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title: "我算了每个州每个价位的地税。维州并不是那个坏人。"
description: "覆盖全澳八州、$100K 到 $2M 地价的地税对比。在 $500,000 地价上:ACT 每年 $4,400、塔州 $1,738、维州只有 $975。"
author: Yan Zhu
date: 2026-03-04
dateModified: 2026-08-04
language: zh-CN
category: 财务与税务
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/land-tax-comparison-every-australian-state-2025
tags: ["地税", "各州对比", "维多利亚", "NSW", "昆士兰", "ACT", "塔州", "房产税", "家庭信托"]
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# 我算了每个州每个价位的地税。维州并不是那个坏人。

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2026-03-04*

*更新于 2026-08-04*

> 每个人都在吼维州地税。我用整整一个周末搭了一张覆盖八个州和领地的对比表。结果连我自己都有点意外 —— 我可是靠这个吃饭的。

我是个数据派。当有人对税务下判断时,我不争,我算。所以当社交媒体上那阵 "维州地税全澳最狠" 的大合唱到达顶点时,我花了一个完整的周末搭了一张全面的对比表。

我按每 $100,000 一个档,从 $100,000 一路算到 $2,000,000 的地块价值,覆盖了全澳所有州和领地。我从每一个州的税务局拉了最新税率,把固定费、递进税率、信托附加费和专项征费都算进去。

结果是我见过发表出来的最完整的一份地税对比 —— 而它的结论,几乎把你在社交媒体上看到的说法全部推翻。

剧透一下:维州不是全澳地税最贵的那一个。$500,000 不是,$1,000,000 不是,哪怕 $2,000,000 也不是。真要说谁是坏人,那是 ACT。塔州紧随其后。

## $400K–$500K 区间对比(典型投资房)

一套价值 $700,000–$800,000 的典型墨尔本投资房,土地部分大致在 $400,000–$500,000。各州在 $500,000 这个档次的年度地税是这样的:

- **ACT:** $4,400/年
- **塔州:** $1,738/年
- **维州:** $975/年
- **昆州:** $500/年(注意:QLD 最近引入了投资者附加税)
- **NSW:** $600/年
- **南澳(SA):** 更低
- **西澳(WA):** 更低 [1]

这个档次上,ACT 地税是维州的 4.5 倍。塔州接近两倍。可你上一次看到有病毒视频在喊堪培拉地税是什么时候?

维州之所以成为头条常客,是因为它 $50,000 的起征点极低,几乎每一套投资房都会触发地税。但在大多数投资者真正在操作的价位上,实际金额并不夸张。

## $500K–$1M 区间:塔州领跑,QLD 赶上来

随着地价上升,画面开始变化,但维州仍然处在中游:

$800,000 地价:
- **ACT:** ~$8,500
- **塔州:** ~$5,800
- **维州:** ~$2,800
- **昆州:** ~$2,400
- **NSW:** ~$2,000 [1]

$1,000,000 地价:
- **ACT:** ~$12,000
- **塔州:** ~$8,500
- **维州:** ~$4,200
- **昆州:** ~$4,000
- **NSW:** ~$3,200 [1]

到 $1 million 地价这一档,昆州几乎追平了维州。ACT 和塔州仍然明显更贵。"维州独一份狠" 的叙事跟数据一对就站不住。

昆州最近针对投资者新加的地税附加值得留意。如果你在 QLD 投资,记得把基础税率和附加税都算进去,因为在高档位上,两者合计的负担会超过维州 [2]。

## $1M 以上:NSW 开始爬,维州反而趋平

到了尺度的高端 —— $1.5M 到 $2M 的地价 —— 动态又变了一次:

- **ACT 和塔州** 仍然最贵,年度账单超过 $15,000–$20,000
- **NSW** 在 $1M 以上快速加速,递进税率让负担陡增
- **维州** 的增长斜率相对其它州反而缓和下来
- **SA 和 WA** 开始从之前的低基数往上爬 [1]

到 $2M 地价时,NSW 马上就要反超维州。但这有点偏学术 —— 如果你一个州里持有 $2M+ 的土地,还是在个人名下,本来就该用家庭信托或跨州策略去管理税负了。

实操建议:持有 1 到 3 套 $600,000–$900,000 价位房子的个人投资者,维州地税是可控的 —— 通常在每年 $2,000–$4,000。这是年度租金($35,000–$50,000)的一个零头,也是年度资本增值($40,000–$70,000)的舍入误差 [3]。

> "那些因为一套每年收 $45,000 租金、每年升值 $50,000 的房子要交 $2,000 地税而恐慌的人,已经完全失去比例感了," Yan Zhu 说。"这就像因为每周油钱 $50 就拒绝开车去上班,而你的周薪是 $2,500。这笔成本是真实存在的,但它被回报压得看不见。"

## 投资组合扩大时,如何降低地税

对持有三套或更多房子的投资者来说,地税优化就真的开始重要了,一个好的[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)会把它纳入每一次收购的考量。我们建议的策略有:

**跨州分散。** 每个州独立评估地税。如果你在维州持有 $800,000 的土地,在南澳持有 $500,000,两个州只对自己那部分征税,不会跨境合并。相比把所有房子放在一个州,这能把总地税账单减少 30%–50% [3]。

**家庭信托结构。** 信托有不同(通常更低)的起征点,并且在大多数州会触发附加费。但把收入分配给税级更低的受益人的能力,可以抵消更高的地税税率。净收益取决于你个人的税务情况 —— 让会计师算一下 [3]。

**夫妻分名持有。** 如果你是夫妻一起买,把不同房子分开放在两个人名下(而不是联名),可以用到两个独立的个人起征点。简单、合法,也经常被忽略。

**购买时机。** 大多数州的地税评估基准日是 12 月 31 日。如果你在 12 月底交割,相比 1 月初交割可能会多触发一年的地税。交割日期的时机安排能省掉整整一年的税负。

地税是一个可以管理的成本,会随组合扩大而增长。它应该影响你的持有结构决策,但绝不该左右你的投资决策。那些因为地税就不投维州的人,是在为了每年省 $2,000–$4,000,而把几十万的资本增值和租金收入留在桌上。这不叫谨慎。这叫不会算账。

## 参考资料

1. [数据汇编自各州税务局:VIC、NSW、QLD、SA、WA、TAS、ACT、NT。《地税税率与起征点》,2024–25 年。](#)
2. [昆州财政部,《跨州投资者地税新规》,2024 年。](https://www.qld.gov.au/housing/buying-owning-home/advice-buying/land-tax)
3. [PremiumRea 地税优化框架。跨州、信托与分名持有策略。](#)
4. [维州 State Revenue Office,《2024–25 年地税税率与起征点》。](https://www.sro.vic.gov.au/land-tax)
5. [Revenue NSW,《2024–25 地税税率》。](https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax)
6. [ACT Revenue Office,《2024–25 地税税率》。](https://www.revenue.act.gov.au/land-tax)
7. [塔州 State Revenue Office,《2024–25 地税税率》。](https://www.sro.tas.gov.au/land-tax)
8. [CoreLogic,《2024 年各州年度资本增值》。墨尔本与全国基准对比。](https://www.corelogic.com.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/land-tax-comparison-every-australian-state-2025
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent