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title: "捡便宜的窗口正在关上 —— 为什么接下来 12 个月是墨尔本最后一个便宜周期"
description: "Macquarie 和 CBA 收紧低证明贷款,自住买家已占经纪管道 70-80%。东南区 $700K 的房子,窗口大约只剩 12 个月。"
author: Joey Don
date: 2025-08-13
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 物业管理
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/last-bargain-window-melbourne-before-rate-cuts
tags: ["利率", "墨尔本市场", "买入窗口", "自住买家", "降息", "内部房源", "入场时机"]
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# 捡便宜的窗口正在关上 —— 为什么接下来 12 个月是墨尔本最后一个便宜周期

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-08-13*

*更新于 2026-08-05*

> 银行在收紧低证明贷款,自住买家正在涌回,东南区 $700K 的房子正在消失。这个高利率的买入窗口不会一直开着。

这个月发生了几件事,我想一件件讲给你听,因为它们都指向同一个方向。如果你正在观望买不买 —— 不管你是首次置业者、房东,还是那种一直说 "明年再说" 的人 —— 这些话你得听进去。

过去几周里有三件事撞在一起,已经在改变墨尔本房产市场的动态。不是那种戏剧性的头条新闻,而是一种缓慢的、结构性的变化,一旦完全展开就很难逆转。

## 两家主要银行刚刚收紧了低证明贷款

Macquarie Bank,然后是 CBA —— 两家在两周内相继宣布收紧低证明贷款(low-doc / no-doc)的政策。

如果你不熟悉,低证明/免证明贷款是允许自雇人士或非标准收入人群在没有常规工资单和税表的情况下借款的产品。没有听起来那么狂野 —— 还是有各种审查的 —— 但它确实让某一类买家(包括许多房产投资者)借贷变得明显容易。

我不意外他们收紧。说实话,"有呼吸就能拿到 no-doc 贷款" 这种状态本来就不可能长期持续。但时机很重要。

银行一收紧贷款条件,两件事会发生。第一,能过审的投资者变少,短期内市场竞争减小 —— 如果你正想买,这听上去是好事。第二,也是大部分人没注意到的:这意味着银行在把贷款账本重新向自住买家倾斜。他们押注自住买家即将大量涌回市场。

他们判断是对的。

## 自住买家正在强势回来

现在随便找一个贷款中介聊一聊,问他们管道里自住买家和投资者各占多少。回答基本都在 70%–80% 自住买家。

这不是波动,这是结构性变化。

自住买家的借款能力比投资者更强,拿到的利率更低。他们对房子的情感绑定更强,拍卖时出价更狠。他们不在乎租金回报率 —— 他们在乎学区、厨房布局、离商业街多远。

一旦自住买家主导一个市场,价格就会涨。没有但是。因为他们不是在表格上算租金回报,他们是在做生活方式决定,而生活方式决定是情绪驱动的。我亲眼看过自住买家在一套房子的 "投资理性价值" 之上多付 $50,000,就因为后院太适合他们的小孩。

具体到墨尔本,我每个周六的拍卖上都在看这件事发生。$100 万以上的房子?几乎全是自住买家在出价。$700K 到 $1M 这一档?还是自住为主,少量投资者点缀其中。

$600K 到 $750K 这一档是投资者还能喘气的地方。但这个窗口在变窄。

每过一个月,离降息越近,就有更多自住买家拿到贷款预批进场。那一档价位、既好又能负担的房源是有限的 —— 尤其在成熟城区,没有新地块再放出来。

我们团队每天在一线走。我们在 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren 过房子。六个月前我们还能挑三拣四。今天挂牌库存已经明显变薄。内部房源(off-market)正在成为好资产的主要通道。

> "当 70% 的活跃买家是用情绪而不是表格在付钱,理性投资者的窗口会关得很快。你没法跟一个因为喜欢厨房就多付 $50K 的人竞争。" —— Joey Don

给你一个交易层面的具体例子。三周前,Narre Warren 一套房以 $730,000 挂牌。干净的四房两卫,620 平米。不算亮眼但很扎实。挂牌一周内来了三个报价 —— 全是自住买家。中标价 $762,000,无条件。没有贷款条款,没有建筑检查条款。干净的 offer,30 天交割。

一个投资者会出 $720,000 并附上条件。他会跑一遍租金回报率计算,查可比成交,理性出价。但自住买家不是理性出价,是情绪出价。而一旦情绪进场,表格就输了。

这就是为什么我们团队现在大幅向内部房源(off-market)倾斜。$700K 以上档位的挂牌房正越来越被情绪化的买家主导,任何理性投资者都会被抬出局。内部房源才是我们找到价值的地方 —— 那些从未出现在 portals 上、直接跟优先考虑确定性而非最高价的卖家谈判的房源。

## 为什么高利率现在其实是你的朋友

这话听起来反直觉,我知道有些人会翻白眼。但你听我讲完。

对有纪律的投资者来说,高利率是再好不过的事。

原因是这样。利率高时,边际买家拿不到贷款。预算紧的首次置业者被挡在门外。已经背大债的投资者没法再服务一笔新贷款。竞争池在缩小。

也就是说,一套在降息环境下会有八个竞价者的 Hampton Park $700,000 房子?今天只有两三个。你可以谈判。你可以加条件。你可以不着急。

我们团队正是在这个窗口里在买。光是过去一个月,我们就在东南走廊拿下六套房 —— 其中好几套是 off-market,因为卖方中介知道我们能快速交割,直接把房源发给我们。

上个月我们帮一位客户在 Cranbourne 以 $610,000 买下一套房。交割前银行估价回来 $650,000。就这 $40,000 的即时净值 —— 不来自装修、不来自时机巧合,单单来自在供给受限的市场里买入,而其他人都在场边等利率下降。

另一位客户在 Hampton Park 以 $590,000 买下一套房。需要处理 —— 白蚁、漏屋顶、裂地基。听起来很吓人对吧?但我们装修团队做完结构修复加表层翻新总共不到 $70,000。银行连人都没派去实地看,桌面估价就给到 $670,000。现在周租 $850。

这些交易之所以存在,就是因为高利率。一旦利率开始下降 —— 而它们一定会,澳洲和新西兰之间的历史规律毫无悬念 —— 这种价值型买入就会消失。

> "我其实很欣赏利率还没降下来。因为这意味着我们还能找到 600 平米地块上 $700K 的房子、还能拿到 off-market、还没有竞价大战。等利率降了,这些房子会有五个人抢,拍卖到 $800K。" —— Joey Don

从卖家角度想一下。如果你现在是卖家,有三四个带钱的自住买家在抢你的房子,你为什么要打折?为什么要接受带条件的投资者报价,而不接受干净无条件的自住买家?

竞争一上升,力量对比就变了。而竞争正在上升。每过一个月,更多拿到贷款预批的买家就进场。每一次降息预期都在加压紧迫感。每一篇说 "墨尔本被低估" 的文章都把另一波观望者推进场。

我不是在制造 FOMO。我是在描述我每天在一线、在我们经营的城区里观察到的真实情况。证据在清盘率里、在缩短的上市天数里、在越来越频繁出现的 "高于要价" 报价里。这些不是预测,是观察。

## 新西兰信号 —— 以及为什么澳洲总是跟着

下面这个观察我觉得很有意思。历史上,澳洲的利率周期会比新西兰滞后 6 到 12 个月。新西兰央行一降息,RBA 通常会在 6 到 12 个月内跟上。

新西兰已经开始降了。

这个周期不太一样,因为时差拉得比平时更长。RBA 更谨慎,理由是通胀粘性。但方向信号很清楚。利率会降下来。唯一的问题是 6 个月还是 18 个月。

关键一点是:房产市场不会等到利率真正被砍。它会提前对降息做出定价。等到 RBA 正式降息时,最有价值的房子早就被抢完了。

2019–2020 那个周期就是这么走的。墨尔本东南区在第一次降息被宣布之前三到四个月就开始动。等到利率真正落下时,价格已经从低点涨了 5%–7%。

如果你在等 RBA 正式公告才出手,你已经晚了。市场会提前消化降息。聪明的钱是提前进场,不是事后反应。

我不是在劝你恐慌性买入。我是在告诉你,在墨尔本东南以目前的价格买到优质房子 —— 外加更低竞争、off-market 通道和谈判空间 —— 这个窗口以月为单位计,不是年。

## 一线到底在发生什么

我把我们核心城区的现状拍一张快照给你。

Cranbourne:挂牌库存比去年同期下降约 20%。off-market 成交在增加。600+ sqm 地块、$600K–$650K 区间的房子,几天内就被抢走,不是几周。

Hampton Park:租赁需求极端强。挂出一套出租,一周内 40–50 份申请。空置率远低于 1%。装修过的三房独立屋租金已经冲破 $800/周。

Narre Warren:$700K–$800K 区间是自住买家竞争最烈的区间。卖相好、没结构问题的房子普遍收到多个高于要价的报价。投资级的房子 —— 需要装修的那种 —— 还有价值,但你要快。

Berwick:需求强劲,但入门价现在至少要 $700K 才值得拿。价值窗口比 Cranbourne 或 Hampton Park 更紧。

Frankston:被低估。我们最近以 $720K–$730K 拿下一套 —— 卖家原本咬定 $750K,我们谈判下来。现在周租 $850。从第一天起就是 6% 以上的毛回报率。

所有这些城区表现出的模式是一样的:供给缩水、需求上升、价值定价窗口在关上。这就是一个市场拐点在还没被官方统计数据反映之前的真实样子。

我想顺便提一下 Doveton,因为它在雷达之下。Doveton 夹在 Dandenong 和 Narre Warren 之间,一直是东南走廊里最便宜的入门点。中位房价还在 $500K 中段,地块相当像样。租赁需求极端强 —— 主要由 Dandenong 商业区的医疗和物流从业者驱动。在 Doveton 挂出一套出租房,我们平均 10 天内就能放好租客,每一次都是。

但 Doveton 不会一直留在 $550K。来自 Narre Warren 和 Dandenong 的外溢效应已经在推高它的价格。一旦第一次降息落地,Doveton 的可负担优势会吸引那些买不起 Hampton Park 或 Cranbourne 的预算紧张的自住买家。这就是规律 —— 可负担吸引买家,买家推高价格,窗口关上。

## 买入持有的理由从未这么充分过

我经常遇到说 "再等一等,等价格再跌一点、利率再降一点,等到那个 '完美' 的入场点" 的投资者。

我的回答是:完美入场点是在六个月之前。次佳入场点是今天。

墨尔本的可负担住房带 $600K–$800K,正好站在人口结构的甜蜜点上。它对应澳洲最大的买家人群:年收入 $100K–$150K 的年轻家庭。这个群体在扩大。但这些房子脚下的土地并没有。

在土地供给为零、人口正增长、空置率低于 1.5% 的城区,5 到 10 年的时间尺度里,价格唯一的方向是向上。周期会颠簸 —— 它永远会 —— 但趋势线是清楚的。

现金流的逻辑也同样扎实。我们组合的数据显示,在东南以 $590K–$750K 买入、花 $10K–$60K 装修之后的房子,周租能做到 $800–$1,200。在这个数字下,哪怕在当前这种高利率,这套房要么现金流中性、要么正现金流,从第一天起。

等利率真的降下来,这些同样的房子会产生每周 $200–$400 的正现金流。那是你睡觉时自己进来的钱。

所以你可以继续等 "完美时刻"。或者你可以在供给受限的城区,在高利率和低竞争压低的价位上,买下一套优质资产,让租金从交割起就覆盖你的支出。

数学今天就已经成立。降息之后数学只会更好。但到那时候,你就再也买不到今天的价格了。

## 参考资料

1. [澳洲储备银行(RBA),《现金利率决议与声明》,2021 年 5 月。](https://www.rba.gov.au/monetary-policy/int-rate-decisions/)
2. [CoreLogic Home Value Index,墨尔本地区,2021 年 4 月。](https://www.corelogic.com.au/our-data/home-value-index)
3. [SQM Research,墨尔本城区住宅空置率,2021 年第一季度。](https://sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php)
4. [REIV,墨尔本都市区季度中位价,2021 年第一季度。](https://reiv.com.au/market-insights/median-prices)
5. [Macquarie Bank,《低证明贷款政策调整》,2021 年 3 月。](https://www.macquarie.com.au/)
6. [新西兰储备银行,《官方现金利率决议》,2020–2021 年。](https://www.rbnz.govt.nz/monetary-policy/official-cash-rate-decisions)
7. [澳洲统计局(ABS),《贷款指标 —— 住房融资》,2021 年 3 月。](https://www.abs.gov.au/statistics/economy/housing/lending-indicators)
8. [PropTrack,墨尔本城区价格变动,2021 年第一季度。](https://www.proptrack.com.au/)
9. [Domain Group,墨尔本租赁空置率,2021 年 3 月。](https://www.domain.com.au/research/rental-report/)
10. [PremiumRea 内部投资组合数据 —— 墨尔本东南交易,2020–2021 年。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/last-bargain-window-melbourne-before-rate-cuts
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent