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title: "Melbourne 还没回到高点——这恰恰是我在这里做装修的原因"
description: "墨尔本仍低于高点,正是装修的时机:在我们公开的 345 笔客户成交中(截至 2025 年 9 月),装修后的毛租金回报率中位数为 5.77%。"
author: Joey Don
date: 2023-01-30
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-property-bottom-signal-renovation-strategy
tags: ["Melbourne 房产", "装修策略", "市场底部", "Casey Council", "Hampton Park", "Narre Warren", "Cranbourne", "正现金流"]
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# Melbourne 还没回到高点——这恰恰是我在这里做装修的原因

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2023-01-30*

*更新于 2026-08-06*

> Perth 涨了,Brisbane 涨了,Adelaide 涨了。Melbourne 安静地蹲在角落,消化着每一条关于地税和人口外流的坏消息。与此同时,我们去年在这里买了 100 套房,每一套装修后都是正现金流。如果你还在 Perth 周期顶部追涨,我替你心疼。

有件话我打算说出来,它会让澳洲房产评论圈的一大部分人不爽:如果你过去六个月在 Perth 或 Brisbane 买了房,你接的可能是一根很贵的接力棒的错一端。

Melbourne 差不多两年是澳洲最不讨喜的首府市场。地税调整吓走投资者,负面媒体报道自我强化,州际买家中介把客户往 Perth、Adelaide、Brisbane 这些已经从低点涨了 20% 到 30% 的市场推。

同一时间段里,Melbourne 东南部的真实情况是这样的:我们买了 100 套房。每一套做完装修之后都是正现金流。平均购买价低于 $730,000,土地面积 651 平方米。没有一套房需要业主用自己的工资去补贴月供 [1]。

我在房产这行待得够久,知道市场底部长什么样。它长的就是这个样子:全面悲观、在架房源下滑、供给受限城区的房源市场停留天数在缩短,以及其他州的买家中介开始悄悄捡货。专业人士在买,大众还在刷「为什么 Melbourne 完蛋了」的短视频。

## 增长信号已经在闪了

我说具体一点,模糊的市场评论对一个正在做决策的买家没用。

Melbourne 整体中位价还在下滑。但在一个有 200 多个城区、供需动态差异巨大的城市里,整体数字是骗人的。东南部和外东区的几个小片区,价格已经掉头向上。有开发潜力的角地块吸引着多家买家中介同时出价——包括十二个月前根本不会看 Melbourne 的州际操盘手 [2]。

Casey 地方政府区是这场活动的震中。Casey 已经连续三年是 Victoria 增长最快的市。人口在激增——主要是被中环房价挤出的年轻家庭——而成熟城区内的新土地供给实际上已经停了。这就是教科书式的、先于价格上行的供需失衡 [3]。

我们正在操作的具体城区和预算区间:

Narre Warren,$700,000 到 $750,000:目标是 600 平方米以上的地块。这类房子轻改造之后每周租金稳稳 $800 到 $900。最近一套 $738,000 买入的,五个月内银行估值 $772,000——没做任何装修,光是被动升值 $34,000 [4]。

Hampton Park,$650,000 到 $700,000:600 平方米以上。这是我们的量级城区。所有人都问的那个案例:15 Wren Street,以 $590,000 在结构受损状况(白蚁破坏、漏顶、地基开裂)下买入。我们的内部团队完成结构修复。银行给出桌面估价(没上门看)$670,000。租金:每周 $850 [5]。

Cranbourne,$620,000 到 $680,000:550 平方米以上。地块略紧,但用更低的入门价和强劲的租客需求补回来。有一套 $610,000 买入的,在交割还没完成之前就拿到银行估价 $650,000 [6]。

## 把 3% 回报率变成 6% 的那套装修打法

Melbourne 平均毛租金回报率大约 3%。我承认这一点。如果你买一套标准房然后按原状出租,你几乎肯定是负扣税的。

我们不买标准房、也不按原状出租。

我们的装修团队在出价前就会评估每一套房。评估只回答一个问题:在这套房的具体户型和地块配置下,能最大化租金的最低成本物理改动是什么?

最常见的改动是做隔断式分租。典型的 3 房 1 卫、600 平方米的房子,总有死角——过大的起居区、被浪费的走廊,或者后面那块可以在物理上隔离出来的加建。一堵隔墙、一个小厨房、一个独立入口(通常只是把一扇窗改成门——这不需要 council 审批),就能切出一个独立的 studio,独立出租,每周 $300 到 $400 [7]。

这类改造的总成本:$15,000 到 $30,000。租金增加:每周 $300 到 $400,一年 $15,600 到 $20,800。换算下来,装修投入的第一年回报率在 50% 到 130% 之间。

对于后退距离足够的房子,加一个 granny flat(副住宅)每周大约能增加 $350 到 $400 的租金收入,建造成本大约 $110,000。年化投资回报率约 18%——这还没算上 granny flat 给整套房产带来的资本价值提升 [8]。

我们把装修后的预期租金写进服务协议。如果实际达不到这个承诺,那就是我们的问题。345 笔交易里,这种情况一共发生过两次,都是每周差不到 $30,并在首次续租时解决。

「递 offer 之前，我的装修团队必须回答一个问题：在这个具体户型上，最便宜的哪一处改动能把租金抬起来。没人答得出来，这套房对我们就不是标的，只是一栋房子。」 —— Joey Don，联合创始人兼 CEO，PremiumRea

## Melbourne 未来十二个月会怎么走

我不会假装知道 Melbourne 整体情绪在哪一天会转向。但我知道催化剂在一个一个累积。

利率下调现在已经被期货市场提前定价。降息 25 个基点,$600,000 贷款一年能少付大约 $1,500——单看不算决定性,但叠加其他因素就能推动情绪 [9]。

联邦和州选举制造不确定性,而不确定性是政策变化的前奏。地税设置、首次置业者激励或移民政策上的任何变动,都可能迅速把供需天平扳向有利于 Melbourne 的方向。

更重要的是,Melbourne 相对 Sydney 或 Brisbane 的可负担性差距,已经宽到州际套利变得非常诱人。一位 Sydney 买家拿着 $1.3M,可以在西区买一套负现金流、土地有限的房子;或者把同样的资金拆成两套 Melbourne 独立屋,每套 600 平方米,双双正现金流,土地总面积翻倍 [10]。

这套策略我们已经替多位州际客户执行过。数学不暧昧——它是碾压式的。

预算在 $800,000 到 $1,000,000 的客户,Frankston 和更广的 Mornington Peninsula 边缘提供了生活方式、基础设施投入($10 亿医院重建)与大地块的组合,我们认为这一带未来五到七年会跑赢大盘 [11]。

如果你一直在场边看 Melbourne、等一个「对的时点」——这已经是房产市场能给出的最接近绿灯的信号了。我们今天在买的货,就是别人明天的遗憾。

如果你想聊聊这件事怎么落到你的具体情况上,联系我。买房是大多数人一辈子最大的一笔财务决策,做对比做快值钱得多。

## 参考资料

1. [PremiumRea 组合数据,2024 年年报。100 笔交易,装修后全部为正现金流。](#)
2. [Domain,《Melbourne Auction Clearance Rates by Region》,2019 年第四季度。](https://www.domain.com.au/research/)
3. [City of Casey,《Population Forecasts》,2019 年。Victoria 增长最快的地方政府区。](https://www.casey.vic.gov.au)
4. [PremiumRea 案例研究:Narre Warren。购买 $738K,5 个月银行估值 $772K。](#)
5. [PremiumRea 案例研究:15 Wren St Hampton Park。购买 $590K,$850/周租金,CBA 估值 $670K。](#)
6. [PremiumRea 案例研究:Cranbourne $610K,无条件出价,交割前银行估值 $650K。](#)
7. [Victorian Building Authority,《Exempt Building Work Guidelines》,2019 年。](https://www.vba.vic.gov.au)
8. [PremiumRea granny flat 项目。$110K 建造,$350-$400/周租金,18% ROI。](#)
9. [RBA,《Statement on Monetary Policy》,2019 年 11 月。](https://www.rba.gov.au/publications/smp/)
10. [PremiumRea 州际客户策略。Sydney $1.3M 换成 2 套 Melbourne 独立屋。](#)
11. [Victorian Government,《Frankston MAC Plan》,2019 年。$10 亿医院重建项目。](https://www.planning.vic.gov.au)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-property-bottom-signal-renovation-strategy
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent