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title: "为什么豪宅出价之前必须看两次(一次 $1.8M 的教训)"
description: "豪宅拍卖出价前必须看第二次。在一套报价 $1.76M 的 Canterbury 房子里,一颗滚动的弹珠发现地板倾斜,省下 $200,000。"
author: Joey Don
date: 2024-02-20
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 市场分析
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/luxury-house-auction-inspection-before-bidding
tags: ["豪宅", "拍卖", "看房检查", "尽职调查", "墨尔本", "高端房产"]
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# 为什么豪宅出价之前必须看两次(一次 $1.8M 的教训)

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2024-02-20*

*更新于 2026-08-05*

> 我站在 Canterbury 一栋房子的客厅里。这套房子被宣传成"带有惊艳维多利亚时期细节"的四卧家庭住宅。宣传图很漂亮、走房视频由专业团队拍摄、Section 32(卖方声明)干干净净。而当我第二次亲自站在那里时,我注意到地板是斜的——不是轻微的那种斜,是一颗弹珠会沿着地板滚过去的那种斜。

我站在 Canterbury 一栋房子的客厅里。这套房子被宣传成"带有惊艳维多利亚时期细节"的四卧家庭住宅。宣传图很漂亮、走房视频由专业团队拍摄、Section 32(卖方声明)干干净净。当我第二次亲自站在那里时,我注意到地板是斜的。不是轻微的那种斜,是一颗弹珠会顺着地板滚过去的那种斜。

三天前第一次看房的时候,我完全没发现这个问题。那时我把注意力放在翻新潜力、地块尺寸、朝向、周边环境——那些大局层面的东西。客厅地板的那个倾斜——它意味着地基出了问题,修复成本 $40,000 到 $80,000 不等——是我第二次真的站定、仔细看时才出来的。

这就是我在出价之前一定会看至少两次房的原因。对 $1 million 以上的豪宅,我会看三次。在这个价位上,风险太高、缺陷藏得太深,不能靠一次走马观花的看房定乾坤。

在 Optima Real Estate 345 宗成交里,每四栋我们认真考虑过的房子中,大约就有一栋是在第二次看房时才暴露出会改变整个交易的问题 [1]。那就是 25% 的命中率。如果你在买一套 $1.5 million 的房子却跳过了第二次看房,本质上你是在掷一颗四分之一概率错过重要信息的骰子。

## 酒店拍卖 vs 现场拍卖(以及为什么这个差别很重要)

在讲看房细节之前,我得先说一件高端市场以外的买家通常都不知道的事——墨尔本的豪宅拍卖有两种格式。

**现场拍卖(on-site auction)**在房子本身进行。拍卖师站在前院或者客厅,竞投者围在旁边,整个流程就在房子跟前完成。$1.5 million 以下的房子基本都是这个格式。

**酒店拍卖(hotel auction)**(也叫 in-room auction 或 off-site auction)在另外一个场地举行——通常是酒店的宴会厅、房产中介的会议室,或者会展中心。竞投时根本看不到房子。同一家中介的几套房子经常会在同一场拍卖会上按顺序拍掉 [2]。

这为什么重要?因为酒店拍卖的情况下,你没办法在出价前最后再绕房子走一圈。你没办法确认邻居没有在你上次看房之后开工拆房子。你没办法核实租客没有在开放日之后把房子搞坏。你当天是在闭着眼睛出价。

现场拍卖的话,你会提前三十分钟到场,做最后一次目视检查。走一圈外围、从外面看屋顶、记下跟上次看房相比的任何变化。就这最后一次看房,帮我的客户省过不止一次钱。

今年早些时候我参加过 Mount Waverley 的一场现场拍卖。780 平米地块、学区强、房子漂亮。我在拍前绕房子的时候注意到车库外墙上有一道新的水渍,前两次看房时根本没有。前一周下过一场大雨,这道水渍说明排水有问题,值得进一步查。

我把我们的最高出价往下调了 $15,000 作为潜在维修预算。我们赢了那场拍卖。排水问题最后查出来只是一条堵住的雨水管,$3,000 就能修好,不是 $15,000。但道理是立住的:就是最后那次检查,给了我们一个会影响出价策略的信息 [3]。

如果是酒店拍卖,我根本不会看到那道水渍。

## 第二次看房我会看第一次会漏掉什么

第一次看房是情绪化的——哪怕你是个专业人士。你走进房子、感受空间、想象潜力、被数字激动起来。你的脑子处于"准备收购"的模式。

第二次看房是临床式的。我带着不同的心态——而且关键是,带着不同的检查清单。

**地基和结构位移**。第二次看房,我会带一颗小弹珠或者一个小滚珠,放在每一间房的地板上。滚,就是斜的。如果在好几间房里都一致地往同一个方向滚,说明地基动过了。这是一个 5 秒钟的测试,能省下 $50,000 到 $100,000 [4]。

**潮气与渗水**。第一次看房时我看天花板和墙面有没有污迹。第二次我会带湿度计,去家具后面和衣柜里面测。卖家会用布置来掩盖水损。一个漂亮地靠在墙上的书架,有时就是在遮一块正在上升的潮气。

**边界和地役权核对**。第一次看房我会大致记下边界在哪里。第二次我会把 Section 32 里的 subdivision(分割土地)图带上,沿着真正的边界线走一遍。我遇到过业主的围墙压到议会公地、遇到过口头没说但 S32 里白纸黑字写着的共享车道地役权,也遇到过实际可用面积比宣传小 20% 的情况 [5]。

**邻居情报**。第二次看房,我会去敲邻居的门。我自报家门是潜在买家,问两个问题:您在这里住了多久?这条街上有什么我该知道的事吗?邻居会告诉你中介永远不会告诉你的东西。即将动工的工程、这条街的洪水历史、后面房子里吵闹的租客、隔壁那只从早上 6 点叫到半夜的狗。这些情报是免费的,但价值巨大。

**不同时间段的光线和朝向**。第一次看房通常就是开放日的时间——一般是周六中午。第二次我会单独预约下午 4 点或 5 点看房。我想看看下午的阴影落在哪里。一个中午阳光明媚的北向客厅,如果隔壁是两层的房子,下午 3 点可能就完全被阴影盖住了。对 $1 million 以上的房子,朝向直接决定转售价 [6]。

## Canterbury 案例(一次"地板测试"如何省下 $200,000)

回到开头说的那套 Canterbury 的房子。

这套房子的报价区间是 $1.6 million 到 $1.76 million。四卧两卫,780 平米地块,老维多利亚时期的房子加上现代扩建。卖家在那里住了 18 年,要搬小房。

第一次看房的时候,每一处看起来都对。翻新做得有品位、花园成熟、街上安静。我把这套房子记在了客户名单上,客户当时在找 $1.8 million 上下、未来能做 subdivision(分割土地)的家庭住宅。

第二次看房,我带了弹珠。放在客厅地板上——滚了。放在过道里——往同一个方向滚。主卧——也一样。

地板在往房子后右角倾斜,也就是说那一侧的木桩(stumps)要么下沉了,要么已经开始腐烂。对建在木桩地基上的老房子来说,这不是罕见问题——但修起来很贵。一栋四卧房全面换桩,在墨尔本东区的成本是 $15,000 到 $25,000。只换一部分加做找平,是 $8,000 到 $15,000 [7]。

但真正让它从谈判筹码变成"交易终止"按钮的是这一点:房子后面的现代扩建是建在混凝土板(slab)上的,而原来的老房子是木桩地基。当木桩不均匀下沉时,木桩地基的老房子和混凝土板地基的扩建之间的交接线会开裂。果然,第二次看房时我检查那条交接线,发现一道贯穿房子宽度的发丝裂纹。

这条裂纹意味着单纯换桩解决不了问题。整个交接部分得重新做结构设计,需要结构工程师评估混凝土板和木桩地基能不能重新匹配。总修复成本:可能 $60,000 到 $80,000。

我们的客户退出了。房子最后在拍卖上以 $1.78 million 成交——落在了报价区间内。我非常怀疑买家没有做第二次看房。我也非常怀疑他们是在第一个冬天门开始卡住的时候,才发现地板是斜的。

就因为第二次看房,我们的客户没有花 $1.78 million 买下一栋还得先花 $70,000 做结构修复才能安心住的房子。

## 豪宅市场的"看房溢价"(为什么便宜的检查反而更贵)

对 $800,000 以下的房子,标准的建筑检查和虫害检查加起来大约 $400 到 $600。对 $1 million 以上的房子,我建议你多花一点。

一份面向豪宅的 pre-purchase 尽调,应该包括:

- **建筑检查**(持牌建筑检查师):$500-$800
- **虫害检查**(带热成像):$350-$500
- **结构工程评估**(发现任何位移迹象时):$800-$1,500
- **电气检查**(30 年以上的房子):$300-$500
- **水管与排水 CCTV**(院里有大树靠近污水管的房子):$400-$600

合计:$2,350 到 $3,900。放在 $1.5 million 的买入价上,那是 0.16% 到 0.26%。

我遇到过客户抗拒为一份 $1,500 的结构工程报告买单。然后我把 Canterbury 的案例拿出来给他们看。一份 $1,500 的报告阻止了一笔 $70,000 的维修——投资回报 46 倍。地球上没有任何一个金融产品的年化回报能做到 4,600% [8]。

便宜的那条路——省掉专业检查,只靠一份 $400 的建筑报告——在这个价位上是虚假的节俭。普通的建筑检查师很擅长识别明显的缺陷,但他们不是结构工程师,无法精确评估地基位移,也无法判断一道发丝裂纹是表面性的还是结构性的。

对购买 $1 million 以上房产的客户,我们会协调整个检查团队。同一天把建筑检查师、虫害检查师,以及(如有需要)结构工程师都请到现场。客户支付一个总费用,拿到一份覆盖所有主要风险的综合报告 [9]。

## 豪宅拍卖前的看房时间线

下面是我对每一套我们认真追的 $1 million 以上房产所遵循的时间线。

**第 1 周:第一次公开看房**。去参加公开日。用新鲜的眼光走一遍房子。记下布局、朝向、地块大小、街道感觉、邻居距离。不要带工具,也不要带清单。只负责感受。

**第 1-2 周:Section 32 审查**。conveyancer(过户律师)来审卖方声明。产权查册、subdivision 图、建筑审批、规划覆盖、地役权、契约。如果 S32 里出现让人不安的东西,我们可能不会推进到第二次看房。

**第 2 周:第二次私下看房**。通过中介预约一次 30 分钟的私下看房。带上弹珠、湿度计、Section 32 的图。走边界、量地板、打开每一个柜子、打开每一个水龙头、敲邻居的门。

**第 2-3 周:专业检查**。至少建筑检查和虫害检查。如果第二次看房发现位移迹象,就加结构工程师。如果房子附近有大树靠近污水管,就做水管 CCTV。

**第 3 周:第三次看房(仅豪宅)**。在不同时段简短走一遍。确认下午的光线、高峰时段的街道噪音,以及和专业检查之后相比有没有变化。

**拍卖当天:最后一次目视检查(仅现场拍卖)**。提前 30 分钟到。绕房子走一圈。检查有没有新的损坏、水渍,或跟上次相比的任何变化。

这套流程需要三周。墨尔本大多数拍卖营销期是四周。只要你从营销期的第一周开始,时间是刚好对得上的 [10]。

不要压缩这个时间线。不要因为时间不够就省掉看房。如果拍卖还有两周而你连第二次看房都没做,你就还没准备好出价。等下一套房子就好。

## 豪宅拍卖前我对每一位客户说的话

每次带客户去豪宅拍卖之前,我都会讲同样一段话:

"该做的功课我们都做了。这套房子我们看了好几次,知道它的优点,也知道它的缺陷。我们有一个最高出价——这个数字已经把任何修复成本考虑进去了。如果我们在这个数字或以下赢下来,那就是买得好。如果竞价超过这个数字,我们走人。下一套房子一定会有。"

在房产购置里,"学会走开"是最难的一项本事,也是最值钱的一项。真正毁掉投资组合的,不是那些表现平庸的房子,而是那些买贵了的房子。

你在拍卖上每多付的一块钱,都是你永远也收不回来的净值。它会在你身上复利地往反方向滚——压低回报率、延后下一次出手。而它最容易发生的地方就是豪宅拍卖——情绪最紧绷、买家最爱面子的地方。

我走开过那些我真心想要的拍卖。地块完美、街道完美、开发潜力明摆着。但出价到那一步,数字就不成立了,我就把手放下,和客户一起走人。

六个月后,同一个城区里出来了一套更好的房子,便宜了 $100,000。在房产投资里,耐心和纪律永远是赢家,情绪和自尊永远是输家。

看两次。出一次价。而且只出数字支持的那一个价。

## 参考资料

1. [Optima Real Estate 内部成交记录,2017-2020。基于 345 笔成交的分析,第二次看房发现问题的概率约 25%。](#)
2. [REIV,《Auction Formats in Victoria》,2019。住宅现场拍卖与酒店拍卖格式对比。](https://reiv.com.au/policy-resources/buying-selling)
3. [Optima Real Estate,Mount Waverley 案例,2020。拍前看房发现排水问题并下调 $15,000 出价。](#)
4. [Victorian Building Authority,《Common Structural Defects in Residential Buildings》,2019。地基位移识别与 Victoria 住宅修复成本区间。](https://www.vba.vic.gov.au/consumers/building-and-renovating)
5. [Consumer Affairs Victoria,《Section 32 Vendor Statement》,2019。Victoria 房产销售必备披露:subdivision 图、地役权、契约等。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-and-selling-property/selling-property/vendor-statement-section-32)
6. [Domain,《How Aspect Affects Property Value in Melbourne》,2020 年 1 月。墨尔本成熟城区北向溢价分析。](https://www.domain.com.au/advice/how-north-facing-aspect-affects-property-value/)
7. [HIA(Housing Industry Association),《Restumping Cost Guide Victoria》,2019。墨尔本老房子全面与部分换桩成本估算。](https://hia.com.au/resources-and-advice)
8. [Optima Real Estate,Canterbury 案例,2020。第二次看房发现地基位移,预估维修 $60,000-$80,000。](#)
9. [Master Builders Victoria,《Pre-Purchase Inspection Guidelines》,2019。不同价位下 pre-purchase 建筑检查建议范围。](https://www.mbav.com.au/resources)
10. [REIV,《Average Auction Campaign Duration Melbourne》,2020。墨尔本大都会住宅拍卖标准四周营销期。](https://reiv.com.au/market-insights)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/luxury-house-auction-inspection-before-bidding
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent