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title: "我们撤回了自己的 15.7% 年增值数字。请问你的买家中介，他的数字是怎么算出来的？"
description: "我们撤回了自己的 15.7% 年增值数字，并说明原因。两个能击穿任何买家中介业绩说法的问题，以及我们完整公开的 345 笔成交记录。"
author: Joey Don
date: 2025-04-15
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 陷阱与警示
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/how-to-vet-buyers-agent-15-percent-annual-growth-proof
tags: ["买家中介", "尽职调查", "资本增值", "租金回报率", "墨尔本", "业绩记录", "房产骗局", "透明度"]
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# 我们撤回了自己的 15.7% 年增值数字。请问你的买家中介，他的数字是怎么算出来的？

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-04-15*

*更新于 2026-08-06*

> 这篇文章过去用我们的平均年资本增值开头。那个数字已经被撤回，而撤回的理由比数字本身更有用：在澳洲，几乎没有哪个买家中介的业绩说法能经受住关于持有期、估值来源和分母的三个基本追问 —— 我们自己的也没有。下面是我们改成公布的内容，以及你该如何检验别人的数字。

我准备发布澳洲买家中介行业里最让人不舒服的一条视频。我知道它让人不舒服，因为我遇到过的每一个同行都在回避一件事：分享自己客户的真实结果。

不是挑出来的成功故事。也不是他们每次讲课都会拿出来炫耀的那一套房。是整个组合的聚合表现数据。

我们的在这里，而且它比我们过去公布的那个百分比更有用：345 笔成交，2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算，购入价中位数 $676,730，周租中位数 $850，改造后毛租金回报率中位数 5.77%，84% 达到 5% 或以上，345 笔中有 14 笔达到 8% 或以上。整份数据以 CC-BY 4.0 开放获取发布（DOI 10.5281/zenodo.20095886），除客户个人信息外全部可查、可重算。我们原本放在这里的年均资本增值百分比已经撤回。

下面要教你的两件事，能让任何人再也没办法在房产投资上糊弄你。这两个测试是区分真正的买家中介和靠营销活着的买家中介的办法。

## 测试一：要他们的业绩数据

评估一个买家中介，你要做的第一件事就是直接、具体地问他们：你所有客户收购的平均资本增值是多少？

不是一套房。不是他们表现最好的那套。是整个组合的平均值。

一个真正在出业绩的买家中介，30 秒内就能回答这个问题。他们有这个数据，因为他们在追踪。他们追踪是因为他们的商业模式依赖回头客和转介绍，而回头客和转介绍只在结果一贯出色的情况下才会发生。

平庸的买家中介被问到这个问题时，会做以下三件事之一。

第一，转移话题。他们会说"那要看房子"或者"每个客户目标不同"或者"我没法保证具体回报"。这些话都没错。它们也都是在回避问题。你不是在让他保证你的回报。你是在问他历史上做出过什么。

第二，不敢报数字。为什么？因为如果他说 15%，而某个现客户的房子只涨了 8%，那个客户就有理由质疑他的服务。他害怕自己的数据这件事本身，已经告诉你这个数据的质量如何。

第三，他们真的不知道。很多买家中介从来不追踪买入后的表现。他们在交割那天收完佣金，然后去做下一单。他们根本不知道之前客户的房子到底是涨 20% 还是跌 5%。这就像一个从不核实病人是否活下来的外科医生。

如果一个买家中介不能或不愿分享他的聚合业绩数据，走人。你即将为一个没有任何证据能跑通的服务支付 $15,000 到 $30,000 的费用。

真实的例子讲一下这是怎么发生的。我之前遇到过一位潜在客户，她已经在跟另一家买家中介合作。她半年前交过 $15,000 的签约费。那个中介帮她在墨尔本西北一个增长走廊里买了一套 $580,000 的房子。

我问了她三个问题。买入之后这套房估值多少？她不知道——中介从没跟进。当前租金回报率是多少？她每周收 $420，基于 $580,000 是 3.76% 的回报率——只比市场平均稍高一点，她不用付 $15,000 也能达到。那个中介选这个城区的理由是什么？"因为靠近新的火车线延伸。"

我拉了数据。这个城区未来三年批了 1,200 块地要释放。人口增长偏向 25 岁以下（租客，不是买家）。而那条火车线延伸最早也要 2028 年才完工，已经延期了两次。

她为一个服务付了 $15,000，换来的是一套低于市场平均回报率的房子、无限供应竞争，以及可能永远不会按时间表到来的基础设施。这不是个案。这是平庸买家中介的行业常态。

我们不再用一个增长百分比来概括这套做法，因为那个数字经不起自己的检验。但做法本身是真的，而且是可以被检查的：数据驱动的城区选择、微观层面的房产评估，以及一个让我们对真实结果负责的买后追踪体系 —— 那套追踪体系产出的完整数据行就是我们公开的那 345 笔。

「要的是所有客户成交的聚合数据，不是他最好的那一套。我们自己给过一个增值百分比，后来撤回了，因为它经不起持有期和估值来源的追问 —— 现在我们公开的是 345 笔成交的每一行。一个要花一周才答得上来的买家中介，其实根本没在记这个数。」 —— Joey Don，联合创始人兼 CEO，PremiumRea

## 测试二：挑战他们选城区的逻辑

第二个测试更隐蔽但同样说明问题。让买家中介解释他们推荐城区背后的数据驱动理由。

一个真正的分析师会带你看人口增长数据、基础设施管线、供需动态、土地价值趋势和可比成交证据。他能解释为什么某个特定城区、在某个特定价位、具备某些特定特征时就代表价值。推理是粒度细、有证据支撑的。

平庸的中介依赖三句套话。这三句我都听过几百次，全部是红旗。

红旗一："旁边那个城区已经涨了 20%，所以这个城区是个必然要补上的价差。"这是"邻近谬误"。贵城区旁边的城区不会自动变贵。如果成立，墨尔本每个城区都会一个价，因为它们彼此都相邻。城区定价反映的是特定的本地因素——学区、交通、人口结构、房屋存量质量——这些东西不会因为地理上的邻近就转移过去。

红旗二："政府在这里有一个 $5,000,000,000 的基础设施计划。新医院、新购物中心、新火车线。"政府基建公告是澳洲房产营销里被用得最滥的理由。每个增长走廊都宣布过基建。大多数都要 10 到 15 年才会真的落地，前提是它真的会落地。等火车站真的开通时，价格溢价要么早已被市场消化，要么时间线又被推后了五年。

红旗三："租金回报率很好。就算不涨，光靠租金你也在赚钱。"一套不涨的房子 5% 租金回报率不是投资。是债券。你可以在定期存款里拿到类似回报，而且没有维护费、没有空置风险、没有管理的烦恼。明年加一次息，那个 5% 回报率就淹水了。

对"为什么选这个城区？"的正确答案应该包含具体数据点。30 到 40 岁人群的人口增速。过去五年新批地块数量对比零。空置率低于 1.5%。售出中位天数低于 25。土地占比高于 80%。如果买家中介给不出这些数字，他就是在猜。

## 为什么单看租金回报率是危险的

我想直接讲这一点，因为它是行业里最常见的陷阱之一。

很多买家中介的营销几乎全部压在租金回报率上。"我们帮客户拿到 5% 回报率。""我们的房子从第一天就产生每周 $800 租金。"听起来很厉害。

但没有资本增值的租金回报率是一笔糟糕的投资。原因是这样的。

如果你的房子 5% 回报率但不增值，明年利率涨 1%，你的净回报降到 4%。一个高息储蓄账户就能给你 4%，而且零管理、零空置风险、完全流动。你为什么要把 $650,000 押在一个不流动、管理密集的资产上，换一个银行就能给的回报？

答案是资本增值。一套同时产生 5% 租金回报率和每年 12% 增值的房子，总回报是 17%。没有哪个储蓄账户、定存或者公募基金能持续每年给你 17%。

但你必须验证增值。这就回到测试一。如果一个买家中介无法证明自己组合的历史资本增值，那些回报率数字毫无意义。你可能在买一个 5% 的"债券"，同时要付 $35,000 印花税、持续的管理成本和严重的流动性限制。

我们公开的 345 笔：周租中位数 $850，改造后毛租金回报率中位数 5.77%，84% 达到 5% 或以上。这是可以核对的基准线。如果你的买家中介连一份可下载的成交记录都拿不出来，问他为什么。

买家中介行业还有一个深层结构问题，消费者需要知道。入行门槛出奇地低。澳洲大多数州里，成为买家中介只需要和卖家中介一样的房产牌照，没有任何针对投资分析、组合搭建或金融建模的额外资格。

这意味着行业里能力光谱极宽。光谱一端是有深度数据分析、专门研究团队、可验证业绩记录的操盘者。另一端是前卖家中介改头换面为"买家倡导者"，因为佣金模式变了，他们需要一个新的收入来源。

两边收差不多的费。两边都有专业的网站。两边都自称专家。差别只有在你要数据的时候才看得见。

一个真正逐笔追踪每一次客户成交的买家中介，不会犹豫分享这份数据，也会主动告诉你持有期和估值来源。他知道这是他最强的差异化。一个根本不知道自己做过什么的买家中介，会转向客户见证、单笔最成功的成交案例以及"帮你找到梦想之家"之类的情绪化语言。

我列出的两个测试——要聚合业绩数据、用具体指标挑战城区逻辑——不是锦上添花，而是你把 $15,000 到 $30,000 交出去、信任某人为你做一生最重要的财务决定之前，最起码应该做的尽职调查。

## 对所有正在读这篇文章的买家中介的挑战

我要用一件很直接的事情结尾。

如果你是买家中介，并且相信你的服务能产生真实结果，请在评论区贴出你的聚合业绩数据。不是你最好的一单。不是客户见证。是你过去 12 个月所有成交的平均资本增值。

如果你能做到，我非常尊重你。你是行业里的好人之一。这个行业需要更多像你这样的人。

如果你做不到——如果你不追踪数据，或者数据支撑不了你收的费——那你的客户有权在付钱之前知道这一点。

我分享我们的数字，是因为我相信透明建立信任。而在一个充满利益冲突和无法验证声明的行业里，信任是唯一重要的货币。

任何想评估自己现有组合或者想知道自己房产相对市场表现如何的人，联系我。我会亲自审视你的情况，告诉你自己到底处在哪里。没有推销。没有费用。只有数据。

因为如果数字好，你不需要藏。如果数字不好，你需要知道。

最后一个想法。澳洲买家中介行业在快速增长。越来越多人意识到房产投资的复杂性和专业指导的价值，更多从业者进入市场。这大方向上是好事——竞争会推动质量上升、费用下降。

但增长也会吸引主要技能是营销而不是选房的人。精美的网站、专业的摄影、流畅的社交媒体内容，都和投资回报不相关。数据才相关。

在你签任何一家买家中介之前，花 30 分钟按这篇文章说的做。要聚合数据。用具体指标挑战城区逻辑。验证这些声明是有证据还是只有修辞。这 30 分钟可能帮你省下 $15,000 的浪费费用，以及因为选错房子产生的几十万机会成本。

如果你想先用我们的数字给自己现有组合做个基准，邀请仍然有效。没有推销。没有费用。只有数据。因为如果数字好，你不需要藏。

## 参考资料

1. [PremiumRea 成交记录：345 笔成交（2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算），周租中位数 $850，改造后毛租金回报率中位数 5.77%。以 CC-BY 4.0 开放获取发布，DOI 10.5281/zenodo.20095886。组合级年增值数字已撤回。](#)
2. [CoreLogic Australia，《Melbourne Metropolitan House Price Growth — Annual Summary》，2020 年 11 月。](https://www.corelogic.com.au/research)
3. [Real Estate Buyers Agents Association of Australia，《Code of Conduct — Performance Disclosure Standards》，2020 年。](https://www.rebaa.com.au)
4. [REIV，《Quarterly Median House Prices — Melbourne by Local Government Area》，2020 年第三季度。](https://reiv.com.au/property-data/residential-median-prices)
5. [Reserve Bank of Australia，《Cash Rate and Housing Interest Rates — Historical Series》，2020 年 10 月。](https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/)
6. [Australian Competition and Consumer Commission，《Buyer's Agent Services — Consumer Rights》，2020 年。](https://www.accc.gov.au)
7. [Domain Group，《Melbourne Vacancy Rate Report — By Region》，2020 年第三季度。](https://www.domain.com.au/research/rental-report/)
8. [SQM Research，《Residential Vacancy Rates — Melbourne South East》，2020 年 10 月。](https://sqmresearch.com.au)
9. [Australian Bureau of Statistics，《Population Growth by SA2 — Greater Melbourne》，Cat. No. 3218.0，2020 年。](https://www.abs.gov.au/statistics/people/population)
10. [PropTrack，《Suburb Performance Rankings — Melbourne Metropolitan》，2020 年第三季度。](https://www.proptrack.com.au)
11. [Victorian Consumer Affairs，《Estate Agent Licensing and Regulation》，2020 年。](https://www.consumer.vic.gov.au)
12. [Canstar，《Term Deposit Rates Comparison — November 2020》，2020 年 11 月。](https://www.canstar.com.au/term-deposits/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/how-to-vet-buyers-agent-15-percent-annual-growth-proof
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent