--- title: "他们盖了一个 granny flat,养老金一年多拿 $18,000。完全合法" description: "退休夫妇把 $200K 可评估养老金投入自住房后院的副住宅，资产测试不再计入，Age Pension 从每年 $28K 升到 $46K。" author: Yan Zhu date: 2022-10-02 dateModified: 2026-08-04 language: zh-CN category: 投资策略 url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/granny-flat-pension-strategy-centrelink-asset-test tags: ["granny flat", "养老金", "Centrelink", "资产测试", "养老金账户", "退休规划", "自住房豁免"] --- # 他们盖了一个 granny flat,养老金一年多拿 $18,000。完全合法 *By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2022-10-02* *更新于 2026-08-04* > 一对退休夫妻带着 $700,000 可评估资产走进我办公室,一年养老金 $28,000。走出门时,他们手上有一份计划:用 $200,000 的养老金建一个 granny flat。这 $200,000 从 Centrelink 的资产测试里直接消失,养老金从每年 $28,000 跳到 $46,000。 在临近退休的澳洲人里,有一个很顽固的误解:只要资产太多,就自动失去养老金资格。一些人因此做出很激烈的反应——度假、买车、送人——把可评估资产压到阈值以下;另一些人则在申请前好几年就把资产转给子女,结果发现 Centrelink 的五年"资产处置规则"(deprivation rule)会在五年内仍然把这些资产计入父母名下 [1]。 这两种做法都对财务有毁灭性,而且完全没必要。 有一种合法、有完整文件依据、而且 Centrelink 明确认可的策略,可以把"可评估资产"转换为"豁免资产"——既解决资产测试问题,又给家庭带来实际好处。这个策略就是在自住房土地上加建一个 granny flat。 我给你讲一个真实案例。 ## 案例:养老金从 $28,000 涨到 $46,000 最近一对退休夫妻来找我们。可评估资产合计约 $700,000,主要在 superannuation(养老金)的累积账户里。按 Centrelink 资产测试,他们拿到的是大约 $28,000/年的部分养老金 [2]。 他们成年的女儿在墨尔本内城区租房,周租 $450——一年 $23,400 流进别人家的房贷。父母想帮忙,但朋友善意地提醒过:直接给女儿钱会触发"资产处置规则"。 我们给出的建议是这样的。 这对夫妻从自己的 super 里取出了 $200,000,用这笔钱在自住房后院建了一套两房 granny flat。女儿搬进去,省下每年 $23,400 的租金支出 [3]。 关键机制是:按 Centrelink 的规则,自住房及其附属结构全部豁免资产测试。建在自住房土地上的 granny flat 被归类为自住房的一部分。原本作为可评估资产放在 super 里的 $200,000,在它变成家园上一栋实实在在的建筑的那一刻,就瞬间转换成了豁免资产 [4]。 夫妻俩的可评估资产从 $700,000 降到约 $500,000。资产降低后,他们的养老金从 $28,000 涨到大约 $46,000——每年多出 $18,000。 按退休十年计算,这就是额外的 $180,000 养老金。granny flat 建造成本 $200,000,政府通过增加的养老金支付,大约 12 年就把这笔钱"付回"给他们了。 ## 为什么这在 Centrelink 规则下成立 法律依据很直接。《社会保障指南》Section 11.1.3 对自住房的定义是"住宅本身、任何 curtilage(住宅周围用于家庭用途的私有土地和建筑物),以及任何属于该住宅的一部分的结构" [5]。 建在自住房院子里的 granny flat 完全落在这个定义里:它是一座属于住宅的一部分的结构,位于自住房的 curtilage 上,用于家庭用途(容纳家庭成员)。 Centrelink 不会关心这栋结构是用 super 账户里的钱建的。它的测试点是"评估时这笔资产的性质",而不是资金来源。super 里的现金是可评估的;自住房上的建筑是豁免的。这种转换一旦完成,就是永久的、立即生效的 [6]。 这个策略有几条重要边界: granny flat 必须和自住房在同一个产权上。单独过户会产生一笔独立的可评估资产。 granny flat 不应按商业市场价出租给非家庭成员,否则可能被重新评估并失去豁免。让家庭成员——尤其是成年子女或年迈父母——入住,是最干净的应用方式 [7]。 这对夫妻必须继续居住在自住房里。如果他们搬出去、把整套房整租出去,就会失去自住房豁免。 还有很关键的一条:不要直接把资产转给子女。五年处置规则意味着,Centrelink 会在转让后的五年内仍然把那笔资产当作父母名下在计算。而建造 granny flat 完全避开这个陷阱——钱没有被"送出去",它被"转化"成了父母自己房产上的一项物理改进 [1]。 「我最常看到的错误，是退休的父母把现金直接送给孩子，然后一头撞上五年 deprivation 规则。在自住房的 curtilage 上加建，等于把同一笔钱变成豁免资产 —— 而且女儿也不用再替别人还房贷了。」 —— Yan Zhu，联合创始人兼首席数据官，PremiumRea ## 更大的财务图景 把数字放进完整图景里看一看。 不做这个策略:每年 $28,000 养老金。女儿一年 $23,400 房租。整个家庭的净结果:$28,000 − $23,400 = 净 $4,600。 做了这个策略:每年 $46,000 养老金。女儿房租 $0。整个家庭的净结果:$46,000 − $0 = 净 $46,000。 一年整体改善 $41,400。granny flat 花了 $200,000,回本不到五年 [8]。 这还没算 granny flat 给整套房带来的资产增值。一套建得好的两房 granny flat,通常会让房产市值增加 $100,000 到 $150,000——也就是说,尽管"可评估资产"下降了,父母的实际净资产其实是上升的。 同样的原理也适用于自住房的其他改造。$50,000 的厨房翻新,把 $50,000 的可评估现金转换为 $50,000 的豁免资产(增值的房子);$30,000 的景观改造同理。任何投入自住房的改造,都会同时降低可评估资产并增加豁免资产的价值。 而 granny flat 是最有力的一种应用,因为它在单笔交易里完成最大规模的资产转换,同时还解决了一个家庭的现实问题——孩子的住房。 好的房产投资从好的财务规划开始。如果你自己或父母正面对 Centrelink 资产测试,这个 granny flat 策略值得认真考虑。我是精算师出身,这一类账是我吃饭的家伙——如果你想让我帮你家具体建模,可以联系我们。 ## 参考资料 1. [Services Australia,《赠与规则与资产处置条款》,2019 年。](https://www.servicesaustralia.gov.au/gifting) 2. [Services Australia,《资产测试阈值》,2019–20 年。](https://www.servicesaustralia.gov.au/assets-test) 3. [PremiumRea granny flat 项目。两房造价约 $200K。](#) 4. [《社会保障指南》Section 4.6.3.10。资产测试下的自住房定义。](https://guides.dss.gov.au/social-security-guide) 5. [《社会保障指南》Section 11.1.3。自住房定义。](https://guides.dss.gov.au/social-security-guide) 6. [Services Australia,《资产测试中的不动产》,2019 年。](https://www.servicesaustralia.gov.au/real-estate) 7. [ATO 与 Centrelink,《Granny Flat Interest 指南》,2019 年。](https://www.ato.gov.au) 8. [PremiumRea 财务建模。养老金提升:$200K granny flat,每年增加 $18K,回本不到 5 年。](#) --- Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/granny-flat-pension-strategy-centrelink-asset-test Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent