审查师)签发 [5]。

这是一项大多数业主没怎么注意到的政策变更。2020 年修订之前,你必须证明 granny flat 的入住者是家庭成员。这条限制已经取消。建好,拿到 Occupancy Certificate(入住证书),想租给谁都行。

整个审批加施工的时间大约在 4.5 到 5.5 个月。一到两个月走文件(建筑图、能效报告、结构工程、建筑许可申请),三个月真正施工 [6]。

土地这边的关键前提是:地块至少要 550 到 600 平方米,而且侧通道宽度大于 3 米。这 3 米的净宽很关键,因为施工材料(可能还有吊车)需要进到后院去。没这个宽度,就只能人工搬运,既多花几周时间,又多花几千块。

这套 Narre Warren 的房子,地块刚过 600 平方米,侧车道 3.2 米。教科书式的 granny flat 候选地。

## 为什么 builder 和 building surveyor 必须是熟人

我想分享一个能让任何打算做 granny flat 的人省下 $30,000 到 $50,000 的教训。

施工过程涉及三方专业角色:建筑师(画图,协调能效报告和结构工程)、建造商(builder,负责施工)、building surveyor(签发建筑许可和最终入住证书)。

如果这三方互相不认识、之前没合作过,你接下来要面对的就是无止境的来回沟通、设计修改和成本超支。

建筑师设计一版,结构工程师要改,建造商一报价说基础设计不可行,building surveyor 现场一查又指出几处不合规。每一轮修改都是时间和钱。

我亲眼见过一栋外购的 60 平方米 granny flat 一路追加到 $230,000,原因就是 builder 和 building surveyor 几乎是对立关系 [7]。surveyor 一直挑问题,builder 一直收返工费,业主夹在中间,既没专业知识又没人能仲裁。

我们的项目走的是整合团队。建筑师、结构工程师、能效评估师、建造商和 building surveyor 已经一起做过几十个项目。他们彼此熟悉对方的标准,直接沟通,在矛盾变成账单上的变更项之前就解决掉。

这就是为什么我们 60 平方米的 granny flat 是 $160,000 加 GST,而市场上同样规格的均价要 $200,000 以上。不是我们偷工减料,而是我们把那笔"沟通税"省掉了。

签合同前你能问 builder 的、最有效的一个问题:"你有没有长期合作的 building surveyor?他能不能同时签发本项目的建筑许可和入住证书?"如果答案是否定的,继续找下一家 [8]。

## 完工后的现金流账

我把这套房的整体账算给你看。

买入价:Narre Warren,600 多平方米地块,三房房子,约 $720,000 澳元。

Granny flat 建造成本:$110,000 加 GST。

总投入:大约 $830,000。

前屋周租:$500。

Granny flat 周租(预计):$400,含水电。bills 全包大约会增加 $30/周,用于覆盖租客的水电消耗;我们装了一只独立子表,大约 $800 [9]。

合计周租:$900。

年租金收入:$46,800。

基于总投入的毛回报率:5.6%。

下面这一段才是让房产投资者真正坐直的那一段。这套房完工后银行重新估价,$110,000 的建造成本通常能给估值加 $150,000 甚至更多。也就是说业主可以按更高的估价做再融资,在 80% LVR(贷款价值比)下取回大约 $120,000 现金,完全税后地把建造成本拿回来,剩下的还能当下一套房的首付。

Granny flat 不只是创造了租金,还创造了净值。这部分净值就是滚下一笔交易的燃料。冲洗、重复、放大 [10]。

这套打法只在空置率低于 2% 的市场里才成立——在那种市场里,一栋干净、合规、全新的、有独立入口的 granny flat,对租客而言代表的是真实的价值。在 Melbourne 东南部,空置率在 1.2% 到 1.5% 之间。$400 一周的高质量独立小屋,需求绝对不缺。

## 我每次到现场都会查的几件事

我去这些工地不是因为信不过我们的施工团队,而是因为客户把他们的钱交给了我,我把这件事看得很重。

今天这一趟主要查三件事。

第一,室内墙面的最后一道漆。我们从头到尾用 Dulux——天花板用平光,墙面用低光泽,颜色统一是 Builder's White。漆面要均匀,不能有滚筒印、滴痕或漏刷。漆是租客最先看到的东西,也是 builder 最容易赶工糊弄的环节。

第二,卫生间防水。我们的规格要求贴砖之前刷三道防水膜。我对照建造商上周的进度照片做了核对,又亲自检查了淋浴底盘和地漏周围的防水边缘。granny flat 卫生间一旦防水失败,造成的损失是当初好好施工成本的十倍。

第三,水电连接。granny flat 的污水管接入主屋现有污水管,沿后界 easement(地役权)走线。我们的标准包项最多覆盖 10 米污水连接和 15 米电缆 [11]。这套房在两个范围之内,没有变更费用。

照片上能看到的建筑垃圾,我们会在租客入住前自费清理干净。这是标准动作。施工现场在最后一次清理之前看上去都乱糟糟的,清完之后就是一栋全新的房子。因为它本来就是。

## 双户房源的租客匹配流程

为双户房产找租客,和普通单户租赁的做法完全不一样。你不是只在填一个空缺,你是在为两个独立家庭安排一种共生关系——他们共享一条边界、一条车道,可能还有一只电表。

我们的租赁团队会在 granny flat 还在施工的时候就开始挂前屋的招租。这给了我们四个月的提前量来挑租客。我们在 realestate.com.au 上挂房,使用专业摄影,并明确写出后院将要建造一栋次级住宅。从第一天起就透明,既能避免之后的意外,也能自动筛出对这种安排无所谓的租客。

Granny flat 这边,我们一般挂 Facebook Marketplace 和我们自己的内部名单,而不是 realestate.com.au。原因很实在:Facebook 可以让我们在邀请看房之前先用几条消息预筛申请人,这样能尽早过滤掉不合适的人,免得本地团队为了一个好租客开放看房面对三十个人。

双户租客的筛选标准包括我们的全部常规检查(三个月收入证明、TICA 数据库查询、雇主电话核实),再加上一项相容性评估。我们会避免把生活方式注定会冲突的两户租客放在一起。一对喜欢周末招待朋友的年轻情侣,不应该和一个白天睡觉的轮班工人共住一处房产。一个三孩一狗的家庭,也不该和一位重视清静的退休单身人士配在一起。

我们内部的打分系统会给"双收入、无小孩、无宠物"的家庭加分。这不是个人偏好——这是基于我们管理 300 套物业经验的、由数据驱动的风险控制。表现最好的双户租约,无论是看欠租率、房屋状况还是租期长度,基本都是两边各住一对 25 至 40 岁的专业情侣。

两边租客都匹配得当时,物业管理的负担其实比一栋普通单户房还要轻。两双眼睛盯着房产,维修问题报得更快;两份独立收入意味着房东对任何一户违约的敞口减半;一年两次的续约谈判,也给了房东两次按市场调租金的机会。

## 这套模型为什么偏偏在 Melbourne 东南成立

Granny flat 双收入这套打法不是放在哪里都通用的。它需要一系列特定的市场条件,而 Melbourne 东南远端走廊正好同时满足全部这些条件。

第一,空置率低于 2%。Narre Warren 过去三年的空置率一直在 1.2% 到 1.5% 之间,即使在 COVID 封城期间也是如此。当一处普通三房房子的看房现场来 100 个人的时候,一栋全新的、有独立入口和卫生间的 30 平方米小屋,在一个供给极度紧张的市场里就是真奢侈品。

第二,土地价格高得对得起建造成本。在 Narre Warren,土地价值大约占整体房产价值的 80%。地上那栋房子顶多值 $120,000 到 $150,000,底下的土地却值 $550,000 到 $600,000。当你的资产价值绝大部分都在土地上而不是建筑上时,在同一块土地上再加一栋建筑,等于在已有资产上叠加,而不是稀释它。

第三,council 和监管的方向一致。管辖 Narre Warren 的 City of Casey 一直对次级住宅开发持基本支持态度。60 平方米以下豁免 planning permit 的政策意味着 council 没有自由裁量空间——你的 building surveyor 批了图、签了建筑许可,你就能动工。没有邻居反对,没有 council 委员会会议,也没有六个月的等待期。

第四,人口结构能撑起溢价租金。Narre Warren 有强势的就业中心(Fountain Gate-Narre Warren CBD,Officeworks、Bunnings、Costco 和 Casey Hospital 片区都在十分钟车程以内),有可靠的公共交通(Cranbourne-Pakenham 线上的 Narre Warren 火车站),还有适合家庭的社区氛围,能吸引稳定的长期租客。

Melbourne 其他走廊能复制这套模型的部分要素,但很少能同时满足全部四点。东区有人口结构,但地块不够大;西区地大,但空置率更高;regional 区域有回报率,但缺资本增值。东南远端是这四点同时汇合的地方,所以我们把 granny flat 项目集中放在了这里。

## 参考资料

1. [PremiumRea 租赁数据。双户房产:在 300 多套管理组合中欠租率最低、平均租期最长。](#)
2. [PremiumRea granny flat 报价单。30sqm 标准款:$110,000 加 GST 固定总价合同(含建造、人工、基础场地准备)。](#)
3. [James Hardie Australia,《Linea 挂板技术规格》。纤维水泥挂板:BAL-29 防火等级,防白蚁,50 年质保。](https://www.jameshardie.com.au/products/linea-weatherboard)
4. [PremiumRea granny flat 规格表。完整建造规格:混凝土板地基、双层中空窗、Colorbond 屋顶、SPC 地板、整体厨卫。](#)
5. [Victorian Building Authority,《次级住宅(granny flat)——规划与建造要求》。60 平方米以下:豁免 planning permit,仅需 building permit。](https://www.vba.vic.gov.au/consumers/guides-and-fact-sheets/granny-flat)
6. [PremiumRea 施工时间数据。granny flat 平均周期:文件 1-2 个月 + 施工 3 个月 = 合计 4.5-5.5 个月。](#)
7. [PremiumRea 市场观察。外部 builder 与 surveyor 组合:60sqm granny flat 因对立式返工成本一路追加至 $230K。](#)
8. [PremiumRea 建造商筛选标准。整合团队(建筑师 + 建造商 + building surveyor)可消除沟通驱动的成本超支,平均节省 $30K-$50K。](#)
9. [PremiumRea 包水电租赁模式。子表安装:$500-$1,000。bills 附加费:30sqm 单人或情侣入住每周 $30。](#)
10. [PremiumRea 再融资案例。$110K granny flat 建造为银行估值新增 $150K 以上;80% LVR 再融资可税后取回建造成本。](#)
11. [PremiumRea granny flat 标准包项。污水连接:最长 10 米。电缆:最长 15 米。开挖深度:标准 0.6 米。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/narre-warren-granny-flat-dual-income-walkthrough
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent