--- title: "一个公式告诉你月供会不会压垮你。大多数人搞错了。" description: "「预批 $850,000」不等于「你该借 $850,000」。30% 月供收入比规则、三分钟自测法，以及让澳洲中产陷入房贷压力的 5 个错误。" author: Joey Don date: 2024-05-21 dateModified: 2026-08-06 language: zh-CN category: 财务与税务 url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/mortgage-affordability-formula-middle-class-trap tags: ["房贷可负担性", "30% 规则", "房贷压力", "债务收入比", "买房", "财务规划", "中产阶级"] --- # 一个公式告诉你月供会不会压垮你。大多数人搞错了。 *By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2024-05-21* *更新于 2026-08-06* > 在澳洲走向破产的第一步，是让你的月供超过家庭收入的 30%。我不管你赚多少，不管那套房看起来多好。如果数字把你推到 30% 以上，你离一次加息带来的房贷压力就只差一步。下面是签字之前怎么测。 我要给你一个三分钟的自测，它可能让你躲过一次财务毁灭。不夸张。 每周都有人买完一套自己根本负担不起的房子以后来找我们团队。他们买了，是因为一个房贷经纪人告诉他们「你已经预批了 $850,000」，他们把这句话理解成「你应该去借 $850,000」。这两句话差得很远。 贷款预批告诉你银行会借多少。它没告诉你你能舒服还得起多少。这两个数字之间的缝隙，就是澳洲中产淹死的地方。 规则很简单。你每月的月供——本息（P&I）——不能超过家庭毛收入的 30% [1]。超过，你就进入房贷压力区。到了 40%，就是房贷危机区。 下面我把公式摆出来，跑三个收入场景，然后告诉你那些建议你「撑一下」超过 30% 的人，为什么都是在你撑的时候拿到钱的。 ## 公式 **每月最大月供 = 家庭每月毛收入 × 0.30** 毛收入指税前。家庭指家里所有有收入的人合并计算。 例子：家庭年收入 $120,000 = 每月毛收入 $10,000。 每月最大月供：$10,000 × 0.30 = $3,000。 按当前利率（自住、本息还款大约 3.5%），$3,000/月可以服务大约 $670,000 的 30 年期贷款 [2]。 加上你的首付。如果你存了 $100,000，你的最大购房价是 $770,000。 就这样。这是上限，不是目标，也不是「有的话最好」。是上限。 下面我跑三个场景，覆盖大多数我接触过的首次置业者和投资者。 ## 场景 1：单收入，$80,000/年 每月毛收入：$6,667。 最大月供（30%）：$2,000。 3.5% 利率 30 年期的最大贷款：$445,000。 首付 $60,000：最大购房价 $505,000。 $505,000 能买到的是维州区域的成熟独立屋——Geelong（Norlane、Corio）、Ballarat 或 Bendigo。500+ 平米地块上的三房，每周租金 $350-$420 [3]。不光鲜，也不是内城区，但能用、正现金流、而且在你实际能力之内。 这个收入水平下你绝对不能做的：因为有人告诉你「撑一下」就去买一套 $700,000 的墨尔本郊区房。$700,000 首付 $60,000，贷款就是 $640,000，月供 $2,874。那是毛收入的 43%。再加息 1%，就到 49%。你被套了。 我见过这种事上演。一位客户用 $85,000 的年薪买了一套 $720,000 的房，因为经纪人说他「勉强能负担」。18 个月内利率上调，月供每月多了 $380，他只能亏本卖出。经纪人拿到了佣金，客户亏了 $45,000。 经纪人不是你的朋友。公式才是你的朋友。 ## 场景 2：双收入，合计 $150,000/年 每月毛收入：$12,500。 最大月供（30%）：$3,750。 3.5% 利率 30 年期的最大贷款：$835,000。 首付 $120,000：最大购房价 $955,000。 这是墨尔本东南城区的甜点区。$955,000 下，你可以在 Hampton Park 或 Cranbourne 买一套 $700,000 的独立屋，加 $110,000 的 granny flat，还能留出 $15,000 做表面翻新——月供还舒舒服服在 30% 以下。 执行得当的双收入房产合计租金：每周 $850-$950 [4]。每月租金：$3,683-$4,117。$835,000 的每月月供：$3,750。 租金覆盖月供。你是正的，你能睡着觉。 但这里也是大多数人走歪的地方。在 $150,000 合计收入下，银行会给你预批 $1.1-$1.2 million。房贷经纪人会给你看 $950,000-$1,000,000 的房子。你父母会劝你买个「更好的城区」。2015 年买了房的哥们儿会告诉你「就该撑一下」。 把他们全都无视。公式不在乎意见，它只在乎现金流。 ## 场景 3：高收入，合计 $250,000/年 每月毛收入：$20,833。 最大月供（30%）：$6,250。 3.5% 利率 30 年期的最大贷款：$1,390,000。 首付 $250,000：最大购房价 $1,640,000。 这个层级上你有真正的弹性。但陷阱也更老到了。因为在 $1.6 million，你看的城区房产都是 $1.8-$2.0 million，「再多撑 $200,000」的诱惑非常强。 别撑。 $1.8 million 买入、首付 $250,000，贷款 $1,550,000，月供 $6,960。那是你收入的 33.4%。已经过线了。其中一位失业、休产假、或者健康出问题，你就来到单一收入的 50%+。房贷压力不会因为你收入高而放你一马 [5]。 高收入家庭有一个特定的脆弱点：生活方式膨胀。你的消费会扩张到匹配你的收入，这意味着你实际的缓冲比账面看起来小。一对年收入 $250,000 的夫妇，如果有两笔车贷、私立学费，生活方式每月花 $15,000，财务韧性跟一对年收入 $100,000、无债务、消费适度的夫妇是一样的。 30% 规则适用于所有人，没有例外。 ## 在 30% 之上做压力测试 30% 规则是底线。聪明的投资者会进一步压力测试。 我的压力测试是这样的：按当前利率 + 2% 重算月供。如果在这个抬高后的利率下还能落在家庭收入的 35% 以下，你是真的舒服。 例子：当前 3.5%，按 5.5% 压测。 $670,000 的贷款： - 3.5% 下：$3,008/月 - 5.5% 下：$3,803/月 - 在 $120,000 收入上：压测利率下占 38%。 超过 35%，说明这位借款人应该考虑把贷款降到 $580,000（10 万首付下最大购房 $680,000），以保住缓冲 [6]。 银行内部已经在做这种评估——APRA 要求贷款机构按所报利率之上至少 2.5% 做压测 [7]。但银行用压测来确定最大放贷能力，而不是舒服的放贷能力。两者有区别。 最大能力 = 你在不违约的前提下技术上能还的。 舒服能力 = 你在还款的同时还能生活、存钱、吸收冲击的水平。 我希望我的客户在舒服区间，而不是技术区间。因为技术能力假设什么都不出错。而总会有东西出错。 「预批是银行的数字，不是你的数字。我会把每位客户的月供按当前利率再加两个百分点重算一遍，如果超过家庭税前收入的 35%，我们就下调预算 —— 而不是去找一家更好说话的银行。」 —— Joey Don，联合创始人兼 CEO，PremiumRea ## 当你过度借款时谁赚钱 这件事我必须直说，因为它重要。 当你借得比应该借的多时，以下这些人会受益： **房贷经纪人。** 他们赚 0.5-0.7% 的前端佣金加上 0.15-0.20% 的年度 trailing 佣金 [8]。$900,000 贷款给他们 $4,500-$6,300 前端，$800,000 给 $4,000-$5,600。他们在财务上有动机把你的贷款最大化。 **卖方中介。** 他们的佣金通常是成交价的 1.5-2.5%。你每多花 $50,000，就往他们口袋里放 $750-$1,250。 **银行。** 银行赚的是利息。本金越多，利息收入越多。$900,000 按 3.5% 一年产生 $31,500 的利息，$800,000 产生 $28,000。这就是每年多出 $3,500 的收入，只因为借给你你本不需要的钱。 这三方都不分担你的风险。如果你违约，经纪人留着佣金，中介留着佣金，银行拿走你的房子。 承担过度借款下行风险的，只有你。 30% 这个公式保护你不被他们的利益动机拖下水。它不是保守，它是理性。在我做房产投资的 15 年里，我从来没见过——一次都没——一位守在 30% 以下的客户最终陷入财务麻烦。一个都没有。 而我见过不少超过 30% 之后后悔的。 做数学题，相信公式，无视每一个建议你撑一下的人。 ## 参考资料 1. [Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI), 'Housing Affordability Indicators — The 30% Benchmark', 2019. Definition and application of the 30/40 rule.](https://www.ahuri.edu.au/research/brief/understanding-housing-affordability) 2. [MoneySmart (ASIC), 'Mortgage Calculator', 2020. Loan repayment calculations at various interest rates and loan terms.](https://moneysmart.gov.au/home-loans/mortgage-calculator) 3. [PremiumRea case studies. Regional Victoria purchases ($400-500K range): Geelong Norlane/Corio $400-450K, rent $600/wk; Ballarat/Bendigo $450-500K, rent $420/wk.](#) 4. [PremiumRea case study. Hampton Park: $590K purchase + $110K granny flat, combined rent $850/wk.](#) 5. [Melbourne Institute, 'Household Income and Labour Dynamics in Australia (HILDA) Survey — Mortgage Stress by Income Decile', 2019.](https://melbourneinstitute.unimelb.edu.au/hilda) 6. [Reserve Bank of Australia, 'Financial Stability Review — Household Debt Vulnerabilities', October 2019. Stress testing methodologies and household buffer analysis.](https://www.rba.gov.au/publications/fsr/) 7. [APRA, 'Revised Guidance on Residential Mortgage Lending — Serviceability Assessments', 2019. Minimum interest rate buffer of 2.5% above product rate.](https://www.apra.gov.au/revised-guidance-residential-mortgage-lending) 8. [ASIC, 'Review of Mortgage Broker Remuneration', 2017. Upfront and trailing commission structures.](https://asic.gov.au/regulatory-resources/find-a-document/reports/rep-516-review-of-mortgage-broker-remuneration/) --- Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/mortgage-affordability-formula-middle-class-trap Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent