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title: "墨尔本的平地可建土地比澳大利亚任何一个城市都多。这意味着什么。"
description: "墨尔本每平方公里仅 1,600 人,平地可建土地全澳最多:建造成本更低、地块更大,成熟城区的土地稀缺溢价逐年上升。"
author: Joey Don
date: 2026-04-07
dateModified: 2026-08-17
language: zh-CN
category: 市场分析
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-flat-land-population-density-investment
tags: ["墨尔本", "平地", "人口密度", "城市蔓延", "房产基本面"]
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# 墨尔本的平地可建土地比澳大利亚任何一个城市都多。这意味着什么。

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2026-04-07*

*更新于 2026-08-17*

> 墨尔本拥有澳大利亚所有城市中最多的平地可建土地。这个地理事实同时制造了两件东西——外延式扩张和内部稀缺。最聪明的投资者会站在稀缺的那一侧。

墨尔本坐落在一片全澳大利亚最大的平地可建土地上。没有像悉尼那样的海港限制东西方向扩张。没有像布里斯班那样的河三角洲挡住北扩。没有像阿德莱德那样把城市边缘堵住的丘陵。

这个地理现实制造出一种独特的投资结构。墨尔本可以向外扩张——而且扩得很猛。但成熟的内环、中环城区是扩不出去的。它们的土地早已全部分配完毕,每一块地都盖了房子。这些区域的新增供应只能来自"加密"——拆一栋房子建三栋联排,或者把一栋独立住宅改造成多户单元。

对投资者来说,这意味着一件事:墨尔本的成熟城区土地,带着一份每年都在上升的结构性稀缺溢价。整座城市在它周围扩张,对那片有限土地的需求在不断加强,价格也跟着反映出来。

这就是为什么我们作为[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent),在距离 CBD 20-30 公里、土地已全部分配、人口增长来自家庭组建而不是新建住宅区的成熟城区买房。那片让墨尔本可以无限蔓延的平地,也正是让内环和中环土地变得越来越值钱的地理。

## 密度悖论

墨尔本是澳大利亚大城市里密度最低的一个。Greater Melbourne 的人口密度大约每平方公里 1,600 人,明显低于悉尼(2,100/km²),也远低于全球基准。

这个低密度经常被当成负面因素被提起——"墨尔本蔓延得太厉害"。从投资者的角度看,恰恰反过来。低密度意味着大地块。大地块意味着开发潜力。开发潜力意味着净值创造空间。

我们在墨尔本东南主打的 600 平米地块,在悉尼是难以想象的——悉尼跟 CBD 距离相仿的城区,可比地块大约是 350-450 平米。多出来的那 150-250 平米,就是"没有开发空间"和"能建 granny flat、将来还能 subdivision(分割土地)"的分界线。

墨尔本的平地地形也意味着建造成本更低。没有斜坡地块的开挖、没有挡土墙、没有复杂的排水工程。平地上建一间 granny flat 成本 $110,000。同样的结构放在一个 2 米落差的坡地上,加上地基和挡土墙,造价就变成 $130,000-$150,000。

> "墨尔本的平地是它最大的一个投资优势。平地 = 便宜的施工 = 每一块钱都换回最多的净值。" —— Joey Don,PremiumRea

## 密度在哪里上升——以及哪里不会

Victoria 政府的《Plan Melbourne 2017-2050》确认了 50 多个"活动中心"作为密度提升的目标。这些是公寓和联排住宅将集中出现的地方:Box Hill、Glen Waverley、Footscray、Sunshine、Ringwood、Frankston、Dandenong。

非常关键的是,政府的加密策略瞄准的是这些特定节点,而不是节点之间的住宅街道。Narre Warren 一条安静的住宅街,离活动中心 2 公里,并不在加密范围内。它仍然划在 General Residential Zone(GRZ),受标准开发控制。

这才是投资的甜点:在距离活动中心 3-5 公里的成熟住宅街道上买房,但不要买在中心里面。你会从涌入活动中心的基建和配套投资中得到好处,同时保留了大地块、低密度的街区性格——这种性格会保护你的土地价值不被联排住宅的竞争稀释。

活动中心会更密,你的住宅街道不会。当加密发生在你周围而不是你身上时,你那块 600 平米地的稀缺溢价就会变得越来越高。

**2026年8月补记：**按这套活动中心逻辑筛出目标街道后，签约前在地块层面核实两件事：一是 zone（General Residential 还是 Neighbourhood Residential，直接决定开发上限），二是覆盖区——一条 Heritage Overlay（遗产保护覆盖区）或 Neighbourhood Character Overlay（街区风貌覆盖区）就可能抹掉本文描述的开发空间。[维州规划覆盖区指南](/zh/planning-overlays-victoria)讲每种覆盖区的实际影响，[双拼与土地分割指南](/zh/dual-occupancy-subdivision-melbourne)讲一块 600sqm 的 General Residential 地块到底能承载什么。

## 常见问题

**墨尔本的城市蔓延会不会拖累房价增长?**
城市边缘的新住宅区(Melton、Wyndham、Clyde)并不会影响成熟城区的价格。它们是面对不同买家、服务不同人群的两个市场。成熟城区的土地定价依据是重置成本和稀缺性,而不是来自 30 公里外 greenfield 住宅区的竞争。

**墨尔本的人口增长在放缓吗?**
没有。Victoria 的人口预计会从今天的 670 万增长到 2050 年的 840 万,墨尔本吸收 Victoria 85% 以上的人口增长。海外净移民已经恢复到疫情前的水平。人口增长这条逻辑线依然成立。

**如果密度创造价值,为什么不去投资悉尼?**
悉尼的密度确实创造价值——但入场价是 $1.3M 起。同样一笔资金,放在墨尔本能拿到更大的地块、更高的租金回报率,长期增长也差不多。风险调整后的回报更偏向墨尔本。

**怎么查一块具体的地能不能加副住宅（granny flat）或做分割？**
在 planning.vic.gov.au 免费拉取该地址的 Property Report——它列出 zone 和所有适用的覆盖区。General Residential 分区、且没有 Heritage、Neighbourhood Character 或洪水覆盖区，就是本文策略瞄准的画像，落在墨尔本东南标准的 600sqm 地块上。各覆盖区的影响和分割机制见我们的规划覆盖区指南与双拼分割指南。

## 参考资料

1. [ABS,《Regional Population Density — Greater Melbourne》,2024。](https://www.abs.gov.au/)
2. [Victoria 政府,《Plan Melbourne 2017-2050 — Activity Centres》,2024。](https://www.planning.vic.gov.au/)
3. [Victoria 政府,《Victoria in Future — Population Projections》,2024。](https://www.planning.vic.gov.au/)
4. [CoreLogic,《Melbourne vs Sydney Lot Size Comparison》,2025。](https://www.corelogic.com.au/)
5. [Infrastructure Victoria,《Melbourne's Urban Form — Density and Sprawl Analysis》,2024。](https://www.infrastructurevictoria.com.au/)
6. [ABS,《Building Approvals by LGA — Greater Melbourne》,2025。](https://www.abs.gov.au/)
7. [PremiumRea granny flat 成本数据:平地 $110K 对比坡地 $130-150K。](#)
8. [REIV,《Melbourne Lot Size Trends》,2025 Q4。](https://reiv.com.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-flat-land-population-density-investment
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent