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title: "你的跨州买家中介根本没看房。他们实际在做的是这些。"
description: "跨州买家中介的 5 步流程里，「看房」其实是卖方中介拍的视频，背后常有物业管理回扣。Cranbourne 哪条街淹水只有本地人知道。"
author: Yan Zhu
date: 2020-06-14
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/interstate-buyers-agent-local-vs-remote-melbourne-property
tags: ["买家中介", "本地知识", "房产检查", "墨尔本", "尽职调查", "内部房源", "中介关系"]
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# 你的跨州买家中介根本没看房。他们实际在做的是这些。

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2020-06-14*

*更新于 2026-08-05*

> 上个月有个跨州买家中介给我打电话问 Cranbourne 一套房。他从没去过 Cranbourne。他准备通过卖方中介发来的视频来 '看房'。那个卖方中介 —— 就是吃这口饭、负责让房子显得好看的人。我来解释一下为什么这事你应该觉得害怕。

我想让你了解一个买家中介行业里没人公开说的事实。接下来这些话会得罪一大群人 —— 具体来说,就是每一个坐在悉尼或布里斯班办公室里、却对墨尔本物业收取高额服务费的跨州买家中介。

这里有一个不太好听的真相:大多数跨州买家中介根本不亲自去看他们推荐给客户的房子。他们做不到,毕竟人在另一个城市。每一套潜在房源都飞到墨尔本,这在经济上根本算不过账 —— 一个客户一次评估常常要看几十套 [1]。

那他们实际做的是什么?数据分析那一块是没问题的。拉城区数据、查规划 overlay、看近期成交记录。这些都可以远程做。这点我不争。

但实地检查 —— 对房子本身和周边环境的物理评估 —— 这一块被外包出去了。外包给谁?卖方中介。

也就是说,在财务上利益绑在 "把这套房卖给你" 上的那个人,就是负责给你的买家中介拍 "看房" 视频的那个人。我再说一遍。你的买家中介在现场的眼睛和耳朵,就是卖方中介那台 iPhone。如果这件事没让你觉得哪里不对劲,那它应该让你觉得不对劲。

## 视频看房具体怎么运作(以及为什么它被污染了)

一个跨州买家中介在墨尔本买房的典型流程是这样的:

1. 通过线上数据分析锁定一套房。没问题。
2. 给卖方中介打电话表示兴趣。正常。
3. 请卖方中介 "拍一段走房视频"。问题从这里开始。
4. 卖方中介用手机拍一段,发过去。
5. 买家中介看视频,决定要不要推荐给客户。
6. 客户同意,买家中介远程谈判。

整个流程里,没有任何一个代表买家利益的人亲自到过现场 [2]。

想想视频里看不到什么:

- 土地坡度。视频可以把一整块地 3 米的落差拍得很平。这在你打算开发或者加一栋 granny flat(副住宅)时,意味着大约 $150,000 的额外建造成本。
- 噪音。60 秒的视频听不到车流,感受不到 200 米外那条货运铁路过车时的振动。
- 气味。两条街外的水泥厂,房后一条死水的排水地役权,邻居家养的四条狗。
- 街景氛围。隔壁囤积屋从屋内拍是看不到的。马路对面那栋破败的商业建筑会自动被剪掉。
- 地板下吊脚层的高度。视频里没法判断结构木料状况。没法检查白蚁活动。没法用脚踩一下,感受楼板会不会晃 [3]。

三十分钟的实地检查能暴露出任何视频都抓不到的信息。这一点我们知道,因为我们团队两件事都做 —— 出门前先看数据,但每一套考虑要买的房子都会实地去走一遍。数据显示的东西和现场能摸到的东西之间的那道缝,很多情况下就是一笔赚钱投资和一个昂贵错误之间的距离。

## 没人说的回扣问题

再讲一下房间里那头谁都不提的大象。卖方中介为什么愿意给跨州买家中介拍看房视频?出于善心?

不是。

很多情况下,这背后有一种你帮我、我帮你的默契安排。买家中介承诺:如果这套房成交,他们会推荐客户把这套投资房交给卖方中介所属公司的物业管理部门去打理 [4]。

卖方中介拍视频。买家中介拿到 "免费" 的看房。客户买房。客户被引导到卖方公司的物业管理部门签长期托管。

商业闭环合得漂漂亮亮。所有人都赚到了钱。除了客户 —— 他拿到一份被污染的看房结果,和一个因为生意关系而不是因为专业、服务质量或管理比例被选中的物业经理。

这种安排在每一层都制造了利益冲突:

- 卖方中介没有任何动力拍出一段真实的视频。他们要的是成交。成交之后,他们所属公司的物业管理部门还能多一个长期客户。
- 买家中介没有任何动力去找问题。每一次 "通不过" 都意味着更多时间、更多机票、更多成本。
- 客户没有一双独立的眼睛落在这套房上。亲自看过这套房的所有人,都在这笔交易里有钱赚。

在 Optima,我们物业管理部门的人员比例是 1:50 —— 每个物业经理最多管 50 套,而行业平均是 1:170。我们管客户的房子,是因为我们为此搭了一整套基础设施,不是因为哪个卖方中介用一段视频换我们一个物业托管转介 [5]。

## 本地知识到底意味着什么(不是一句营销口号)

我用 "local ground fighters(本地地面部队)" 来形容我们的团队,这不是随口说说。我们对墨尔本东南城区的了解,早就超出了数据层面。

我们知道 [Cranbourne](/zh/suburbs/cranbourne) 哪几条街大雨之后必定积水,哪怕它们没有被划入官方的 Special Building Overlay。我们知道 Hampton Park 哪几个地块是黏土地质、会让地基出现位移。我们知道 Narre Warren 哪些房产中介门店真的有好的内部房源(off-market)流,哪些只是跑量的流水线店,推一套是一套,根本不上心。

这种知识不是从数据库里查出来的。是多年一条街一条街走出来的、参加开放看房看出来的、跟邻居聊出来的、暴雨天看排水方向看出来的、和走廊里每一个重要卖方中介一单一单磨出来的 [6]。

举个具体例子。曾经有个中介主动把另一个买家中介的联系方式发给我们 —— 我们没问他。他直接告诉我们:"这套房那个 BA 也想买。但我不卖给他。我卖给你们。"

为什么?因为多年合作下来,我们靠始终如一的行为建立了信任。我们按时交割。我们不会在建筑检查之后因为鸡毛蒜皮的事重新砍价。我们不会在最后一刻制造戏剧。我们让中介的工作变容易。

这个中介不会给一个从没见过面、素不相识的跨州 BA 拍走房视频再用短信发过去。他会打给我们,坐下来喝杯咖啡,把这套房的情况先跟我们讲一遍,然后让我们在上市之前先看。这就是本地知识 —— 是花上好几年积累起来的关系资本,远程是复制不出来的 [7]。

墨尔本东南最大的房产中介连锁 —— 我知道老板孩子的名字。我知道他最爱去的餐馆。我知道他点什么菜。这听起来很琐碎,但它正是一段关系的地基 —— 而这段关系,让我们的客户有机会碰到那些永远不会出现在 Domain 或 realestate.com.au 上的房子。

## 一次合格的实地看房长什么样

当 Steven 或 Edward 帮团队去看一套房,流程是这样的:

**出发之前:** 已经看过挂牌数据,查过规划 overlay,用 Google Maps 量过到主干道的距离,查过洪水区和地役权,能拿到的 Section 32 也提前看过。

**到现场:** 用目测判断土地坡度,有时候会用一个简单的水平工具。检查外墙有没有开裂,屋顶有没有下陷,排水槽有没有锈。沿着边界走一圈,记录边界退让、侧面通道宽度和相邻房屋的状况。

进屋,一间一间看。关不上的门意味着地基位移。天花板的水渍意味着屋顶或水管漏水。不平的地面意味着地基层有问题。检查电箱是否合规。打开水龙头测水压,看水有没有变色。

如果房子有吊脚层,会钻下去。最严重、最隐蔽的问题都躲在那里:腐烂的承重木、活动的木桩、被白蚁蛀空的结构木料 [8]。

**看完之后:** 开车在附近街道转一圈。在噪音高峰时段再去一次 —— 放学、晚高峰。有机会就跟邻居聊几句。记录 200 米范围内的商业或工业活动。

这个流程每一套要花 60 到 90 分钟。视频做不到。远程做不到。卖方中介做不到,因为他在财务上有动力去藏问题。

**命中率会说话。** 靠这个流程,我们团队看过的房子里大约每 15 套只留下 1 套。只有这 1/15 同时满足:土地价值占比 80%、地势平坦、侧面通道够宽、不在洪水区、没有限制性条款、没有结构性硬否决缺陷、租金潜力足够强 [9]。

这个 1/15 的筛选比,就是我们的质量过滤网。一个坐在外州看视频的中介没法套用同样的筛选,因为他根本拿不到同样的信息。

## 怎么挑对的买家中介(该问的问题)

我显然是有立场的 —— 我自己就经营一家以本地地面能力为傲的[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)。所以下面给你一个可以用在任何买家中介(包括我们)身上的评估框架:

**"你是不是每一套要推荐给客户的房子都亲自去看?"** 如果回答是 "不是",或者 "我们有一个本地联系人网络替我们看",往下追问。那些联系人是谁?他们的激励结构是什么?他们独立于卖方中介吗?

**"过去 12 个月你在这个城区买了多少套房?"** 一个过去一年在 Cranbourne 买了二十套房的买家中介对这个市场的了解是骨子里的。一个坐在悉尼、整个墨尔本只买过两套的买家中介 —— 不是。

**"你能说出这个城区三个卖方中介的名字,并告诉我你跟他们的合作关系吗?"** 本地关系决定了内部房源(off-market)的访问权。如果一个中介说不出他经常合作的具体卖方中介名字,那他的内部房源管道基本是干的 [10]。

**"你交割之后的服务是什么模式?"** 合同一签关系就结束了,还是会包括装修管理、出租、长期物业管理?从买到装、到租、到管、到再融资,一条龙服务 —— 这就是我们的模式,因为它能让整个投资生命周期都有人负责。

**"你们每个物业经理管多少套房?"** 行业平均 1:170。我们是 1:50,有一个超过 30 人的专职团队负责装修、出租和长期管理。这个差距是可以被量化的 —— 租客入场更快、空置率更低、维修响应更及时。

我不想做澳洲最大的买家中介。我想做墨尔本东南最好的那一家。这意味着一直留在本地、一直在现场、把我们业务走廊里的每一条街都摸得比任何人都熟。强龙压不过地头蛇。而在墨尔本东南,我们就是那条地头蛇。

## 参考资料

1. [澳洲房地产买家中介协会(REBAA),《跨州与本地买家中介:市场执业报告》,2019 年。](#)
2. [维多利亚消费者事务局(Consumer Affairs Victoria),《买家中介行为标准:看房要求与披露义务》。](https://www.consumer.vic.gov.au/)
3. [PremiumRea 尽职调查框架:无法通过视频评估的实地项目 —— 坡度、噪音、气味、吊脚层状况、邻居评估。](#)
4. [澳洲竞争与消费者委员会(ACCC),《房地产第三方转介安排:披露要求》。](#)
5. [PremiumRea 物业管理:PM 与房源 1:50,行业平均 1:170;30+ 人专职团队。](#)
6. [PremiumRea 本地市场知识:与 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick、Frankston 卖方中介多年合作关系。](#)
7. [PremiumRea 内部房源(off-market)收购数据:30%+ 来自中介关系网络,早于公开上市。](#)
8. [PremiumRea 看房协议:每套 60–90 分钟,包括吊脚层访问、边界评估、高峰时段噪音测试。](#)
9. [PremiumRea 筛选率指标:345 单交易中,每 15 套看房约有 1 套达到收购标准。](#)
10. [REIV,《买家中介最佳执业指引:卖方关系披露与内部房源访问标准》。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/interstate-buyers-agent-local-vs-remote-melbourne-property
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent