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title: "我们把一套 $800K 的房子改成三套单元，每周 $1,200。每一个细节都在这。"
description: "墨尔本东南一块 700 平米角地，$100K 以内改成三套独立单元，周租做到 $1,200，六个月银行估值多出 $92,000。"
author: Joey Don
date: 2025-10-20
dateModified: 2026-08-04
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/house-to-three-units-conversion-1200-week
tags: ["rooming house", "改造", "装修", "现金流", "墨尔本", "角地块", "租金回报率", "案例"]
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# 我们把一套 $800K 的房子改成三套单元，每周 $1,200。每一个细节都在这。

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-10-20*

*更新于 2026-08-04*

> 从街上看这套房完全没什么特别。标准砖贴面，700 平方米，角地块。六个月后它比我们买入时贵了 $92,000，同时从三户独立家庭身上每周收 $1,200。

我想给你看一个会改变你对房产投资认识的东西。

这套房——我用"房"这个字是宽松一点的，因为从外面看它完全平平无奇——位于墨尔本东南一个角地块上。大约 700 平方米。标准砖贴面，大概是 1980 年代建的。你在 realestate.com.au 上划到它会直接划过去。

购入六个月后，它在银行估价上涨了 $92,000。半年 10%，没动厨房，也没刷过一面墙。

租金？每周 $1,200。来自三户独立家庭，同一屋檐下各自生活。

在墨尔本都市区平均回报率 3% 左右的市场里，这套房毛回报率超过 6%。在你说"不可能"之前——让我一步一步告诉你我们是怎么做的、花了多少钱、以及哪些部分你绝对不能没有专业帮助就自己照搬。

## 我们为什么买了这一套

先把购入逻辑讲清楚。租金是次要的。开发潜力才是第一位。

这是一块角地块。700 平方米。在墨尔本的规划体系里，角地块是金矿，因为它允许双向车辆通行——可以从两条不同街道开独立入口。对任何未来的 subdivision 或开发来说，这是"需要 19 米临街宽"和"14 米也能跑通"之间的差别 [1]。

这个房产位于 General Residential Zone（GRZ），不是 Neighbourhood Residential Zone（NRZ）。GRZ 允许更高密度开发，对未来申请有显著更大的灵活度 [2]。

我们其实比中介的指导价多付了 $30,000。听起来反直觉。但我们合作过的本地中介——我们通过这家办事处买过十几套房——在另一个出价更高的买家出现时为我们争取了这套。关系有用。在同一家中介手上买过 15 次、从未没成交过的时候，他们会想办法留住你做买家。

> "房产投资里，你先把资本增值锁死，再去优化租金收入，"PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。"这块角地的 subdivision 潜力价值远超过任何短期租金溢价。租金是锦上添花。"

这个角地块的开发潜力是银行在半年内把估价抬高 $92,000 的原因。不是因为我们建了什么。是因为"可以建"什么。

## 改造：三户独立生活，$100K 以内搞定

有意思的部分来了。

我们把这套单家庭独立屋改成了三个独立生活空间。每个都有自己的入口、厨房、浴室和起居区。三户独立家庭，三份独立租约。

布局是这样的。

**单元 1（前部，主入口）：** 三房一卫带厨房。最大的那套，保留了原屋大部分布局。我们保留了原来的厨房和浴室——都是能用的。起居区换新地板。刷漆。换锁。这套的总花费在 $10,000 以下。市场周租：$450。

**单元 2（中段）：** 两房带一个大起居区、新厨房，原浴室重新分配使用。这套工作量更大——我们建了一道隔断把它和单元 1 分开，装了一个小厨房，给水槽铺了新水管。原浴室正好卡在两个卧室之间。市场周租：$400。

**单元 3（后部，侧门进入）：** 一房一卫（新建的）、小厨房、以及一个当起居区用的阳光房。这套最复杂——新浴室、新厨房水电、新的侧面入口。但我们用了预制件，设计尽量简单。市场周租：$350。

改造总成本：包括人工、材料、水电、合规在内，$100,000 以内 [3]。

总周租：$1,200。年租金：$62,400。

基于大约 $900,000 的总投入（购入 + 改造），毛回报率 6.9%。

怎么把成本压在 $100K 以下？三条我们每次改造都会遵守的原则。

## 把改造成本压下来的三条规则

**规则 1：不动水，不动结构。**

每一块花在搬水管或者动承重墙上的钱都是浪费。我们的设计团队——在我们出价之前就会去看房——会先把现有的给排水点、排水走向和承重墙画出来。然后围绕它们设计 [4]。

这套房原来的浴室正好在将来单元 1 和单元 2 的交界处。我们没动它。只改了门朝哪一侧开。单元 1 的厨房原位不动。单元 2 的小厨房贴着同一面湿墙，共用排水。

单元 3 的新浴室直接建在原下水接口正上方，把管线走距压到最短。

**规则 2：用滑门和隔断，不用拆墙。**

我们用了大量 cavity slider——那种能消失到墙里的滑门。便宜（装好 $300 到 $400），不用动结构，可以物理把空间分开，同时保留"single dwelling"分类，避免触发完整的 Planning Permit 申请 [5]。

单元 1 和单元 2 之间的隔断是一道标准木龙骨墙，两面贴石膏板。包括刷灰、刷漆和一道 cavity slider，成本大约 $2,000 到 $4,000。对比把一堵墙打掉再重建：最少 $8,000 到 $12,000。

**规则 3：绝对不申请独立水电表。**

这是我经常看到 DIY 投资者犯的错。他们联系水务局和电力分销商装独立表。成本？$20,000 到 $30,000。最后你拿到的是两份 council rates 账单而不是一份 [6]。

我们的做法：装一个分表读数器（成本 $500 到 $1,000）追踪每个单元的用量。然后租金里包账单。按住户人数估算账单成本，加进周租。一个单人单元可能加 $30/周。一家三口，$50。

业主付主账单。租客付包账单的租金。大家都满意。你省下了 $25,000 纯粹本来会浪费的钱。

## 合规——不能跳过的那部分

下面我要非常严肃。

我们做的事是合法的。但它需要一个正确的流程。如果你看了一个 YouTube 视频就自己照着做，你一定会被 council 找麻烦。

在 Victoria，rooming house（分租屋）的界线不是租约份数。按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条，只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住、且可容纳的居住人数达到四人或以上，它就是 rooming house——数的是人，不是租约，三份租约覆盖四人或以上同样构成分租屋。普通住宅在 Building Code 里是 1a 建筑 [7]；内部改造需要持牌 Building Surveyor 签发的 Building Permit，是否需要 council 的 Planning Permit 是另一个问题。

一旦居住人数达到四人，你就进入 Rooming House（分租屋）的范畴，属于 1b 分类，并适用法定的分租屋最低标准。需要 council 注册。需要 DDA 合规——残障通道坡道、特定的厕所配置、消防安全设备。成本从 $100K 跳到 $150K 到 $200K。

我们把设计目标定在「居住人数落在第 3(1) 条定义之外」，并在签租约前由 Building Surveyor 确认。这是故意的。

另一条没得商量的是：任何大型改造工作之后你必须拿到 Occupancy Certificate（OC）。没有 OC 你就是违规出租。如果租客受伤而你没有这张证，你的保险作废，个人责任无上限 [8]。

我们在买之前就已经找好 Building Surveyor。他会走一圈，确认改造在规范内可行，并给我们一个初步成本估算。等到我们交割的时候，设计已经完成，工人第二天就能进场。

> "别自己做。我说这话是认真的。我们做过几十次这种改造，到现场还会发现改变计划的东西。一个赚钱的改造和一个 council 噩梦之间，差别就在于 Building Surveyor 有没有在你挥起第一把锤子之前签字，"PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。

## 停车问题（以及买之前就要解决的办法）

我们所有多户物业里，租客最大的抱怨不是噪音、不是共墙、不是分账单。

是停车。

三户至少意味着三辆车——实际中大概率四到五辆。如果房子没有足够停车位，你会失去申请人，留下的那些也会一直在抱怨。

这块角地块解决得很干净。单元 1 用原来的车库。单元 3 可以从侧门进来停到后面（我们在买之前就确认了侧门宽度超过 2.5 米）。单元 2 停在街上。

我们在出价之前就会想停车。一个房子如果不能保证每户至少一个专属车位，就不是改造候选。就这样。

其他从现场总结出来的设计细节：空调外机位置（别放在对着邻单元卧室窗的地方）、独立信箱、独立垃圾桶存放，以及——非常关键——独立晾衣区或室内晾衣方案。

## 关键数字

全部摆出来。

| 项目 | 金额 |
|------|--------|
| 购入价 | 约 $800,000 |
| 改造成本 | 约 $100,000 |
| 总投入 | 约 $900,000 |
| 单元 1 租金（3 房） | $450/周 |
| 单元 2 租金（2 房） | $400/周 |
| 单元 3 租金（1 房） | $350/周 |
| 总周租 | $1,200/周 |
| 年租金 | $62,400 |
| 毛回报率 | 6.9% |
| 银行重估（6 个月） | +$92,000 |
| 资本增值（6 个月） | 约 10% |

这套房每年的持有成本：贷款利息（由租金覆盖）、council rates（$2,000）、水费服务费（$650）、保险（$1,500）、物业管理费 8.9% × 租金（$5,554）。年度总支出约 $9,700，而年租金 $62,400 [9]。

这是第一天就正现金流。不是等五年让租金追上。第一天。

改造成本呢？相对于单户出租可能一周 $550 的价位，额外每周 $650 的溢价大约在 3 年内把 $100,000 的改造费收回来。之后就是纯利润再叠加上资本增值。

如果你对这种改造有兴趣，我其他视频里还有更多案例。但——我是真心的——动手前请找一个合格的 Building Surveyor 和一位有经验的买家中介商量。把这件事做对和做错之间，就是一周 $1,200 和一张 $50,000 Council 罚单之间的差别。

## 参考资料

1. [PremiumRea 开发评估。角地块优势：双向车辆通行、临街宽度要求降低（14m vs 标准 19m）、subdivision 灵活度。](#)
2. [Victorian Planning Authority，《Residential Zones — GRZ vs NRZ Comparison》，2022 年。General Residential Zone 允许更高密度和更灵活的开发。](https://www.planning.vic.gov.au/policy-and-strategy/residential-zones)
3. [PremiumRea 建造数据。3 单元改造在 $100,000 以内完成，含隔断、小厨房、浴室、水电、地板、刷漆。](#)
4. [PremiumRea 设计原则。"三不动"：不动承重墙，不搬给排水立管，不改外部结构。围绕现有湿墙设计。](#)
5. [Victorian Building Authority，《Building Permit Requirements for Internal Modifications》，2022 年。低于一定门槛的隔断墙可能不需要 Planning Permit。](https://www.vba.vic.gov.au/consumers/home-renovation-essentials)
6. [PremiumRea 运营指南。独立表安装成本 $20,000-$30,000 且会触发双 council rates。分表读数器：$500-$1,000。](#)
7. [Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 第 3(1) 条 —— 只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house(分租屋)。随之而来的是向当地 council 注册、满足法定的 rooming house 最低标准,以及按 Class 1b 分类和建造。租约份数不是判定标准。](https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/residential-tenancies-act-1997)
8. [Victorian Building Authority，《Occupancy Certificate Requirements》，2022 年。改造住宅合法出租前必须取得 OC。](https://www.vba.vic.gov.au/consumers/certificates)
9. [PremiumRea 组合数据。年度持有成本：council rates $2,000、水费 $650、保险 $1,500、PM 费 8.9% × $62,400 = $5,554。合计约 $9,700，对应 $62,400 收入。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/house-to-three-units-conversion-1200-week
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent