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title: "今年我们买了 131 套房——这是它们真实的表现"
description: "2020 年我们在墨尔本买下 131 套投资房,平均地块 660 平米,平均资本增值 12.75%,租金回报率 5%,而全市平均只有 3.5%。"
author: Yan Zhu
date: 2025-06-29
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 投资指南
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-property-portfolio-results-2020-annual-review
tags: ["组合业绩", "Melbourne", "资本增值", "租金回报率", "年度回顾", "房产投资", "透明", "城区选择"]
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# 今年我们买了 131 套房——这是它们真实的表现

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2025-06-29*

*更新于 2026-08-06*

> 2020 年年初,我是第一个公开说「全仓 Melbourne」的人。十二个月之后,该把账本打开了。131 套房全部买在 500 平方米以上地块,平均资本增值 12.75%。下面是完整拆解。

2020 年初,我做了一个跟共识相反的判断。那时 Melbourne 相对 Brisbane、Perth、Adelaide 跑输,媒体叙事坚定看空 Melbourne,评论员劝投资者去追那些已经涨了 20% 到 30% 的城市。

我反过来说,全仓 Melbourne,买跌,瞄准人口增速在加快但没有新土地被制造出来的供给受限走廊。别看整体数字,看微观市场基本面。

现在是 2021 年 1 月,是时候拿出收据了。没有挑选的赢家,没有含糊的说法。完整的组合数据——每一笔买入、每一个结果。

## 头条数字

2020 年,我们团队在 Melbourne 买下 131 套独立屋。每一套的土地至少 500 平方米,全组合平均 660 平方米。

131 笔买入的平均资本增值:12.75%。这个数字基于银行估价和同类成交数据,不是我们自己的内部估算。

作为对照,Melbourne 同期整体独立屋中位价涨幅远低于这个水平。我们的组合跑赢大盘的原因是:我们不是在买中位房,而是在特定走廊买带有特定特征的特定房产。

我们年初挑的城区——Frankston 及周边、远东南(Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren)、西北增长走廊、Geelong——几乎无一例外跑赢 Melbourne 平均。有几套单个房产的年化涨幅甚至超过了 Brisbane 和 Perth 全年的平均。

所以如果你还在追 Adelaide,或者在 Darwin 和 Tasmania 赌一把,我真心建议你看看数据。那些市场可能已经见顶。眼下真正有价值的地方是 Melbourne。

关于业绩数字我想再补一层上下文,让它更有意义。我说的 12.75% 平均资本增值,是从买入日期到最近的银行估价或同类成交的增长。这不是一个自然年数字,而是「买入到当前」在持有期上的年化。

我们这 131 笔买入里,有些是 1 月就买的,完整持有了 12 个月;有些是 11 月才买的,只持有了两个月。整个组合在很多房子持有时间还不到六个月的情况下,平均依然是 12.75%——这告诉你一件重要的事:增长是前置的。

这种前置不是意外,是我们获取方法的直接结果。我们在银行估价以下买入。我们组合里的每一套房,交割当时的独立银行估价都高于购买价。平均来讲,我们客户在购买价和首次银行估价之间立刻能拿到 5% 到 8% 的提升。

怎么做到的?靠谈判杠杆(无条件出价、短交割期、现金定金)、off-market 渠道(40% 的获取从未上过公开挂牌)、以及非对称信息(我们团队的街道级知识能识别出价格里没反映的特征,比如分割土地潜力、granny flat 可行性、或者分区分类错误)。

剩下的增长来自我们目标走廊的真实市场升值。但「低于估价获取」意味着我们的客户从第一天起就在正净值位置。这和在拍卖场买入——统计上大概率相对独立估价超付——有根本区别。

## 租金回报率:真正替你还月供的那个数字

Melbourne 平均租金回报率大约 3.5%。我们 2020 年的组合平均是 5%,比市场均值高 43%。

和我们前一年 6% 的平均相比略有下降,这其实是个积极信号——反映的是强劲的资本增值。当房产价值比租金涨得更快,回报率百分比会压缩,即便你的名义租金收入在增加。分母比分子跑得快。这是一个「高质量的烦恼」。

驱动回报率调整的第二个因素是策略。今年我们新开了几条服务线——土地分割、granny flat(副住宅)加建、以及为最大化负扣税(negative gearing)退税而设计的整宅出租策略。有些情况下,我们故意把租金压低来优化客户整体税务状况。一套每周 $700 的房子在完整负扣税之下,税后能放进房东口袋的钱,可能比每周 $800 但没有这些税务安排更多。每位客户的情况不同,好的房产投资都从好的财务规划开始。

我们的 granny flat 项目今年显著扩张。目前我们提供 18 平方米、24 平方米、30 平方米、60 平方米四种配置。建造平均成本约 $110,000,granny flat 这一部分的租金回报率大约 18% ROI。加了 granny flat 的房产按总投资计算的综合回报率在 5% 左右——总投资包含主房购买价加上 granny flat 的建造成本。

rooming house(分租屋)配置——把室内起居空间合法地细分成多个独立租约——继续给出 6% 左右的回报率。这不是每一位投资者都适合,但对风险偏好合适、房子也合适的客户,它非常有力。

我来把租金回报率的计算方式讲清楚,因为我知道会有人质疑 5% 是真是假。

我们按总投入资本计算回报率,不是只按购买价。如果客户花 $620,000 买一套房,我们投入 $15,000 做轻装修——重新粉刷、换地毯、升级配件——回报率会按 $635,000 而不是 $620,000 计算。这比很多只按购买价算回报率、以便把数字做漂亮的买家中介要保守。

即便用这个更保守的分母,我们的回报率依然显著跑赢市场。能做到这一点,靠的就是装修投入。一套 $620,000 的房子按原状出租可能每周 $500——回报率大约 4.2%。做完 $15,000 的针对性装修后,同一套房可以收到每周 $650——按总资本算回报率 5.3%。$15,000 的投入带来每年额外 $7,800 的租金收入。光这一项装修投入的回报率就是 52%。

我们的 granny flat 项目把这个逻辑推得更远。$650,000 买入、花 $110,000 建 granny flat 的房,总投资 $760,000。主房每周租 $550,granny flat 每周租 $320,合计每周 $870,按 $760,000 计回报率 5.95%。光 granny flat 这一部分,每年产生 $16,640 的租金收入,建造成本 $110,000,ROI 18%。

这些不是异常值。只要房子选得对(土地占比 80%、600 平方米以上、供给受限的城区)、改造得聪明(针对性装修,不过度投入),这就是标准结果。

## 我们怎么挑城区(以及要避开什么)

我们的城区选择方法在 2021 年没有改变。我们看三件事。

第一,人口结构甜蜜点。我们锁定主力年龄段在 30-40 岁的城区。这是工作专业人士和年轻家庭,处在收入和家庭形成的高峰。他们驱动租赁需求、驱动购买需求,也支撑持续的价格增长。

第二,供给受限。我们只在新土地供给趋近于零的城区买。没有 greenfield 开发,没有整片规划社区,没有「开发商明年可能释放 500 个新地块把你的增值打下去」这种地方。我们要的是成熟城区——每一笔交易都是现有房子换手,而不是新房被加进存量里。

第三,80% 土地规则。我们买的每一套房,土地价值必须至少占总价的 80%。建筑折旧,土地升值。$650,000 买一套房,土地 $520,000,建筑 $130,000——折旧的那部分只占投资的一小块。$650,000 买一套 house-and-land 套餐,土地 $250,000,建筑 $400,000——你的资本大头全部坐在折旧资产上。

2021 年要避开的:土地供给无限的整片增长区、任何营销材料里出现「precinct」字样的城区、以及任何开发商或中介主动给你返现激励、免费家具套餐、租金保证的项目。这些都是红旗——说明这套房自己卖不出去。

街道层面的选择也要小心。即便在对的城区,紧挨在一起的两套房投资画像也可能完全不同。洪水 overlay、地役权(easement)、高压电线、交通噪音、朝向都会影响价值。我们对每一套房都做深度尽职调查,所以全职雇了街面侦察员,每周看几十套房。

关于街道层面的选择,举一个具体例子。去年我们在 Cranbourne 同一条街上看过两套房,挂牌时间前后相隔两周。两套都是三房,600 平方米地块,都在 $600,000 左右。

A 套在街道的安静一端,背靠保留地,没有地役权,朝北。B 套在靠近主路的一端,地块后三分之一上横穿着一条 2.5 米宽的地役权,背后是一处商业物业。

对不受过训练的买家,这两套看起来一模一样。同一条街、一样大、一样价、一样房数。但 A 套值 $650,000,B 套值 $550,000。B 套的地役权让它无法建 granny flat,商业邻居制造噪音影响租客质量,靠近主路降低了资本增值潜力和租客需求。

如果你只因为「街道不错」就买了 B 套,没理解这些微观差异,第一天就把 $100,000 的价值丢在桌上了。你同时还把未来加 granny flat 的选项权给掐了——那是每年额外 $15,000 到 $20,000 的租金收入。

这就是我们为什么要雇全职侦察员——Steven 和 Edward——每周看几十套房。他们对我们运营走廊里的每一条街都熟。他们站在路边就能看出地役权、洪水 overlay、高压电线距离和朝向问题,甚至不用进屋。这种地面智能是数据单独替代不了的。

「筛城区时最起作用的是供应这一条。如果开发商明年能在路那头放出五百块新地，清单上其他项都白搭 —— 我们只买土地实质上已经用完的地方。」 —— Yan Zhu，联合创始人兼首席数据官，PremiumRea

## 数字背后的团队

我们的团队从 2020 年初的 11 人,到年底增长到 35 人。这种扩张不是为了做大,是为了在交易量扩大的同时保持质量。

团队现在分四个核心功能:数据分析与城区研究、房源搜寻与获取、装修与施工监督、出租管理与长期运营。

据我所知,我们是澳洲唯一真正运作端到端服务的机构:买、装修、出租、管理。大多数买家中介把钥匙交给你就消失了;大多数物业管理者从没进过谈判室。我们两头都做,中间每一步也都做。

我们的物业管理部门按 1:50 的「经理对房产」比例运作,行业平均是 1:170。这个差别也是我们平均空置期以「天」而不是「周」来衡量的原因——也是我们的房东不需要晚上追租或处理维修突发情况的原因,更是我们租客留存率长期跑赢市场的原因。

新的一年会有更多内容。我会继续产出视频和文章,分享驱动这些结果的策略、数据和洞察。我还会做实时问答直播——包括一些我的合伙人大概更希望我留在内部的话题。

我是精算师 Yan。数字不骗人。

关于透明度,我想用一段对我个人很重要的话收尾。这个行业充斥着宣称非凡业绩、却从不公开整体数据的买家中介和房产教育者。他们给你看一套涨了 25% 的房,暗示那就是常态。不是,那是异类。

我们公开完整的组合业绩——每一笔买入、每一个增长数字、每一个回报率——因为我们相信投资者应该基于真实数据、而不是精选亮点来做决定。我们 12.75% 的平均增长包含了每一套房,包括那些只涨了 5% 的。我们 5% 的平均回报率包含了那些为了税务优化被我们故意压低租金的房产。数字是真的、未加滤镜的,欢迎审视。

如果你在评估任何买家中介或房产服务,要求同样程度的透明度。要他们的完整组合数据,不要精选案例。问他们最差的那笔买入做到什么程度。问他们的增长数字怎么算出来——是基于银行估价、同类成交,还是他们自己的内部估算?

这些问题的答案,比任何营销材料、客户证言或社交媒体视频都能更真实地告诉你一家服务商的底色。数字不骗人,但展示数字的人可以非常选择性地决定给你看哪些。

我们的账本一直开着,以前如此,以后也如此。

## 参考资料

1. [CoreLogic Australia,《Annual Property Market Review — Melbourne Metropolitan》,2020 年 12 月。](https://www.corelogic.com.au/research)
2. [PremiumRea 组合数据,2020 年 12 月。131 笔获取,平均地块 660sqm,平均增长 12.75%。](#)
3. [Domain Group,《Quarterly Rental Report — Melbourne Metropolitan》,2020 年第四季度。](https://www.domain.com.au/research/rental-report/)
4. [REIV,《Annual Median House Prices — Melbourne by Region》,2020 年。](https://reiv.com.au/property-data/residential-median-prices)
5. [Australian Bureau of Statistics,《Regional Population Growth — Greater Melbourne SA4s》,目录号 3218.0,2020 年。](https://www.abs.gov.au/statistics/people/population)
6. [Reserve Bank of Australia,《Statement on Monetary Policy — Housing Market Assessment》,2020 年 11 月。](https://www.rba.gov.au/publications/smp/)
7. [SQM Research,《Residential Vacancy Rates — Melbourne by Postcode》,2020 年 12 月。](https://sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php)
8. [Victorian Planning Authority,《Land Supply Reports — Established Suburbs vs Growth Areas》,2020 年。](https://www.planning.vic.gov.au)
9. [PropTrack,《Melbourne Price Growth by Suburb — Annual Rankings》,2020 年 12 月。](https://www.proptrack.com.au)
10. [Real Estate Buyers Agents Association,《Industry Benchmarks — Transaction Volume and Outcomes》,2020 年。](#)
11. [Australian Taxation Office,《Rental Property Deductions — Negative Gearing Overview》,2019-20 财年。](https://www.ato.gov.au)
12. [City of Greater Geelong,《Population and Housing Forecast — Demographic Analysis》,2020 年。](https://www.geelongaustralia.com.au)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-property-portfolio-results-2020-annual-review
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent