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title: "维州跨州人口流向刚刚反转。这对房产市场意味着什么。"
description: "维多利亚 2016–2018 年跨州人口净流出，如今翻转为净流入 —— 其他州都没有过的反转。人口先行，最先受益的是可负担房源。"
author: Yan Zhu
date: 2021-04-10
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 城区分析
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/interstate-migration-victoria-property-trend-reversal
tags: ["人口增长", "跨州人口迁徙", "维多利亚", "房产市场", "墨尔本", "趋势反转", "投资信号"]
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# 维州跨州人口流向刚刚反转。这对房产市场意味着什么。

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2021-04-10*

*更新于 2026-08-05*

> 澳洲其它每一个州,跨州人口数据都乏善可陈 —— 要么一直净流入,要么一直净流出。维州刚刚做了一件它们都没做过的事 —— 人口流向反转了。在投资圈里,我们管这个叫超级信号。

影响房价的因素有一千种。利率、政府政策、外资规定、分区调整、基建支出。分析师喜欢争论哪个最重要。这种争论我看了好多年,说实话,大部分都在纠结树叶,忽略了整片森林。

在宏观层面,人口是压倒其它一切的那个因素。人越多,需要的房子越多。住房需求上升,价格就往上走。在宏观层面,真的就这么简单 [1]。

但光看人口总量的增长并不完整。澳洲整体人口增长率大约每年 1.5% —— 放在发达国家里是体面的数字。维州和昆州都在 1.8% 上下,西澳则以 2.2% 领先 [2]。这些数字说明了一些东西,但没说到最有意思的那部分。

最有意思的那部分是跨州人口迁徙 —— 州与州之间的流动。而现在,维州正在做一件别的州都没在做的事。

## 每个州大概什么样(以及为什么维州是那个异类)

让我一个一个州把跨州人口迁徙数据走一遍,因为对比是很扎眼的。

**新南威尔士州** 多年来一直在向其它州流失人口。这是持续的、有据可查的。悉尼的生活成本 —— 尤其是住房 —— 一直在把家庭往南推到墨尔本、往北推到布里斯班、往西推到珀斯。过去将近十年里,NSW 的跨州净迁移几乎一直是负的 [3]。短期内看不到反转。

**昆士兰州** 持续吸引跨州移民,尤其来自 NSW。生活方式吸引力、较低的住房成本,加上基建投入(黄金海岸轻轨、布里斯班 Metro),都在把人拉向北方。稳定的净流入。没有意外。

**南澳大利亚州** 呈现温和的正向。没什么戏剧性 —— Adelaide 相对低廉的房价和 Lot Fourteen 创新区制造了一些话题,但体量跟东海岸比还是小 [4]。

**西澳大利亚州** 已经从矿业周期带来的外流中恢复过来,重新回到正值。资源行业岗位和 Perth 相对于悉尼、墨尔本的可负担性在推动这一点。又是一个已知走势的延续。

**塔斯马尼亚州** 在 2017–2018 年短暂爆发过一波净流入,远程办公者和退休人群发现了 Hobart,但从绝对体量上看非常小。这个州的经济结构不够多元,撑不起大规模人口迁移。

**北领地** 和 **ACT** 本身人口基数小,迁移模式受特定行业驱动 —— 国防、公共服务、资源。对广义房产投资分析的参考价值不大。

然后是 **维多利亚**。

维州是唯一一个跨州人口迁徙从净流出翻转为净流入的州。这个反转 —— 从失去人口变成获得人口 —— 就是我在意的那个信号。在我们这行,这叫趋势反转。在金融市场,一个重要数据序列上的趋势反转,是最强的预测信号之一 [5]。

## 为什么会反转(以及为什么这是结构性的、不是短期现象)

2016–2018 年间,维州经历净跨州流出。人在往外走。当时的主流叙事是墨尔本太贵、太堵、离海滩太远(昆州人特别爱拿这点说事)。这里面有一部分是合理的 —— 墨尔本房价确实跑了一波,布里斯班和珀斯的相对价值看起来有吸引力。

但接下来发生了一件事。离开的人发现,到哪里住房成本都涨了。布里斯班的独立屋中位价明显上台阶。珀斯复苏的速度比预期快。Adelaide 的内环真的变贵了。与此同时,墨尔本外东南 —— Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren 这些城区 —— 相对其它首府城市里可比较的选项来说,还是负担得起的 [6]。

账重新算了一遍。一个家庭可以在 Hampton Park 用 $550,000–$600,000 买一套三房、600 平米的房子,配有购物中心、学校、公共交通。布里斯班同一环的可比城区要接近 $650,000–$700,000。Perth 可比走廊也被重新定价。而墨尔本还给出一件别的城市给不了的东西:全国第二大经济体、更高的平均工资、更深的就业多样性 [7]。

于是人开始回来了。不是洪水,人口趋势移动得慢。但方向变了,而在人口分析里,方向比幅度重要得多。

作为[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent),我们团队在 2019 年初就开始为这件事布仓。2019 年里,我们在墨尔本东南走廊买了将近 100 套房,集中在供应受限的成熟城区。在 Optima 我们已经完成了 345 单交易,东南走廊至今仍然是我们的核心地盘 —— Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick、Frankston、Doveton。这些城区都在 $600,000–$800,000 价位段,而这正是最能从人口净流入中获益的价位 [8]。

## 光看人口数据不够 —— 还要叠一层负担能力

一个常见的错误是把人口增长当作所有房型、所有价位的全面利好。其实不是。

人口净流入最直接受益的是可负担的住房。人跨州搬家的首要动机,通常就是去找更好的性价比。他们落地墨尔本之后不会去 Toorak 买房,而是去东南成长走廊、西区、北区外围买。

这就是为什么可负担性受限、供给又真有瓶颈的城区,会从人口流入里得到不成比例的好处。涌入的人口在抢一套固定存量的老房子,价格被推上去。在供给无限的城区 —— 像 Clyde North 或 Tarneit —— 效果就被稀释了,因为开发商可以不停地盖新房来满足需求 [9]。

我们在 Optima 的投资论点就坐落在这几个条件的交集上。我们只买那些土地占总房价 80% 以上、供给确实受限、并且价位能覆盖最广买家和租客池的房子。叠上人口迁徙这股顺风,价值上的复利效果相当可观。

看一下我们投资组合的真实数据。2019 年在 Hampton Park 买下的房子一直同时交付了资本增值和正现金流。Hampton Park 那个案例 —— $590,000 买下,装修后周租 $850 —— 毛回报率在 7% 以上,而这个城区现在同时在接收海外移民和跨州迁移的净流入 [8]。这不是巧合。这是结构性站位。

「没有人为了性价比跨州搬家，然后跑去 Toorak 买房。我一定会把负担能力的数据叠在迁移数据上看，因为人口迁入只会推高这批人真正够得着的那个价位段。」 —— Yan Zhu，联合创始人兼首席数据官，PremiumRea

## 对还没买的投资者来说,这意味着什么

如果你对墨尔本的房产还在观望,迁徙数据应该把你推下栅栏。倒不是说我想故意制造紧迫感 —— 这种话术我其实很不喜欢。而是因为在历史上,人口数据上的趋势反转会比房价拐点早出现 12 到 18 个月 [10]。

那段净流出的时间压住了墨尔本相对其它首府的房价。悉尼、布里斯班、珀斯在各自的净流入阶段里都跑得更猛。墨尔本掉队了。这个掉队产生了估值差 —— 按每平米土地计算,墨尔本东南城区比布里斯班和珀斯的可比城区明显便宜,哪怕墨尔本经济体量更大、收入中位数更高 [11]。

这个差距会被抹平。人口净流入就是抹平它的那个机制。

对投资者的实际启示:

第一,买地,而不是买建筑。在一个由人口增长推动的上行市场里,土地价值涨得最快。我们的 80% 土地规则确保每一次收购都站在吃这波增值的位置。建筑折旧,土地不折旧。

第二,盯住租金回报率。在价格复苏的早期阶段,资本增值需要时间释放。现金流把你撑过那段等待期。我们的装修打法 —— 把一套普通房租从 $400–$500/周拉到 $800–$950 —— 意味着你在等待资本增值到位的同时,是被付了钱来持有这个资产的 [12]。

第三,地理上集中。我们不会试图覆盖整个墨尔本。我们聚焦东南走廊,因为那里的可负担性、供给约束和人口需求交叉得最紧。Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick、[Frankston](/zh/suburbs/frankston)。这几个城区在每一项重要指标上都是最高分。

迁徙趋势已经反转。真正的问题不是墨尔本房产会不会回应这个信号,而是它回应之前,你有没有提前站好位。

## 参考资料

1. [澳洲储备银行(RBA),《住房价格动态与人口增长》,研究讨论稿 2018-10。](https://www.rba.gov.au/publications/rdp/)
2. [澳洲统计局(ABS),《国家、州与领地人口》,目录号 3101.0,2019 年 6 月。](https://www.abs.gov.au/statistics/people/population)
3. [ABS,《跨州人口迁徙》,目录号 3412.0,各州估计常住人口,2014–2019 年。](https://www.abs.gov.au/statistics/people/population)
4. [南澳大利亚政府,《南澳大利亚与统计分区人口预测》,2019 版。](#)
5. [BIS Oxford Economics,《澳洲各州人口与住房需求预测》,2019 更新版。](#)
6. [Domain Group,《各首府城市同环城区独立屋中位价对比》,2019 年 9 月季度。](#)
7. [ABS,《劳动力统计》,目录号 6202.0,各州每周工资中位数,2019 年 8 月。](https://www.abs.gov.au/)
8. [PremiumRea 客户案例,Hampton Park:$590K 购入,600+ sqm,装修后周租 $850,毛回报率 7%+。](#)
9. [维多利亚规划局,《2018–2019 城市发展计划年报》,按增长区划分的地块供给。](#)
10. [CoreLogic,《澳洲首府城市人口增长与房价的关系》,研究报告 2018 年。](https://www.corelogic.com.au/)
11. [REIV,《每平米土地中位价 —— 墨尔本 vs 布里斯班 vs 珀斯,可比环状城区》,2019 年第三季度。](#)
12. [PremiumRea 投资组合数据:墨尔本东南 345 单交易中,装修后平均周租从 $400–$500 拉升至 $800–$950。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/interstate-migration-victoria-property-trend-reversal
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent