---
title: "几百套房子买下来,有四类我绝对不会碰"
description: "墨尔本最常见的 4 个坑:CBD 高密度公寓、$850K 大地块每周只收 $400 租、先出租再自住的房、没有土地的联排和楼花。"
author: Yan Zhu
date: 2026-01-10
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 陷阱与警示
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/four-property-types-never-buy-melbourne
tags: ["房产类型", "投资误区", "CBD 公寓", "墨尔本", "警示", "尽职调查"]
---

# 几百套房子买下来,有四类我绝对不会碰

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2026-01-10*

*更新于 2026-08-06*

> 在一线帮客户买过几百套投资房之后,我心里有一张黑名单。这四类房子看起来很吸引人,却次次把回报吃干抹净。

我在墨尔本参与过几百笔房产交易。帮客户买过 Geelong 的 $350,000 独立屋,也买过 Ringwood 的 $1,200,000 家庭自住房。一路做下来,我心里形成了一张黑名单——有四类房子,我自己不买,也不推荐客户买,真碰到了还会主动劝客户退。

这些不是偶发案例,而是澳洲房产市场里最常见的四个坑,每周都有新投资者往里跳。

## 坑一:CBD 高密度公寓

卖方的说辞很好听:市中心、走到哪都方便、学生和年轻白领租需旺盛。宣传册上还印着屋顶游泳池和大堂礼宾。

现实很残酷。墨尔本 CBD 公寓是澳洲住宅类资产里表现最差的一档,这个情况已经持续了十多年。

根本问题在供给。你买独立屋,买的是土地——一种稀缺、不能复制的资源。你买公寓,买的是空中的一层空气——而你的邻居可以在旁边盖出更多一层一层的空气,两个街区外的开发商明年还能再造 400 套一模一样的空气 [1]。

CBD 公寓没有任何稀缺性。一点都没有。

再加上物业费。Docklands 或 Southbank 一套典型的两居室公寓,每年物业费 $6,000 到 $12,000。这还不包括任何针对建筑缺陷的特别分摊——墨尔本自 2019 年以来出过一波外墙板整改潮,不少楼盘每套单元被摊上 $15,000 到 $30,000 的特别摊款 [2]。

纸面上的租金回报率看着还行——毛回报率 4% 到 4.5%。但物业费扣掉之后,净回报率不到 2%。资本增值呢?Docklands 公寓的中位价今天比 2015 年还低。你出的是溢价,换来的是慢慢亏钱。

PremiumRea 有一条铁律:不碰公寓。不碰土地不到 300 平米的联排。任何挂着 strata title 的东西都不碰。只要不能指着地上一块土说"这是你的",我们就不买。

## 坑二:"大地块破房子"的幻想

这一类会把本该懂的老投资者都套进去。

思路大概是:买一块 800 平米以上的大地块,上面是一栋年久失修的老房子,先按地价持有,最后开发成联排或者做土地分割。

理论上没错,实际执行上,持有成本会把你活活吃掉。

一块大地配一栋破房,租金会差得可怕——破旧三房周租可能也就 $380 到 $420。$850,000 的购买价对应的毛回报率只有 2.3%。扣掉贷款利息(按 80% LVR 和 6.5% 算,一年 $44,200)、议会地税($3,500)、保险($2,800)、地税($2,200)、再加上老房子的维护费($5,000+),一年净流出 $20,000 到 $25,000 [3]。

你等的那个开发机会呢?光是开发申请批文就要 6 到 18 个月,建设再来 12 到 18 个月。从买入到开发完成,至少 3 到 4 年——这整段时间你都在失血。

还有更扎心的一点:按今天的建设成本,墨尔本中环做一个 3 户联排的开发利润已经被压得非常薄。建设成本比 2020 年高了 30%。2019 年还能算出 $250,000 利润的项目,现在最多算出 $80,000——这还没算上持有成本和开发贷款的利息。

我们的做法不一样:买一套能马上通过翻新或改造产生正现金流的房子,把开发选项留在后面。不要用三年的负现金流去赌一个不一定跑得通的开发项目。

## 坑三:"现在当投资房,以后自己住"的幻觉

"Joey,我想要一套现在能租出去、五年后自己住进去的房子。"

这句话我一周至少听一次。每次我都要解释清楚,为什么这个想法两头都是最差结果。

投资房和自住房在"优化"的东西完全不同。投资房优化的是:租金回报率、地价占比、租客密度、开发潜力。自住房优化的是:学区、街道氛围、厨房布局,还有你喜不喜欢邻居。

回报最好的那些城区,恰恰不是你想住的那些城区。Hampton Park 能做到 5.5% 租金回报率、8% 年增长,但它不是大多数专业人士向往的居住地。Toorak 是个很棒的居住地,但它的租金回报率只有 2%,过去十年跑输墨尔本中位数 [4]。

你想两头折中——"还过得去"的区、"还凑合"的房——最后得到的就是两头都一般的东西:租金压不住月供,增值不上不下;等你真的搬进去住,又会发现原本做租客没问题的厨房布局,每天看都嫌烦。

把这两件事拆开。投资房完全用数据买,自住房完全按生活方式买。别想把它们糅在一起。

## 坑四:几乎没有土地的联排和 off-the-plan 期房

这句话值得你纹在脑门上:建筑折旧,土地增值。

ATO 自己都承认这一点。建筑可以计提折旧,因为它在时间里掉价;结构、设施、装修都是折旧资产。而底下那块土地,才是增值资产,才是你财富的来源。

一套联排,土地只有 150 平米,你拿到的土地敞口极小。一套独立屋,土地 600 平米,敞口是前者的四倍。十年下来,两者的资本增值差距是巨大的 [5]。

期房(off-the-plan)会把这个问题再放大一层。开发商会把自己的利润率(通常 15%–25%)、营销成本(3%–5%)和售楼员佣金(2%–3%)都算进标价里。等你交割时,你已经为"交付后那套成品"多付了 20%–30%。而其中占六到七成的建筑部分,从你拿钥匙的那一刻起就开始折旧了。

我们对每一位客户都说同一句话:如果你名下这套房的土地不到 400 平米,它就不是投资——它只是一件披着资产外衣的消耗品。投资组合要建立在土地上,不要建立在开发商的营销预算上 [6]。

这四个坑加在一起,大概占了我见过的"坏购房决定"的 80%。避开它们不能保证你一定赢——你还得买对区、买对价、配对策略——但至少能保证你不会加入那支长长的队伍,用 $50,000 到 $200,000 的沉没本金去学这几课。

## 参考资料

1. [CoreLogic《墨尔本公寓市场报告》,2023 年四季度。CBD 及近郊公寓供应管线与价格走势。](https://www.corelogic.com.au/)
2. [Victorian Building Authority 外墙板整改项目。建筑整改摊款与单套成本估算。](https://www.vba.vic.gov.au/cladding-safety)
3. [PremiumRea 财务模型:$850K 价位大地块破旧房的持有成本分析。](#)
4. [CoreLogic 城区对比:Hampton Park(5.5% 回报、8% 增长) vs Toorak(2% 回报、低于中位数的增长)。](https://www.corelogic.com.au/)
5. [ATO《折旧表》Division 43。住宅投资房的建筑折旧率。](https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/income-deductions-and-concessions/depreciation-and-capital-expenses)
6. [PremiumRea 投资标准:土地最低 400 平米、无 strata、不碰公寓、土地占价值 80% 以上。](#)

---

Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/four-property-types-never-buy-melbourne
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent