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title: "一套房、两张租金支票：Monaro Crescent 的 granny flat 建造"
description: "Monaro Crescent 案例：$110,000 建 30 平米副住宅，4.5 个月完工，周租 $350，建造成本回报 18%，估价提升 $150K。"
author: Yan Zhu
date: 2024-09-17
dateModified: 2026-08-04
language: zh-CN
category: 投资策略
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/monaro-crescent-granny-flat-dual-income-roi-case-study
tags: ["granny flat", "双收入", "案例研究", "租金回报率", "建造", "再融资"]
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# 一套房、两张租金支票：Monaro Crescent 的 granny flat 建造

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2024-09-17*

*更新于 2026-08-04*

> 我上周开车路过这个项目的工地。景观做好了，granny flat 的租客搬进去了，第一笔租金也到账了。这就是电子表格变成现实、数字要么站得住要么站不住的那一刻。它们站住了。

我上周开车路过工地。景观做好了，granny flat（副住宅）的租客搬进去了，第一笔租金也到账了。这就是电子表格变成现实、数字要么站得住要么站不住的那一刻。

它们站住了。

Monaro Crescent 这套房是我们比较干净的几个双收入案例之一。干净的意思是施工期间没有意外、议会这边没有并发症、租客也没戏。每一步都落在最初预测 10% 的误差范围内。在房产投资里，这就叫完美执行。

下面我把完整画面讲给你听：收购、建造、租金结果，以及大多数人忽略的再融资角度。

## 收购：为什么选这块地

这套房位于墨尔本东南走廊一块面积不错的地上。筛选标准直白且不能妥协。

地块面积：550 平米以上。granny flat 需要最小占地加上四周退界。低于 550 平米，几何上太紧，最后 granny flat 感觉像花园棚子而不是住宅 [1]。

侧边通道：房子一侧要有至少 3 米宽的清晰通道。这是施工的进入路线。挖掘机、水泥车、材料配送都得从现有房屋一侧穿过去到后院。如果只有 2.5 米，项目要么进行不了，要么需要吊车吊装，给造价加上 $10,000 到 $15,000。

下水管连接：现有下水管道距离计划中的 granny flat 位置在 10 米之内。我们的标准造价里包含最多 10 米的下水管道连接。超过这个范围，每多一米 $200 到 $400。如果下水管在地块的另一边，管道走线会给总价加上 $3,000 到 $5,000 [2]。

停车：granny flat 占据后半块地之后，主屋依然要保留两个离街停车位。议会在建筑许可评估里会要求这一条。

地役权：排水地役权在后边界的常规位置，不会跟 granny flat 占地冲突。如果地役权穿过后院中间，项目还没开始就死了。

这五条在合同签字之前全部确认。这不是「买了之后再看情况」的流程，这是「买之前就做好资格审查」的流程。

「决定一个 granny flat 项目成败的是侧边通道，而且远早于预算。房子侧面净宽不足 3 米，挖机和混凝土车就进不到后院 —— 我为这一条放弃过面积本来很不错的地块。」 —— Yan Zhu，联合创始人兼首席数据官，PremiumRea

## 建造：$110,000、4.5 个月、零变更

这套 granny flat 是 30 平米的一房开放式 studio：厨房和起居室合并的开间、一间单独卫生间、一个小户外平台。

造价：$110,000 + GST，全包。这覆盖了拆除原有后棚、场地准备、混凝土板、框架、屋顶、内部装修、水电、油漆、周边景观，以及接入现有下水和电力 [3]。

时间线：从签合同到拿到入住证总共 4.5 个月。大约 6 周是文件、许可和规划。大约 12 周是施工。

维州规划法规下，60 平米以下的辅助住宅不需要议会的规划许可（planning permit），只需要建筑许可（building permit）。这个区别非常关键。规划许可申请涉及公告、邻居可能的异议、议会规划委员会审议。建筑许可只是工程合规评估。没有邻居，没有委员会，没有政治 [4]。

变更：零。工程成本严丝合缝落在报价上。我的经验里，granny flat 建造上的变更通常来自三件事：挖掘时碰到岩石、下水管连接出并发症、电表箱需要升级。我们在收购前就都查过了。所以没有意外。

我要把这件事说清楚，因为变更管理是住宅建造里建造商和客户冲突的头号来源。如果你的建造商在看过现场之后还给不出固定报价，他要么无能，要么在报价里塞了他打算留下的缓冲。

## 租金结果：30 平米 studio 每周 $350

granny flat 在拿到入住证后两周内就租出去了。租客是一位本地工作的独身专业人士，看重一个独立居所的独立性，又不想付公寓那种物业费。

租金：每周 $350，包 bills。包 bills 模式简化了管理，也吸引了那些受够了自己开公共事业账户的租客。我们估计每周公共事业成本 $30 到 $40，净给房东 $310 到 $320/周。

建造成本回报率：$350/周 x 52 周 = 每年 $18,200。除以 $110,000 建造成本 = 16.5% 毛回报率。回本周期大约 6 年 [5]。

叠加主屋租金之后，整个房产每周产生超过 $1,000 的总租金。按包含买入价和建造成本的总投资算，毛回报率超过 5%。在大多数投资房都是负扣税的利率环境里，5% 以上的毛回报率把这套房按现金流排进墨尔本投资的前 10%。

我们的物业管理团队在同一份管理合同下同时管理主屋和 granny flat。我们团队里每位物业经理最多管 50 套，对比行业标准的 170+。这个比例就是主动管理和被动救火之间的区别 [6]。

## 再融资角度：被制造出来的净值

这一部分是把一笔好投资变成财富创造工具的关键。

granny flat 拿到入住证之后，我们委托做了一次银行估价。银行把这套房按双收入住宅评估，这种评估方法里会有一笔溢价。

我们在几十个 granny flat 建造案例里的经验是，$110,000 的造价通常给银行估价加上 $120,000 到 $150,000 的增量。估价提升超过造价，是因为银行把额外的租金收入资本化计入房产价值 [7]。

按 80% LVR 算，估价提升的一部分可以通过再融资释放出来——能释放多少、甚至能不能释放，取决于当时银行的估价和你的借贷能力。释放出来的是借款而不是收入，这笔钱如何影响贷款利息的可抵扣性，取决于你把它用在哪里，这要问你的会计师。这条路走得通的时候，这份净值就替代自有储蓄，成为下一套房的首付。

这就是我们业务模式围绕的那个复利循环：

1. 按市场价或低于市场价拿下一套房
2. 建一套 granny flat：花 $110,000，增值 $150,000
3. 按重新估价再融资释放净值，能释放多少取决于银行估价和你的借贷能力
4. 用这份净值做第二套房的首付
5. 重复

granny flat 不仅是一个出租住宅，它是一台净值制造机。在借贷能力是大多数投资者约束条件的利率环境里，被制造出来的净值是我们能交付的最有价值的产出。

Monaro Crescent 不是我们最戏剧性的案例，它是我们最可复制的一个。每一步都照着剧本走，每一个数字都落在预测上。这就是好投资的样子：无聊、可预测，而且赚钱。

## 参考资料

1. [PremiumRea pre-purchase granny flat qualification checklist. Minimum block size 550sqm, side access 3m, parking retention.](#)
2. [PremiumRea construction division. Sewer connection allowance: 10m standard, $200-$400/metre beyond standard.](#)
3. [PremiumRea construction pricing. 30sqm granny flat: $110,000+GST all-inclusive. 60sqm: $160,000+GST.](#)
4. [Victorian Planning Provisions, 'Clause 52.18 — Secondary Dwelling'. Under 60sqm: building permit only, no planning permit required.](https://www.planning.vic.gov.au/)
5. [PremiumRea granny flat performance data. 30sqm studio at $350/week: 16.5% gross return on $110K build cost, 6-year payback.](#)
6. [PremiumRea property management. Maximum 50 properties per manager vs industry standard 170+.](#)
7. [PremiumRea refinancing data. $110K granny flat build: $120K-$150K valuation uplift. Equity extraction at 80% LVR: $50K-$80K.](#)
8. [Domain, 'Granny Flat Rental Market Report', 2020. 30sqm studio rental benchmarks in Melbourne's southeast.](https://www.domain.com.au/advice/granny-flat/)
9. [REIV, 'Secondary Dwelling Impact on Property Values', 2019. Valuation methodology for dual-income properties.](https://reiv.com.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/monaro-crescent-granny-flat-dual-income-roi-case-study
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent