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title: "外国投资者的墨尔本买家中介 —— FIRB、税收与 2026 新规变化"
description: "外国投资者 2026 年买墨尔本投资房：FIRB 申请费 15,600 澳元起（2026 年 7 月 1 日起生效的费率表）、维州 8% 印花税附加、4% 缺席业主土地税，二手房（established dwelling）禁令延长至 2029 年 6 月 30 日。"
author: Steven Jin
date: 2026-04-30
dateModified: 2026-08-31
language: zh-CN
category: 财务与税务
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-buyers-agent-foreign-investor-firb-2026
tags: ["外国投资者", "FIRB", "墨尔本", "买家中介", "外国投资者附加税", "土地税", "二手房禁令", "vacancy fee"]
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# 外国投资者的墨尔本买家中介 —— FIRB、税收与 2026 新规变化

*By Steven Jin, Chief Acquisitions Officer at PremiumRea — 2026-04-30*

*更新于 2026-08-31*

> 外国投资者购买墨尔本住宅自 2025 年起面临一系列实质性变化的限制：**FIRB（澳洲外国投资审查委员会）**新房申请费按 2026 年 7 月 1 日起生效的费率表从 15,600 澳元起；对外国买家购买**二手房（established dwelling）**的禁令自 2025 年 4 月 1 日起生效，经 2026-27 联邦预算延长后一直持续到 2029 年 6 月 30 日；维州 8% 外国买家印花税附加；4% 缺席业主土地税附加；联邦空置费；以及失去主住所**CGT（资本利得税）**豁免。专业的墨尔本买家中介在 2026 年的重要性，可能已经超过了产权过户律师本身。

为外国投资者服务的[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)解决的问题与本地买家完全不同。房产层面的工作相同 —— 区域选择、价格谈判、建筑检查 —— 但叠加在上面的是一整套监管框架，可以增加总收购成本的 16-22%，自 2025 年 4 月起更可以直接阻止购买。这套框架中任何一层做错，后果从强制处置令到刑事处罚不等。

2026 年外国投资者需要理解的核心规则是：**FIRB（澳洲外国投资审查委员会）**审批要求，按 2026 年 7 月 1 日起生效的费率表，新房申请费从 15,600 澳元起、并在每年 7 月 1 日按指数调整；外国人购买**二手房（established dwelling）**的禁令，自 2025 年 4 月 1 日起生效，经 2026-27 联邦预算延长两年零三个月后持续到 2029 年 6 月 30 日；维州 8% 外国买家附加印花税；4% 外国业主土地税附加；闲置率不足业主的年度空置费；以及失去主住所**CGT（资本利得税）**豁免。下面是我们 PremiumRea 为外国投资者客户在 2026 年使用的操作手册，引用联邦财政部、FIRB、ATO 和维州 SRO 的实际公开资料。

## FIRB 审批 —— 是什么、费用多少、何时需要

每位**外国人士**（包括非居民外国国民、未取得永居权的临时签证持有人，以及外资控制的公司和信托）必须在**签订合同之前**向 FIRB 申请审批购买澳洲住宅物业。先签后申请是 1975 年《Foreign Acquisitions and Takeovers Act》下的联邦犯罪，个人民事处罚最高 313.5 万澳元每次违规，并强制业主自费处置房产。

申请费每个财政年度在 7 月 1 日按指数调整，所以你要预算的金额取决于递交申请所在的财年。按 Treasury《Schedule of Fees》（费率表）2026 年 7 月 1 日起生效的 2026-27 年度版本，每次可申报行为（notifiable action）的费用为：

- 新房或空置住宅用地：7.5 万澳元以下 4,600 澳元，100 万以下 15,600 澳元，200 万以下 31,300 澳元，300 万以下 62,600 澳元，400 万以下 93,900 澳元，500 万以下 125,200 澳元，更高档次按同样步长继续递增
- 二手房（established dwelling）：每一档大约是新房费率的三倍 —— 7.5 万澳元以下 13,800 澳元，100 万以下 46,800 澳元，200 万以下 93,900 澳元，300 万以下 187,800 澳元，500 万以下 375,600 澳元，1000 万以下 845,100 澳元（注：这是获得二手房例外许可时才适用的惩罚性费率 —— 当前禁令期内多数外国投资者无论费用都不能买二手房）
- 预批开发项目中的楼花公寓（开发商持有豁免证书）：买家通常无需单独缴 FIRB 费

由于费率表每年 7 月 1 日重新指数化，做预算前务必以 ATO 费率页面上的当期表格为准 —— 上面是 2026-27 年度金额；任何仍在引用 2024-25 年度费率（14,700 / 29,400 / 58,800 澳元）的文章都已过期。

处理时间：直接申请通常 30 个日历日，触发国家安全审查时可延长至 90+ 日（来自关键基础设施观察名单司法管辖区的买家最常见）。FIRB 不反对通知带条件 —— 典型条件包括空地 4 年完工建造期限，以及收购后 6 个月内自住或出租的要求。

实际陷阱：FIRB 审批是按房产的，不是按买家的。如果你为一处房产获批后未拍卖成功，转向另一处，需要再次申请（再次缴费）。对积极买家我们通常建议申请豁免证书，预先批准一类房产到一定价格上限 —— 证书费按同一套价格档次表计算（2026-27 年度通常在 15,600 至 62,600 澳元之间，取决于上限），但可以让你在 12 个月内多次出价无需逐次申请。

## 二手房禁令：2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日

这是自 2025 年 4 月以来重塑墨尔本外国投资者市场的结构性变化。联邦政府 2025 年 2 月宣布、2025 年 4 月 1 日起生效，禁令禁止外国人士（包括临时签证持有人）出于任何目的购买**二手房（established dwellings）**—— 投资、自住或其他 —— 仅有非常狭窄的例外。它最初立法为两年期措施、原定 2027 年 3 月 31 日结束，被财政部长 Jim Chalmers 框定为住房可负担危机期间释放现有住房存量给澳洲居民的措施。**2026-27 联邦预算将其再延长两年零三个月，因此禁令现在持续到 2029 年 6 月 30 日。** 任何仍然写「2027 年 3 月截止」的资料都是在这次延长之前写的。

禁令下仍允许的：

- **新房（never previously occupied）**—— 公寓、联排别墅、分割地块上的独立屋，以开发商或首位业主名义已签发占用证书的
- **空地**用于住宅开发，附标准的 4 年建造完工条件
- **楼花公寓**在开发商已获得新房豁免证书的项目中
- **澳洲永久居民和居住海外的澳洲公民购买二手房** —— 这些人在 FIRB 定义下不是“外国人士”
- **临时签证持有人与澳洲公民或永居权人士配偶联名作为主住所购买** —— 狭窄的 PR 等同例外
- **重大投资者签证（SIV）和等同投资签证持有人**购买主住所（限一处房产）

不允许的：

- 临时签证持有人（学生、482、491 等）购买二手房，即使作为主住所 —— 此前允许最多一处，现在禁止至 2029 年 6 月 30 日
- 非居民外国国民购买二手房用于投资
- 外资控制的信托或公司收购任何二手住宅物业

对墨尔本的实际影响：CoreLogic 估计 2023-24 年外国投资者占墨尔本住宅成交的 6.4%，禁令公布后 12 个月内降至 2.1%。几乎所有 2025-26 年外国投资者活动已转向公寓密集走廊 —— Docklands、Southbank、Box Hill（高层）、Footscray，以及 Tarneit、Wyndham Vale、Mickleham 的新区。

"2025 年 4 月之后，我们问新客户的第一个问题不是想买哪个城区，而是他们在 FIRB 定义下是否属于 foreign person（外国人士）。如果是，二手房这条路到 2029 年 6 月 30 日都是关闭的，候选名单只剩新房、楼花和空地。" —— Steven Jin，Chief Acquisitions Officer，PremiumRea

**2026 年 8 月 31 日更新：**二手房（established dwelling）禁令仍在生效，并且在 2026-27 联邦预算把它从原定的 2027 年 3 月 31 日延长两年零三个月之后，现在一直持续到 **2029 年 6 月 30 日** —— 距今约两年十个月。这是这个话题上被重复得最多的一个错误：如果某个页面告诉你禁令在 2027 年 3 月到期，说明它自预算案之后就没有更新过。上文描述的购买路径没有任何变化：新房、off-the-plan（楼花）和空地在获得 FIRB 批准后仍然对外国人开放。完整规则的通俗版见我们的[外国买家购房规则指南](/zh/foreign-buyer-property-rules-australia)。

## 维州外国买家附加 —— 8% 印花税 + 4% 土地税

在 FIRB 之上，维州还对外国买家征收专门税项。这些是初始购买预算中最常被忽略的层级，金额很大。

**Foreign Purchaser Additional Duty（外国买家附加印花税，FPAD）：8%。** 在标准维州印花税之上征收。150 万澳元墨尔本房产由外国人士购买的明细如下：

- 标准印花税：约 82,500 澳元
- FPAD 8%：120,000 澳元
- 转让税合计：202,500 澳元

附加税适用于所有外国人士（依《Duties Act 2000》维州定义，与 FIRB 定义大致一致）。如果信托有任何外国受益人，通过全权信托购买不能避免。可以通过与澳洲居民配偶联名购买部分缓解 —— 印花税按所有权份额分摊，所以 50/50 联名所有权使 FPAD 暴露减半。

**Absentee Owner Surcharge（缺席业主附加，土地税）：4%。** 每年适用于维州土地的缺席业主。120 万澳元土地价值的房产标准土地税约 5,790 澳元 —— 缺席附加额外约 48,000 澳元每年。是的，每年。这是多数外国投资者在做租金回报率计算时未模拟的成本。

外国投资者购买 150 万澳元墨尔本新公寓、土地价值 90 万：

- 第一年收购：150 万购买 + 202,500 印花税 + 31,300 FIRB（150 万澳元的房产落在 2026-27 费率表「200 万以下」这一档）+ ~3,000 律师费 = 总计 174 万澳元
- 年持有成本：~36,000 土地税（含缺席附加）+ 4,500 市政费 + 3,800 业委会费 + 1,800 保险 = 46,100 澳元（不含按揭利息）

按 4% 总租金回报率（年租 60,000 澳元），房产在按揭前约现金流持平。按 60% 贷款比例 6.4% 利率（2026 年典型外国投资者非居民按揭利率）的按揭计算，年亏损约 14,000 澳元。资本增长是整个投资逻辑。**Steven Jin 表示：“多数外国投资者客户带来的是来自母国的租金回报率计算，完全忽略了维州的缺席附加。墨尔本市场买家中介的第一项工作是重新校准期望 —— 你的总收益率不是净收益率，仅缺席附加就能消耗 60% 的租金收入。”**

## 空置费、CGT 与税务劣势

另两个税项值得专门关注，因为它们实质性改变外国投资者的回报结构。

**年度空置费（联邦）。** 如果外资所有的房产在一个 vacancy year（空置年度）内闲置或未真正可供出租超过 183 天，业主必须支付年度空置费。**对 2024 年 4 月 9 日或之后开始的空置年度，该费用是该房产已缴 FIRB 申请费的两倍** —— 不再是「等于申请费」，而多数第三方网站至今仍然按一倍描述。按 2026-27 费率表以 15,600 澳元申请费购入的新房，空置一年要缴 31,200 澳元；以 46,800 澳元申请费购入的二手房则是 93,600 澳元。无论当年是否产生费用，都必须在每个空置年度结束后 30 天内提交 Vacancy Fee Return（空置费申报表），逾期未申报本身就可能导致费用变为应缴。

“真正可供出租”意味着以市场租金通过有信誉中介挂牌满整个期间。以高于市场 30% 挂牌然后声称“无租客兴趣”不满足规则；ATO 已起诉多起案件。

**资本利得税（CGT）—— 主住所豁免不适用。** 外国居民（在出售时不是澳洲税务居民的）不享有允许澳洲居民业主免税出售主住所的主住所 CGT 豁免。即使房产在你居住澳洲期间确实是你的主住所 —— 如果你在出售前成为非居民，全部资本利得应税。

外国投资者购入价 90 万澳元、持有 8 年后以 150 万出售，60 万资本利得按非居民边际税率（0 起 32.5%、135K 以上 37%、190K 以上 45%）征收 —— 通常 230K-270K 澳元税务负担，2012 年后取得资产对非居民不享有 50% CGT 折扣。

**外国居民资本利得预扣税。** 结算时，从外国居民卖方处购买房产的购买者必须预扣 15%（2025 年 1 月 1 日从 12.5% 上调）合同价并汇给 ATO。卖方通过税务申报取回多余部分。自 2025 年 1 月 1 日起，原先 75 万澳元的门槛也一并取消，因此除非卖方提供 clearance certificate（税务居民清税证明）或 variation notice（预扣变更通知），15% 预扣适用于所有应税不动产的价值 —— ATO 2024 年合规计划发现 14% 的外国居民卖方未充分披露往年房产收入，触发审计。

## 为什么外国投资者需要买家中介 + FIRB 经验丰富的律师

我想在这里画一条清晰的界线，因为两种角色经常被混淆。FIRB 经验丰富的律师处理申请文件、合同起草、附条件条款、SRO 印花税申报和结算支付。外国投资者买家中介处理房产识别、区域研究、尽职调查、价格谈判，以及关键的 —— 关于鉴于外国投资者成本框架，提议的购买在经济上是否真的有意义的结构性建议。

这两种角色最关键的成交是那些在纸面上**看起来**合理的购买，但监管成本框架默默摧毁了回报。我们经常在楼花公寓营销者那里看到这一点 —— 他们推介“保证 5% 收益率”却不披露仅缺席土地税附加就将外国业主的有效收益率减少 1.2-1.6 个百分点。

PremiumRea 2024 年底的一个客户案例说明这一模式。客户 —— 一位持 482 签证的新加坡投资者 —— 即将签下一套 185 万澳元的 Box Hill 楼花公寓，由中文中介机构以“预计 4.8% 总收益率”营销。我们的审查：

- 类似单元市场租金的真实总收益率：3.6%，不是 4.8%
- 缺席土地税附加：估计每年 34,000 澳元（营销者预测使用的是标准土地税率，遗漏了附加）
- 豁免证书下的 FIRB 费：按当时适用的 2024-25 费率为 29,400 澳元（同样一笔 185 万澳元的购买，按 2026 年 7 月 1 日起生效的费率表为 31,300 澳元）
- 外国买家附加印花税：148,000 澳元
- 出租延迟超过 183 天的年度空置费风险：申请费的两倍，即该笔购买约每年 58,800 澳元
- 扣除外国投资者特定成本后的有效净收益率：1.4% 总收益率，超过 50% 贷款比例的负现金流

客户撤销了。我们改将她安置在 Mount Waverley 的一套联排别墅（新建造，符合新房 FIRB 路径），价格 142 万澳元，土地价值相当 —— 总收购成本更低，持续附加按比例更低（因为房产价值更低），走廊的价格增长基本面显著更强。**正如 Joey Don 框定的：“外国投资者在墨尔本能买到的最贵的房产，是在营销者电子表格上看起来便宜的那一套，因为表格遗漏了 FIRB、FPAD、缺席附加和空置费。我们见过这些遗漏在 5 年持有期让客户损失 40 万至 70 万澳元。”**

2026 年进入墨尔本市场的外国投资者，操作原则是：在爱上任何房产前预算完整成本框架；核实卖方的预测收益率是总额还是扣除外国投资者附加后的；聘用在 2025 年 4 月后环境中真正完成过外国投资者交易的买家中介；与有 FIRB 经验的律师配对（不是普通过户律师）；记住二手房禁令现已延长至 2029 年 6 月 30 日，从根本上将可用房产范围缩窄至新建、楼花和空地。PremiumRea 的外国投资者咨询业务正是围绕这个框架建立的 —— 我们公开完整费用结构、客户简报使用的监管成本计算器，以及跟踪持有期内每项税务义务的购买后报告。

## 参考资料

1. [The Treasury（Foreign Investment Review Board），《Schedule of Fees》第 8 版 —— 2026-27 财政年度外国投资申请费率表，2026 年 7 月 1 日起生效。](https://foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2026-06/schedule-of-fees-v8.pdf)
2. [Australian Taxation Office（ATO），《Fees for foreign residential investors》—— 2026-27 年度住宅申请费表，并确认外国人购买二手房的禁令期为 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日（最后更新 2026 年 7 月 1 日）。](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/foreign-resident-investments/foreign-investment-in-australia/fees-for-foreign-residential-investors)
3. [Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975（联邦），经 2024-25 联邦预算措施修订。](https://www.legislation.gov.au/C1975A00092/latest/versions)
4. [State Revenue Office Victoria（维州税务局），《Foreign purchaser additional duty — current rates》（外国买家附加印花税现行税率）。](https://www.sro.vic.gov.au/about-us/rates-and-statistics/current-rates/foreign-purchaser-additional-duty-current-rates)
5. [State Revenue Office Victoria（维州税务局），《Understanding the absentee owner surcharge》（缺席业主附加税说明）。](https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge/understanding-absentee-owner-surcharge)
6. [Australian Taxation Office（ATO）, “Foreign Resident Capital Gains Withholding — 15% Rate Effective 1 January 2025”, 2025 年更新。](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax)
7. [Australian Taxation Office（ATO），《Vacancy fee return for foreign owners》—— 对 2024 年 4 月 9 日或之后开始的空置年度，年度空置费为外国投资申请费的两倍。](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/foreign-resident-investments/foreign-investment-in-australia/vacancy-fee-return-for-foreign-owners)
8. [Australian Taxation Office（ATO），《Foreign resident capital gains withholding overview》—— 2025 年 1 月 1 日起签订的合同适用 15% 税率，并取消原 75 万澳元门槛。](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/foreign-resident-capital-gains-withholding-overview)
9. [CoreLogic Australia, “Foreign Buyer Activity in Melbourne — Quarterly Update”, 2025 年 3 月。](https://www.corelogic.com.au/research)
10. [Reserve Bank of Australia（RBA）, “Non-Resident Mortgage Rates and Lending Standards”, 2025 年 3 月。](https://www.rba.gov.au/publications/fsr/)
11. [Duties Act 2000（维州）—— 外国买家条款，经 2024 年修订。](https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/duties-act-2000)
12. [Australian Bureau of Statistics（ABS）, “Migration, Australia — Temporary Visa Statistics”, Cat. No. 3412.0, 2024。](https://www.abs.gov.au/statistics/people/population/migration-australia)
13. [Australian Government，《Budget 2026-27, Budget Paper No. 2》—— 将外国人购买二手房的禁令延长两年零三个月至 2029 年 6 月 30 日。](https://budget.gov.au/content/bp2/download/bp2_2026-27.pdf)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/melbourne-buyers-agent-foreign-investor-firb-2026
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent