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title: "我们把一套 $950K 的房子做到每周 $1,000 租金。每一个细节都在这儿"
description: "820 平米地块每周收租 $1,000:主屋带泳池 $650,后院 30 平米 granny flat 造价 $110K+GST、周租 $350,约六年回本。"
author: Joey Don
date: 2025-11-28
dateModified: 2026-08-04
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/granny-flat-case-study-monaro-crescent-dual-income
tags: ["granny flat", "双份租金", "案例分析", "装修", "墨尔本房产", "租金回报率", "施工"]
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# 我们把一套 $950K 的房子做到每周 $1,000 租金。每一个细节都在这儿

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-11-28*

*更新于 2026-08-04*

> 上周我开车去工地看进度,38 度。水管工在铺管子。我给他带了水和一包烟,他顺手把徒弟也叫来了,干活的速度直接翻倍。购房后十八个月,这套房每周产生 $1,000 的租金,增值幅度比整个装修总成本还多。

在讲这套房的数字之前,关于投资理念我想先说清楚一件事。

双份租金听起来很吸引人,谁都喜欢"一套房两份房租"的概念。但最大的财富驱动力永远是资本增值,不是租金。租金只负责让灯亮着、把房贷压下来,而资本增值才是让你真正富起来的东西。

这套房两件事都占了,这也是它成为我们客户案例里"标杆项"的原因。

房产坐在 820 平米的土地上。我们以 $80 多万的低位段帮客户拿下。地块不是规整的矩形——边是斜的——但我们在出价前就请了 town planner(规划师)确认:将来这块地可以做三段 subdivision(分割土地)。这个长期可选项从一开始就写进了我们的收购逻辑 [1]。

位置是关键:步行可到南半球最大的购物中心之一。不是"开车十五分钟"那种"近",而是真正步行可到——300 到 500 米。这个距离锚定了租客需求,也支撑了在两公里外都做不到的租金溢价。

交割以来,这套房大约每个月增值 $10,000。稳定、持续,不是暴涨——就是那种在高需求走廊里持有稀缺土地所带来的静默复利 [2]。

## 主屋:周租 $650(为什么能跑赢市场价)

主屋是一栋典型的墨尔本砖饰面独立屋,占地宽裕。三室两卫,成熟花园,以及真正的杀手锏:一个游泳池。

游泳池正是这套房租金跑赢周边可比房产的原因。这个价位段的大多数投资房周租在 $500–$550,而这一套能到 $650。游泳池大约多带来 $100–$120/周的溢价——比一年 $1,500–$2,000 的维护成本高出一大截 [3]。

但凡是打算复制这种玩法的投资者都先听我一句:我不建议"专门为了游泳池去买房"。对大部分投资房而言,游泳池是负担——涉及议会合规、围栏规定和长期维护。但如果你找到一套池子已经存在、已经合规、在本地市场确实能带来租金溢价的房子,那就拿下。

房子前面有两到三个车位的空间,这一点对 granny flat 计划非常关键。后院加盖副住宅时,议会会要求主屋必须保留足够的停车位。前院车道如果容不下两辆车,你的 granny flat 申请就会变复杂。这一点我们在购房前就确认了 [4]。

## granny flat 建造:我们做了什么,花了多少

granny flat 位于房产后部,通过沿侧边的一条专用车道进出。

规格:
- 30 平米——一室一卫,开放式厨房/起居区
- 全包建造成本:$110,000 + GST [5]
- 建造时间线:约 4.5 个月(1.5 个月文书和许可,3 个月施工)

在维州法规下,60 平米以下的副住宅不需要议会的规划许可,只需要建筑许可。这让审批流程显著简化,也消除了邻居异议或议会规划委员会拖延带来的风险 [6]。

这套项目最复杂的部分是水管。现有下水接入点在房产的远端,意味着 granny flat 的污水管要比标准走得更长。我们的底价包含 10 米以内的下水管接入,这套房大约需要 14 米,最终造价有一笔小额调整 [5]。

我们还需要确认电表箱容量。原电表箱对主屋来说够用,但再加一套带独立热水、炉灶、空调的副住宅就吃力了,所以顺带做了升级。按我们的经验,电表箱升级大约在这个项目里加 $2,000–$3,000。有一位客户找过别家 builder,同样的升级被报 $20,000——要么是能力问题,要么就是纯粹的宰客 [7]。

granny flat 周租 $350,包账单,和我们对墨尔本东南 30 平米 studio 的标准预期一致。

房产合计周租:$650(主屋) + $350(granny flat) = $1,000。

相对于总投入约 $950,000($810K 购入 + $110K 建造 + $30K 装修和应急),毛回报率 5.5%。

## 数字背后的数字

真正有意思的地方在这里。

granny flat 造价 $110,000 + GST,按 $350/周的租金,一年租金 $18,200——光相对于建造成本,年回报率就是 16.5%,大约六年回本。

但财务影响还不止租金。在 granny flat 拿到入住证书(OC)之后,我们会让银行重新估价——银行会按"双份收入住宅"来给这套房定价。按我们的经验,$110,000 的 granny flat 一般能让银行估价提升 $120,000–$150,000。在银行估价支持的前提下,这部分提升可以让客户做再融资,把其中一部分净值释放出来,作为下一套房的首付。释放出来的净值是借来的钱,不是收入,所以出账时不需要缴税——但它是要还的新债务,而银行愿意放出多少,取决于银行自己的估价、它的 LVR 上限,以及你当时的还款能力 [8]。

我们的业务模式围绕的"资产复利循环"就是这样的:

1. 以市场价或略低于市场价买入一套房
2. 加一个 granny flat($110K 建造,$150K 价值提升)
3. 再融资——抽出净值
4. 用抽出的净值做第二套房的首付
5. 重复

granny flat 不只是一个出租单元,它是一台"净值制造机"。在一个借贷能力才是真正瓶颈的利率环境里,"人工制造"出来的净值是我们产出里最值钱的那一块。

> "大家盯着那每周 $1,000 的租金,这当然好,"Joey Don 说,"但真正赢的地方是那 $150,000 的净值——让这个客户不用再多存一块钱,就能直接买下一套。granny flat 不只是出租,它是一台财富创造机器。"

## 加 granny flat 之前必须核对的几件事

我想讲点实操的。不是每套房都能承载 granny flat,下面是我们在推荐"双份租金策略"前跑的购房前清单:

**侧边通道**:主屋和侧边围墙之间至少 3 米的净宽。granny flat 需要自己的车辆通道,或者至少是符合建筑标准的步行通道。2.5 米就已经太窄了 [6]。

**地块面积**:我们建议总面积至少 550–600 平米。再小的话,退缩距离会把剩下的土地吃掉,放不下一套合规副住宅。

**停车位**:建完 granny flat 后,主屋必须至少保留两个off-street 停车位。议会在建筑许可审查时会看这一条。

**下水接入**:查一下现有下水管的走向。如果接入点在房产和计划中的 granny flat 位置相反的一侧,多走的管线要加钱。我们的标准额度是 10 米以内,超出部分大约每米 $200–$400 [5]。

**电容量**:买房前就叫一位电工来看一下电表箱。如果它撑不起一个额外住宅,预算 $2,000–$3,000 做升级——这条不能省,granny flat 必须有自己独立的回路。

**排水**:后院有没有地役权?如果地役权正好压在你计划建 granny flat 的位置,项目在开始前就已经死了。查 Section 32 里的 plan of subdivision [9]。

以上每一条都可以在签合同前完成核查,没有一条该在交割后才发现。这是"做计划的投资者"和"靠希望的投资者"之间的区别。

## 资本的故事(以及为什么它比租金更重要)

回到开头那个话题。

这套房自交割以来大约每月增值 $10,000。客户持有的十二个月里,累计资本增值 $120,000——比整套 granny flat 的建造成本还多。

租金当然重要。每周 $1,000 能覆盖月供、保险、议会地税、物业管理费,还有结余。客户的自付持有成本基本为零。

但真正创造财富的是资本增值。这 $120,000 是可以被杠杆撬动的净值。按 80% LVR 算,它能支撑约 $480,000 的新增借款。再加上 granny flat 带来的估值提升,光这一套房产生的净值,就已经足够支持另外两笔收购。

这就是我说的"别盯着租金"的意思。租金是让机器转起来的发动机,资本增值是让它跑得更快的燃料——好的投资房两者都占。

820 平米的地,步行可到大型购物中心,在墨尔本一条供给受限的走廊里,有分割潜力,还能做双份租金。这不是一套房,这是一个财富创造平台。

> "我们说的"平均水平"就是这样,"Joey Don 说,"安静的街、优质的租客、增值跑赢邻居、租金做到街区平均的两倍。一个无聊的公式——每次都奏效。"

## 参考资料

1. [PremiumRea 收购流程。购房前通过规划师确认 820 平米不规则地块具备三段分割潜力。](#)
2. [PremiumRea 投资组合数据。基于 12 个月持有期内走廊内可比成交分析,月均资本增值约 $10,000。](#)
3. [Domain Rental Report,《墨尔本东南出租房溢价特征》,2023 年。游泳池溢价 $100–$120/周。](https://www.domain.com.au/research/)
4. [City of Casey / Knox,《副住宅停车要求》。加建副住宅时主屋需保留最低 2 个 off-street 车位。](#)
5. [PremiumRea 建造部门。30 平米 granny flat:$110,000 + GST 全包。标准下水管预留 10 米;电表箱升级 $2K–$3K(如需)。](#)
6. [Victorian Planning Provisions,《Clause 52.18——副住宅》。60 平米以下:无需规划许可,仅需建筑许可;侧边通道最低 3 米。](https://www.planning.vic.gov.au/)
7. [PremiumRea 客户经验。电表箱升级:自有团队 $2K–$3K;外部同等报价 $20K。](#)
8. [PremiumRea 再融资数据。$110K granny flat 建造通常提升银行估价 $120K–$150K;80% LVR 下免税净值抽取 $50K–$80K。](#)
9. [PremiumRea 购房前清单。审查 Section 32 中的 plan of subdivision,核对地役权相对于计划 granny flat 位置的关系。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/granny-flat-case-study-monaro-crescent-dual-income
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent