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title: "今年我们在 Melbourne 买了 100 套房——让它们全部盈利的是这三条规则"
description: "十二个月买下近 100 套墨尔本投资房，全部正现金流：地块 600 平米以上、土地价值占比超 80%，靠的就是这三条规则。"
author: Joey Don
date: 2025-05-30
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 投资指南
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-property-three-rules-outperform-market
tags: ["Melbourne 房产", "正现金流", "年度回顾", "投资规则", "资本增值", "租金回报率", "东南走廊", "土地价值"]
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# 今年我们在 Melbourne 买了 100 套房——让它们全部盈利的是这三条规则

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-05-30*

*更新于 2026-08-05*

> 12 个月,100 套房。没有一套负扣税,没有一套在 Sydney 或 Brisbane。每一套都在 Melbourne——而且每一套从第一个季度就是正现金流。这是那本操作手册。

我想晒一下我们的成绩单。我觉得透明度比营销重要,数字本身比任何推销话术都响。

过去十二个月,我们团队在 Melbourne 买了将近 100 套房。每一套都是正现金流——从第一个季度起,租金就覆盖掉月供、保险、rates 和管理费。每一套都在 600 平方米以上的地块上,每一套的土地价值占总价 80% 以上。

如果你想比原计划提前十年退休,现在在 Melbourne 买对一套房就能让你到那里。而如果你学会这三条规则,就会明白到底为什么。

## 规则一:如果你年收入低于 $500K,只买正现金流房产

下面这句话会激怒每一位把负扣税当「税务策略」来推荐的财务规划师。

除非你年收入超过 $500K,否则你根本没资格买负扣税的房产。一个也没有。

原因如下。负扣税意味着你的租金不足以覆盖成本,你得从工资里补。没错,你可以把亏损拿去抵税——但你实打实地在往外掏钱。每年 $10K 的亏损在 37% 的边际税率下能帮你省下 $3,700 的税,可你依然实际少了 $6,300 现金 [1]。

收入到 $500K 以上,数学就不一样了——更高的边际税率(47%)、更大的可抵扣、更强的亏损消化能力。但对大多数年收入 $80K-$200K 的投资者来说,负扣税是一个现金流陷阱,会压低你的借贷能力,推迟你的下一次买入。

我们今年这 100 套房每一套都是正现金流。我们没有接受任何一笔装修后预测回报率低于 5% 的买入。大多数超过 6%,有几套到了 7%-8% [2]。

这不是愿景,这是我们的底线标准。在 Melbourne 外东南——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick、Frankston——$590K-$750K 的入手价位就能做到。你根本不需要接受负现金流。告诉你相反的话的人,要么懒,要么有利益冲突,要么经验不足。

## 规则二:驱动增长的是土地,不是建筑

这是我们的底层原则,我会一直讲到嘴皮发青。

你房子底下的土地会升值,上面的建筑会贬值。在一个 30 年的持有期里,建筑因为磨损、老化和功能过时,会失去大部分价值。土地则相反——尤其是在没有新土地被制造出来的成熟城区 [3]。

我们的硬规则:土地价值必须超过购买价的 80%。一套挂牌 $650K 的房子,土地只值 $400K(土地占比 62%),我们会直接走开。建筑相对地块来说太贵了。

怎么算土地价值?两种方法:

1. **折旧重置成本(DRC):** 估算从零开始重建这栋房子的成本(按内部面积、结构类型、年代、状况计算)。把这个数从购买价里减掉,剩下的就是隐含的土地价值。

2. **同类空地成交:** 查同条街或同一城区空地或可推倒重建地块的近期成交价,这就是你的土地价值地板。

我们组合里的典型买入是这样的:三房砖房,内部面积 120-150 平方米,坐落在 600 平方米以上的地块上。房子重建的话大约 $100K-$130K,土地价值 $500K 以上,土地占比 80%-85% [4]。

这也是为什么我们回避那些建在小地块上的、更新更大的房子。一套 250 平方米、四房的新房盖在 350 平方米的地上,可能卖同样的价,但土地占比只有 50%。你一半的资金都投在一个每年都在掉价的结构上,长期看就是输。

我们东部和东南部走廊——尤其是我反复提的那些城区——依然有一些老房源坐落在大地块上。机会就在这里。而且它不会一直存在,因为每一年都会有更多这样的房子被装修、土地价值被市场认识、折价被收窄 [4]。

## 规则三:看三个月的数据,不看十二个月的

多数投资者用过去十二个月的价格变化做买入决策。「Melbourne 平了三年」或者「Brisbane 今年涨 15%」。

这是向后看,而且会导致向后想。

十二个月的数字告诉你的是已经发生的,三个月的数字告诉你的是正在发生的——下一个趋势的前沿。

年底我把 Melbourne 两套数据放在一起看。东部城区的十二个月数据是持平到略负——没什么意外,三年都是这个故事。但三个月数据讲的是完全不同的事:价格正向移动、拍卖成交率上升、市场停留天数下降、首次置业者申请在增加 [5]。

这是周期转折。十二个月数据还要六到九个月才会确认。那段时间里价格会不会动、动多少,我说不准——那取决于利率、信贷和供给,这些都不由我决定。我能说的是:在我经历过的每一次转折里,最便宜的入场点都是最先消失的。

我在西北走廊还看到一件有意思的事。有几个城区——我不在这里公开点名,因为我的客户正在那里吸货——三个月数据正增长,但十二个月依然是负的。这是你能拿到的最早的信号。我们明年要去那里部署资金 [6]。

重点是:如果你等十二个月数据转正再行动,你就是在聪明钱之后六到十二个月才买。那时候你要和所有刚被数据通知过的买家同场竞价,这是最弱的谈判位置。这会不会让你多花钱、多花多少,完全取决于你最终进的是什么市场——但等待是一个有价格的决定,不是免费的选项。

## 新的一年

今年把信任交给我们的每一位客户——谢谢。我们帮首次置业者踏出第一步,帮中等收入家庭做早退休组合规划,帮老练的投资者重组和优化已有持仓,也帮一两位开发商找到好土地 [2]。

Melbourne 正在转向。数据这么说,我们的成交量这么说,坦白讲,市场上的能量也这么说——参观人数在变多,出价移动得更快,那些过去求我们下手的中介现在是带着真正的紧迫感打电话,因为他们知道我们动作快。

如果你在考虑来年进 Melbourne——不管是第一套还是第五套——这三条规则没变:

1. 只买正现金流(除非你年收入 $500K 以上)
2. 土地价值占购买价 80% 以上
3. 看三个月数据,在十二个月数据确认之前动手

这三条规则一致地应用下去,就是今年我们这 100 套房每一套都赚钱的原因。不是理论上的,不是表格上的,而是真实的、存进银行账户的现金流。

我是 Joey Don。我们在周期转折的另一边见。

## 参考资料

1. [Australian Taxation Office,《Rental Properties — Negative Gearing and Tax Deductions》,2020 年。不同边际税率下出租房亏损的税务处理。](https://www.ato.gov.au/individuals/investments-and-assets/rental-properties/)
2. [PremiumRea 组合数据:Melbourne 约 100 笔交易,全部正现金流、600 平方米以上、土地占比 80% 以上,装修后回报率 5%-8%。](#)
3. [CoreLogic,《Land Value Trends in Established Melbourne Suburbs》,2020 年。20 年以上周期里土地升值与建筑贬值的分化。](https://www.corelogic.com.au/research)
4. [PremiumRea 获取标准:典型画像——三房、内部面积 120-150 平方米、600 平方米以上地块、土地占比 80%-85%。东南走廊大地块上的老房源。](#)
5. [Domain,《Melbourne Market Indicators — 3-Month vs 12-Month Data》,2020 年第四季度。东部城区三个月领先指标正向变化,而年度数据仍持平。](https://www.domain.com.au/research/)
6. [CoreLogic,《Melbourne Suburban Heat Map — Quarterly Price Changes》,2020 年第四季度。西北走廊浮现早期增长信号。](https://www.corelogic.com.au/our-data/interactive-maps)
7. [SQM Research,《Property Market Forecast 2021 — Melbourne》,Louis Christopher。Melbourne 外环城区的预计复苏路径。](https://sqmresearch.com.au/publications.php)
8. [Real Estate Institute of Victoria(REIV),《Annual Review — Auction Clearance Rates and First Home Buyer Activity》,2020 年。](https://www.reiv.com.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-property-three-rules-outperform-market
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent