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title: "高增长 + 高回报率?我们是怎么做的。"
description: "增长和租金回报率不是二选一。345 笔墨尔本交易的做法：先买房价收入比 5–7 倍的城区，再用 $130K–$160K 的副住宅把回报做出来。"
author: Yan Zhu
date: 2026-01-14
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 投资指南
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/high-growth-high-yield-property-strategy-explained
tags: ["资本增值", "租金回报率", "买家中介", "策略", "翻新", "墨尔本东南", "双收入"]
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# 高增长 + 高回报率?我们是怎么做的。

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2026-01-14*

*更新于 2026-08-06*

> 房产行业里每个人都告诉你这是一道单选题:高增长还是高回报率,选一个。做了 345 笔交易之后,我可以告诉你这是错的。下面说说我们怎么把两个都拿到。

房产行业有一头神牛:高资本增值和高租金回报率,你只能要其中一个。永远不可能两个都有。增长城区收益低。高收益城区增长慢。挑你那杯毒。

在墨尔本做了 345 笔交易之后,我可以告诉你这是错的。我们一直在交付两个——今天我把方法拆开讲清楚,因为这套方法是可复制的,不是魔法。是运营强度。

## 这个矛盾,以及它为什么存在

先来理解为什么传统智慧成立。在一个正常市场里,高端城区(Toorak、Camberwell、Brighton)的房产升值好,因为土地稀缺,买家池富有。但租金不会按比例随价格走——一栋 $2 million 的房子不会出租到 $1 million 房子的两倍。所以收益率被压缩。

反过来,可负担城区(Werribee、Melton、Geelong 外围)的租金对房价比更高,因为购房价相对租赁需求来说低。但资本增长往往更慢,因为买家池更小,土地供应弹性更大。

如果你买了房什么都不做,这种取舍是真的。它不成立的地方,是当你通过物理改造主动工程化收益率的时候 [1]。

这就是我们的整个商业模型。在一个增长城区里,在可负担那一端买入土地。然后物理改造房产,产生在那个价位本不该有的收益率。

## 第一步:在增长甜区买地

我们不在高端城区买。我们也不在最便宜的城区买。我们买在我所说的增长甜区:那种价格对收入比 5-7 倍(可负担到能撑住强需求)、人口年增长超过 2%、现有土地供应受限的城区 [2]。

在墨尔本,这个甜区主要落在东南走廊:Cranbourne、[Hampton Park](/zh/suburbs/hampton-park)、Narre Warren、Berwick,以及外东:Boronia、Kilsyth、Mooroolbark、Ferntree Gully。

这些城区有三连环:人口在流入,没有新土地被释放(它们是成熟城区,不是绿地),价位 $600,000-$900,000,正好够到买家市场最大的那一段。

这些城区过去五年的资本增长平均每年 6-9%。和墨尔本中位齐平或更高。增长引擎成立。

## 第二步:工程化收益率

Cranbourne 一栋标准三房,$700,000 购入,周租 $480-$520。毛回报率 3.6-3.9%。在墨尔本算稳健,但不足以产生正现金流。

下面工程开始。

**方案 A:加建 granny flat**。后院建一个 60 平方米的两房 granny flat,$130,000-$160,000。视尺寸和规格周租 $350-$500。和主屋合计,这套房现在以 $830,000-$860,000 总投入,收 $830-$1,020 一周。毛回报率:5.0-6.2% [3]。

**方案 B:内部改造**。把现有房子分成两到三套自带功能的单元,$80,000-$100,000。这里要盯紧的是法定界线:按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条,只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house(分租屋)——判定数的是人,不是租约份数——越过这条线就要议会注册、满足法定的分租屋最低标准,并按 Class 1b 分类和建造。合计周租:$700,000-$900,000 购入价上 $900-$1,200。毛回报率:5.5-7.5% [4]。

**方案 C:外部楼梯房产**。我们专门去找带外部楼梯入口的两层独立屋。这种房子可以最少翻新就拆成上下两个单元——有时只要给其中一层加个厨房。带这种特征的 $790,000 房子,两个单元加起来周租可达 $1,000。毛回报率:6.6%。

我们靠跨墨尔本东南 100+ 卖家中介关系网络找到这些房子。每周中介都会在房子上线门户之前,把符合我们标准的发给我们。带外部楼梯的房子、有天然内部分割点的房产、超大地块带宽侧通行——这些是我们先吃掉的,因为公开市场上根本留不住 [5]。

## 第三步:用一个能保护资产的比例做管理

高回报率的多租约房产需要主动管理。一套租给三个独立租客的房子,会产生三倍的维修请求、三次续签、三次押金登记、三套安全检查。

行业平均一个物业经理管 170 套房。在这个比例下,多租约房产会被忽视——租金欠缴漏过去,维修被拖延,合规项被错过。

我们的出租物业经理每人最多管 50 套。这是行业每套房关注度的三倍多。结果:我们 300 套管理房产的空置率是 0.3%。墨尔本平均超过 1%。我们的租金欠缴率低于 2%。行业平均高于 5% [6]。

这种管理强度不是奢侈品。它是一套多租约房产稳稳收 $1,100 一周,和一套因为一个单元空了六周、另一个租客欠了三周租而只能收 $700 一周之间的差别。

> 「任何一家房产投资公司都能给你找到一栋房子,」我对潜在客户这样讲。「真正的问题是,第二年、第五年、第十年会发生什么。我们留在资产边上,因为我们的收入取决于它的实际表现,不是取决于把这个想法卖给你。」

## 实际数字

我给你一份真实的投资组合快照。客户在 2022-2023 年通过我们买了两套房:

房产 1:Cranbourne,$670,000。加建 granny flat $135,000。主屋:$490/周。Granny flat:$380/周。合计:$870/周。$805,000 总投入毛回报率:5.6%。当前估值:$780,000(仅主屋)。资本增长:18 个月 16.4%。

房产 2:Boronia,$820,000。内部改造为 3 个单元 $85,000。单元 1:$320/周。单元 2:$450/周。单元 3:$330/周。合计:$1,100/周。$905,000 上毛回报率:6.3%。当前估值:$940,000。资本增长:14 个月 14.6% [7]。

合并组合:$1,710,000 投入。$1,970,000 当前价值。$102,440 年租金收入。两套房从第三个月起都正现金流。

高增长加高回报率。不是因为我们找到了魔法城区。是因为我们买对了土地,工程化了收入。这就是只为你找一套房的[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent),和为你打造一个投资组合的买家中介之间的区别。

## 参考资料

1. [PremiumRea 投资哲学:用物理房产改造突破增长/收益取舍,business.md。](#)
2. [PremiumRea 城区筛选标准:价格对收入 5-7 倍,人口增长 >2%,土地供应受限。](#)
3. [PremiumRea granny flat 部门:$130K-160K 建造,60sqm 两房,$350-500/周 租金,12-16 周建造期。](#)
4. [PremiumRea rooming house 改造:$80K-100K,3 个自给式单元,合计 $900-1200/周。是否构成分租屋按 RTA 1997 第 3(1) 条(房间以收租方式提供居住且可容纳四人或以上)逐案判定,不按租约份数。](#)
5. [PremiumRea 中介网络:墨尔本东南 100+ 卖家中介关系,门户前房源对接。](#)
6. [PremiumRea 物业管理:1:50 PM 比例,行业 1:170。空置率 0.3%,墨尔本平均 1%+。](#)
7. [PremiumRea 客户投资组合:Cranbourne + Boronia 双购入,$1.71M 投入,$1.97M 估值,$102K/年 收入。](#)
8. [Australian Bureau of Statistics, 'Building Approvals, Australia' — monthly dwelling approvals, the supply-side series behind the land-constraint screen.](https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction/building-approvals-australia)
9. [State Revenue Office Victoria, 'Land tax' — thresholds and rates that determine the holding cost of a high-yield portfolio.](https://www.sro.vic.gov.au/land-tax)
10. [Australian Taxation Office, 'Residential rental properties' — deductibility rules for the renovation and second-dwelling spend described.](https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/residential-rental-properties)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/high-growth-high-yield-property-strategy-explained
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent