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title: "顺风已经来了——这扇窗还能开多久"
description: "Casey-Cardinia 人口年增 3%、空置率低于 1.5%,东南窗口只剩 12-18 个月:Hampton Park $590K 的房子四周后估值 $670K。"
author: Joey Don
date: 2025-02-11
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-property-market-timing-wind-window
tags: ["市场时机", "Melbourne", "房产周期", "off-market", "资本增值", "投资窗口", "东南走廊"]
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# 顺风已经来了——这扇窗还能开多久

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-02-11*

*更新于 2026-08-06*

> 做生意和做房产一样,时点很重要。不是「踩到最低点」那种——没人能做到;而是「看出结构性顺风之后死命跑」那种。眼下 Melbourne 东南走廊就聚齐了三股不会永远存在的顺风。下面解释它们是什么,以及为什么未来十二到十八个月比未来十年更关键。

我在房产数据和投资这行已经超过十年。老实说:过去两年跑出来的结果,比之前八年加起来还要多。

这不是吹牛,是对市场条件的陈述。当风在你背后——供给约束、人口增长和租赁需求同时撞在一起——每一笔执行到位的交易都会给出超额回报。投入产出比大得离谱。

眼下我们正处在这样一个窗口里。Melbourne 外东南——从 Cranbourne 一路经 Hampton Park、Narre Warren 到 Berwick 的走廊——出现了我职业生涯里没见过的结构性顺风汇聚。我不觉得这扇窗会无限期地开着。

下面说清楚是什么在推动它、我认为它能持续多久,以及你应该做些什么。

## 顺风一:供给干涸

Melbourne 东南部新住宅审批已经连续三个季度下滑。council 规划积压、建设成本通胀、劳动力短缺,把开发管道压成了细流。

同时 Casey-Cardinia 走廊的人口增长仍维持在每年 3% 以上,是全澳增速最快的走廊之一。过去 15 年人口翻了一倍有余,而住宅建设落后大约 6,000 套 [1]。

这就在「需要房子的人」和「可用的房子」之间制造了一条不断拉宽的缺口。这个缺口是租金增长和资本增值最有力的单一驱动因素。

我们每周都在现场看到。十八个月前能吸引 4-5 个有兴趣买家的房子,现在能吸引 10-15 个。东南部的拍卖成交率跳到 75% 以上。市场停留天数(days on market)跌到 20 天以下。

供给管道短期也恢复不了。大开发商报告新地块分割项目延迟 18-24 个月。建材成本自 2019 年中以来上涨 15%-20%。即便审批明天就加速,新房源也要两到三年后才会有意义地入市 [2]。

这意味着未来两到三年持续的供给干涸,同时需求加速。如果你是投资者,这就是净值积累得最快的环境。

## 顺风二:租赁需求爆发

Melbourne 东南走廊的空置率已经掉到 1.5% 以下。我们的部分目标城区空置率低于 1%——也就是说,每 100 套出租房,任何时点都不到一套空着 [3]。

实际效果是什么?我们挂出去的出租房在第一周就能收到 15-25 份申请。开放参观只能站着。而且租客主动出高于 asking rent 的价格来抢房——这种场景我整个职业生涯都很少看见。

当空置率跌到 1.5% 以下,房东手里就有了定价权。租金增长会从长期的每年 3%-4% 加速到每年 8%-12%。一套每周 $500 的出租房,十二个月内能再多 $40-$60 一周——一年额外 $2,000-$3,000 的收入,什么都不用动手。

对我们那些双重收入房产来说,效果会被放大。一套「独立屋 + granny flat」组合,目前每周租 $850,如果当前空置率趋势继续,十八个月内合理地能推到 $950-$1,000。单套房每年多出 $7,800 的被动收入。

我已经告诉团队未来六到十二个月在买入上加大力度。租赁需求这么强的时候,我们买的每一套、改造的每一套都会立刻产生正现金流——这把整个组合的风险都往下拉。

## 我们的交易数据显示了什么

给你看几个过去十二个月我们组合里的具体数字。这些不是假设,是真实客户结果。

案例一:Hampton Park,买入 $590,000,600 平方米。我们的装修团队花了大约 $15,000 做结构修复和表面翻新。每周租金 $850。交割四周后银行桌面估价 $670,000。瞬间净值 $80,000——第一张租金支票还没到账就已经 13.6% 的增值。

案例二:Cranbourne,买入 $610,000。无条件出价,无贷款条款。交割日还没到,银行估值已经是 $650,000——$40,000 的增长。客户钥匙还没拿到。

案例三:Narre Warren,买入约 $738,000。六个月后银行估值 $772,000——依据是 300 米外一套小了 50 平方米的同类成交。半年 $34,000(4.6%)的涨幅,没装修、没 granny flat,纯粹是市场本身在动。

案例四:Boronia,买入 $660,000,730 平方米。这一套特别。房子被列在一个所谓洪水区——吓退了其他买家。我们的尽职调查确认那个洪水分类是历史遗留、数据不准。交割四周后银行估值 $890,000。净值 $230,000——34% 增值。客户可以立刻再融资,把提出来的净值作为第二套房的首付。

这些不是挑出来的好案例。它们是典型——在结构性顺风期、在供给受限的走廊里以低于市场价买入的典型结果。风不保证利润,但它让执行到位的交易比中性市场下赚得戏剧性地多。

## 顺风三:基础设施投入落地

Melbourne 东南部正在获得超过 $350 亿的已承诺基础设施投入。Frankston Hospital 重建($11 亿)、Cranbourne 线升级($28 亿)、以及 Suburban Rail Loop 南段($300 亿以上),都正从规划走向施工 [4]。

基础设施重要是因为它制造长期就业。光是 Frankston Hospital 就将有 1,500 名以上长期员工,年薪 $70,000-$150,000。每一位员工都需要在通勤范围内找房住。这就是往一个本来就供给不足的买卖与租赁市场里加进 1,500 个新家庭。

我在 345 笔交易里观察到的规律一致:重大基础设施项目周围 5-10 公里范围内,房产价值会在项目完工前 12-18 个月就开始加速。市场会提前把未来的就业和配套收益计入价格。

我们现在正同时处在多个项目的「完工前加速阶段」。到 2022-2023 年,这些项目的早期工程就会开始产生建设就业,吸引工人,推动周边城区住房需求。

现在进场的投资者——在建设工人到来之前、在医院员工被招聘之前、在铁路升级改变通勤模式之前——会吃到整段升值周期。等项目完工再进场的人,会付到顶价。

## 这扇窗能开多久

我的估计:十二到十八个月的黄金窗口。

理由如下。供给干涸会随着现在规划中的大分块项目获得审批、开始施工而慢慢缓解。我预期新供给会在 2021 年底到 2022 年中开始有意义地入市。一旦供给追上需求,价格压力就会缓和 [5]。

租赁需求会维持更长时间——大概三到五年——因为人口增长是结构性的,不是周期性的。但最猛的租金增长阶段(年化 8%-12%)很可能集中在未来十二到十八个月,之后空置率会稳住,增长回归到 5%-7%。

基础设施驱动的升值还会持续几年,随着项目从早期工程走向完工。但最大的净值跃升发生在「预期阶段」——也就是一般公众还看不到施工的时候。等塔吊立起来、Domain 开始发「转型城区」专题时,聪明钱已经走完了。

我不是说十八个月之后市场会下跌。我是说眼下的风险收益比最划算。供给缺口最大,租赁需求最紧,基础设施投入最少被计入价格。每一项优势都会随时间缩小。

所以如果你一直在场边等「合适的时点」——就是现在。不是因为什么水晶球预测,是因为结构数据在喊。

联系我们,在顺风还在的时候一起把你的组合建起来。

## 个人层面:什么时候冲,什么时候歇

我想加一段个人层面的话。我过去两年一直在高强度推进,比职业生涯里任何时期都拼。回报也值得——客户和公司的结果都非常好。

但我相信周期——不只是市场周期,也包括个人周期。有冲刺的时间,也有恢复的时间。这个月我进入一段短暂的恢复期。我也建议每一位投资者和创业者想想自己的能量周期。

房产市场不关心你是不是累了。你不看它也一样在走。但你决策的质量会在疲惫时下降。我见过投资者因为燃油耗尽而做出糟糕选择——在拍卖场超价、跳过尽职调查、因怕错过而恐慌买入。

给自己两周。充电。然后 1 月带着新的能量和清醒头脑回来。两周内供给干涸不会自愈,基础设施管道不会完工,租赁需求不会蒸发。顺风还在吹。

但你会更锐利。你的谈判会更好。你的风险判断会更清楚。你执行的交易会是对的交易,而不是绝望的交易。

我的承诺是:这次短暂停顿之后,我们会比以往任何时候都更猛地进攻市场。新的城区要开拓,新的 off-market 渠道要建,新的 granny flat 设计要测试。跑道很长,风很大。

关注我们的内容,拿城区报告。你准备好建仓或加仓的时候联系我们,一起吃这扇窗。

## 为什么我现在告诉团队要全力开干

我一般不把内部团队指令公开讲,但我觉得对潜在客户来说这件事重要——它能让你看到我们的信念强度。

我告诉整个收购团队——Steven、Edward 和分析师小组——未来三个月把看房量翻倍。从每周看 15 套房提升到 30 套。我们把 off-market 外联拓展到之前没覆盖的城区的中介。我们还在房子进入合同之前就预批双重收入改造方案,以便交割第二天就开工。

为什么?因为我说的这三股顺风——供给干涸、租赁爆发、基础设施落地——正在制造一种我认为对精挑细选的房产格外有利的环境。这是我对市场的判断,不是对任何一套房子表现的承诺。每小时努力的回报率是我职业生涯里最高的。这种时候不该省力气,该花掉它。

我们的竞争对手在做相反的事。很多买家中介因为利率新闻和媒体末日循环而收手,他们的客户在场边等「明朗」。等明朗到来——等媒体共识从看空转为看多——你要和所有等同一个信号的人同场竞价。价格会怎么走,我说不准,谁也说不准。我能说的是:在共识已经拥挤之后进场,谈判位置比在共识之前进场要差。

我宁可在时机上错 6 个月但持有供给受限走廊的资产,也不要把时机判断得对但什么都不持有。因为供给受限的走廊在过去多年的持有周期里,是这个市场里相对更抗跌的一块。过去抗跌不是对未来三年、五年、十年的承诺——任何房产都可能下跌,我自己的也一样。但在我参与过的每一次持有里,进场的城区都比进场的月份重要得多。

所以我们要全力开干。如果你想跟我们一起——把闲置资本转化成在我见过最好的市场环境里运作的资产——联系我们。窗户开着,我们一起用掉它。

## 「等合适的时点」真正的代价

这场对话我有过太多次,现在几乎是剧本化的。

「Joey 我同意基本面很强,但我打算等利率下降/等选举结束/等市场稳下来。」

我来算一下「等」真正花你多少钱。

在 Melbourne 远东南,土地价值每月每套约升 $5,000。也就是每年 $60,000 的净值,如果你不持有就拿不到。等十二个月找「完美入场点」,今天 $650,000 的房子就变成 $710,000。你刚刚付了一笔 $60,000 的「耐心税」。

同时本来可以收的双收入租金——每周 $850,一年 $44,200——也是你永远追不回来的 $44,200。每延迟一周就是 $850 蒸发。

等一年的总成本:大约 $104,200($60,000 错失增长 + $44,200 错失租金)。

要让这段等待值回来,市场需要跌多少?十二个月内入场价至少要跌 16%,你延后买入才能打平。在一个空置率低于 1.5%、$350 亿基础设施投入、每年 3% 以上人口增长的市场里,16% 的下跌不是一个现实的场景。这些城区在有记录的任何一次下行里都没有出现过。

在房产里积累财富的人,是那些在自己财务就位时就买、在数据支撑论点的城区买、不管标题怎么说的人。输的人是那些等「永远不会来的完美条件」的人。

完美是好的敌人。而在这个市场,好已经非常非常好。

## 参考资料

1. [Australian Bureau of Statistics,《Building Approvals — Victoria by LGA》,2020 年 8 月。Casey/Cardinia 审批数下滑。](https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction/building-approvals-australia)
2. [Housing Industry Association,《Building Cost Index — Melbourne》,2020 年第三季度。材料成本通胀 15%-20%。](https://hia.com.au/)
3. [SQM Research,《Residential Vacancy Rates — Melbourne Southeast》,2020 年 10 月。Casey/Cardinia 低于 1.5%。](https://sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php)
4. [Victorian Government,《Big Build — Southeast Infrastructure Projects》,2020 年。Frankston Hospital $11 亿、Cranbourne 线 $28 亿、SRL $300 亿以上。](https://bigbuild.vic.gov.au/)
5. [REIV,《Market Outlook — Melbourne Residential Property》,2020 年第四季度。](https://www.reiv.com.au/)
6. [CoreLogic,《Monthly Housing Values — Melbourne by Corridor》,2020 年 10 月。](https://www.corelogic.com.au/research/monthly-indices)
7. [Domain Group,《Vacancy Rate Trends — Melbourne Metropolitan》,2020 年 10 月。](https://www.domain.com.au/research/)
8. [Reserve Bank of Australia,《Statement on Monetary Policy》,2020 年 10 月。现金利率与住房信贷增长。](https://www.rba.gov.au/publications/smp/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-property-market-timing-wind-window
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent