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title: "我认识的每一位资深投资者现在都在买 Melbourne,原因如下"
description: "墨尔本房价收入比压到 7.5 倍,悉尼是 12.1 倍。我们过去 100 笔成交均价低于 $730,000,改造后毛租金回报率 6.28%,约每周 $841。"
author: Joey Don
date: 2022-12-01
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 市场分析
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-market-analysis-2020-contrarian-case
tags: ["Melbourne 市场", "逆向投资", "Casey Council", "人口增长", "租金回报率", "市场分析", "房产周期"]
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# 我认识的每一位资深投资者现在都在买 Melbourne,原因如下

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2022-12-01*

*更新于 2026-08-05*

> 在业内活动上我反复听到同一套话:Melbourne 完蛋了,别碰,去买 Perth。然后我看着那些说这话的人,悄悄把自己的钱投到 Melbourne 东南区。公开叙事和私下行为之间的断层,从没这么大过。

有件事我得讲出来。过去十二个月,我一直在看着那些我尊敬的人——真正懂房产的人——公开唱衰 Melbourne,背地里却把钱投进 Melbourne 东南区的城区。

行业里「嘴上怎么说」和「手上怎么做」之间的差距,已经大到有点滑稽了。

最近我参加过一次买家中介行业会议,连续三位发言人都在台上警告听众不要碰 Victoria 房产。地税(land tax)太高,人口增长停滞,政府对投资者不友好,避开就对了。

会后我翻了 Casey Council 接下来那个月的成交记录。这三位发言人当中的两位——或者与他们关系紧密的公司——已经在 Cranbourne 和 Narre Warren 买了房。

这真不是我编的。公开叙事和私下行为在反向奔跑。一旦在任何市场——房产、股票、大宗商品——出现这种情形,几乎都是私下行为在告诉你真相 [1]。

## 支撑逆向判断的数据

我不是要你相信我的话。我是要你看四个数据点,这四个点合在一起,给出 Melbourne 成为下一个重新定价首府城市的很强论据。

第一:房价收入比。Melbourne 独立屋中位价对家庭收入比已经压缩到大约 7.5 倍——2015 年以来最低,远低于 Sydney(12.1 倍)、Brisbane(8.9 倍),甚至低于 Adelaide(8.2 倍)。这不是因为收入飙升,而是因为价格回调的同时收入还在增长。这种压缩本身就是一根蓄力的弹簧 [2]。

第二:人口动态。「Melbourne 人口增长停滞」这个说法在城区层面根本不成立。Casey Council——涵盖 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick 及周边城区——已经连续三年是 Victoria 增长最快的地方政府区。被中环房价挤出的年轻家庭正在成批迁入 Casey,对买房和租房两端都制造了结构性需求 [3]。

第三:空置率。如果 Melbourne 真的是一个应该避开的市场,你应该看到空置率上升、显示供给过剩。事实恰恰相反。我们锁定的城区——Casey、Greater Dandenong、Frankston——空置率低于 2%。这技术上已经是房东市场,而且直接转化为特定走廊每年 8%-12% 的租金增长 [4]。

第四:土地价值占比。我们在 Cranbourne 或 Hampton Park 用 $650,000 到 $700,000 买一套成熟独立屋,底下的土地价值通常占总价的 80% 到 90%。你买到的是 600 平方米的 Melbourne 土地,外加一栋能用但没什么特色的房子。土地升值,建筑折旧。80% 的土地占比意味着你 80% 的资金都部署在会升值的那部分 [5]。

## 我们实际在买什么,以及它在产出什么

理论挺有意思。数字更重要。下面是过去十二个月里我们替客户买下的东西,以及这些房子在跑出什么样的数。

100 笔交易,全部位于 Casey、Greater Dandenong 和 Frankston 地方政府区的成熟城区。平均购买价:低于 $730,000。平均土地面积:651 平方米。经过我们装修方案后的平均毛租金回报率:6.28%,折合每周 $841 [6]。

把这个数字放到背景里看一下。Melbourne 大都市区的平均毛租金回报率大约是 3%。一套 $730,000 的房子在 80% LVR(贷款价值比)、利率 6.5% 的条件下,如果回报率只有 3%,你每年会损失大约 $12,000 的现金流。这套房子每周要你倒贴 $230。

同样一套房子,回报率拉到 6.28%,租金收入就能覆盖月供、保险、市政费和物业管理——你每周还能多出 $50 到 $100。从「拿自己工资补贴投资」到「租客替你扛下所有成本」,中间差的全部就是那套购后装修方案 [7]。

按预算给几个具体建议:

预算 $700,000-$750,000:Narre Warren。目标是 600 平方米以上的地块。装修改造之后每周 $800-$900 的租金是可做到、可复制的。

预算 $650,000-$700,000:Hampton Park。我们成交量最大的城区。15 Wren Street 这个案例——$590,000 买入、做结构性装修、每周租金 $850、银行估价 $670,000——是我们照着做的模板,但每一套房子的估值都要看它自己的条件。

预算 $620,000-$680,000:Cranbourne。地块略小(550 平方米起),但入门价更低,空置率是整个 Melbourne 大都市区最紧的之一 [8]。

如果你的预算能延伸到 $800,000-$1,000,000,Frankston 是另一种机会。$10 亿医院重建工程及相关的 rezoning(地块重新分区)正在推动一轮一代人才见一次的土地价值跃升。我们 3 月份以 $840,000 买的一套房,6 月被重新估值到 $935,000——三个月 12% 的涨幅,完全是基础设施驱动的重估 [9]。

「账本比评论更能说明问题：一百笔成交，均价不到 $730,000，平均土地 651 平米，装修方案跑完后毛租金回报率 6.28%。同样这些房子按全市 3% 的平均水平，每个月都在失血。」 —— Joey Don，联合创始人兼 CEO，PremiumRea

## 为什么我真心担心那些正在追 Perth 和 Brisbane 的人

这里我得小心,因为我没兴趣为了黑而黑其他市场。但对读到这篇的人,我有责任讲实话。

Perth 和 Brisbane 过去两到三年确实给出了非同寻常的增长。2020 或 2021 年进场的投资者得到了丰厚回报。那些回报是真实的,也是应得的。

但今天进场 Perth 和 Brisbane 的人,所处的周期位置完全不同了。这两个市场都已经从低点重估了 25%-35%。房价收入比扩大,租金回报率压缩,容易赚的那段已经过去 [10]。

历史告诉我们——不是观点,不是预测,是有据可查的历史规律——澳洲的区域性和资源依赖型市场会经历非常陡的涨跌周期。Perth 在 2014 年见顶,到 2019 年跌了 25%,最近才恢复到前高。Darwin 是一样的走法,Tasmania 也是。

Melbourne 和 Sydney 没有这个特征。它们的回调更浅,恢复更快,长期复利更可靠。一个 7% 的年化回报连续复利 20 年,会完胜一个「一年冲 20% 再停滞五年」的节奏——每一次都是 [11]。

如果你已经在 Perth 或 Brisbane 买了,现在坐在账面盈利上,恭喜你。但如果你现在才在考虑进这两个市场,请先把它和 Melbourne 的一笔交易放在一起算一遍。结果可能会让你意外。

## 接下来会发生什么

我不预测具体日期或百分比。任何敢告诉你市场会在哪一天转向的人,不是骗子就是自欺。

我能告诉你的是,Melbourne 被重新定价的各项前置条件现在都就位了:估值压缩、增长走廊供给紧张、人口压力、低于 2% 的空置率,以及一堆堆积的催化事件(降息、选举周期、州际迁徙带来的可负担性套利),其中任何一个都可能让情绪反转 [1]。

我们今天买的这些房子,恰恰是因为情绪差才摆在市场上。再过六个月——或者十二个月、十八个月——其中一部分就不会再是这个价了。

我们的交易组合已经345 笔成交。那套系统——在供给受限的城区买带大地块的成熟独立屋、装修以最大化租金、再融资提取净值、循环——已经在多种市场环境下被验证过。它能跑通,是因为基本面扎实,不是因为依赖踩点。

如果你在考虑 Melbourne,联系我。你看上的任何一套房我都可以替你跑一遍数字——免费,没有义务。就算你最后不是我们的客户,我也宁可你跟别人买到对的房,也不要你自己一个人买到错的房。

## 参考资料

1. [PremiumRea 市场情报。2019 年第四季度 Casey Council 内买家中介公司的成交活动。](#)
2. [CoreLogic,《Housing Affordability Report》,2019 年 12 月。](https://www.corelogic.com.au/research/housing-affordability)
3. [City of Casey,《Population Forecasts》,2019 年。](https://www.casey.vic.gov.au)
4. [SQM Research,《Residential Vacancy Rates》,2019 年 12 月。](https://sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php)
5. [PremiumRea 收购数据。Casey 走廊土地价值占比,2019 年。](#)
6. [PremiumRea 组合数据,2024 年年报。100 笔交易。](#)
7. [PremiumRea 装修后回报率分析,按 80% LVR 计。](#)
8. [PremiumRea 案例研究:15 Wren St Hampton Park。$590K 买入,$850/周租金,$670K 估价。](#)
9. [PremiumRea 案例研究:Frankston $840K,3 个月内估价 $935K。](#)
10. [CoreLogic,《Quarterly Update》,2019 年第四季度。Perth/Brisbane 价格复苏。](https://www.corelogic.com.au)
11. [RBA,《Financial Stability Review》,2019 年 10 月。](https://www.rba.gov.au/publications/fsr/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-market-analysis-2020-contrarian-case
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent