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title: "在激烈竞争的房市里胜出的五个内幕战术"
description: "在竞争激烈的房市里胜出的 5 个战术:上线数小时内联系中介、别暴露急切、买热点旁边的涟漪城区,以及用买家中介抢先看房出价。"
author: Yan Zhu
date: 2024-09-24
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 陷阱与警示
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/five-secrets-win-competitive-property-bidding-australia
tags: ["买房策略", "竞争", "谈判", "off-market", "买家中介", "房产收购"]
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# 在激烈竞争的房市里胜出的五个内幕战术

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2024-09-24*

*更新于 2026-08-05*

> 你找到了一套房。你看了房。你爱上了它。然后别人在你提交 offer 之前就把它买走了。熟悉吗?我每周都看到这种事发生,原因几乎总是同一个:赢的人不是更聪明,而是更快、更有策略。

你找到了一套房。你看了房。你爱上了它。然后别人在你提交 offer 之前就把它买走了。

熟悉吗?我每周都看到这种事发生,原因几乎总是同一个。赢的人不是更聪明,而是更快、更有策略。

澳洲房地产市场是一个轮动的周期。任何时候都有几个城区很"热":增长加速、租金爬升、每一个消息灵通的买家都在盯着同一批房。在这种情况下,标准的"去看场 open inspection、回去想几天、然后打电话给中介"流程是走不通的。

下面是真的走得通的五条。

## 战术 1:在上架的几个小时内联系中介,而不是几天内

一套房刚上市的时候,销售中介处于"摸底"阶段。他们在评估兴趣、收集反馈、并根据早期买家反应形成定价策略。

如果你是第二个或者第三个联系他的人,你会得到时间和注意力。如果你是第十五个,你会得到一个礼貌的"来参加 open inspection 吧" [1]。

我在所有主要的挂牌平台上都为我的目标城区设了提醒。新挂牌一上,我在一小时内打电话。不是要出价,不是要谈价,只是介绍自己,问几个聪明的、针对这套房的问题,把自己定位为一个认真、消息灵通的买家。

我在第一通电话里会问的:业主持有多久了?他们的时间线是什么?他们是在升级、缩小还是搬家?这是 deceased estate 吗?这套房有没有已知问题?

这些问题传达出"你懂流程"。中介会在心里把你从"随便问问"那一堆挪到"认真买家"那一堆。等中介开始筛选 offer 时,这个区分至关重要。

「一套房上架后的第一个小时之内我就会给中介打电话，而且从来不谈价格。做第二个打电话的人，能拿到第十五个打电话的人永远拿不到的信息。」 —— Yan Zhu，联合创始人兼首席数据官，PremiumRea

## 战术 2:展现的是能力,不是急迫

大多数买家一上来就是情绪。他们走进 open inspection,说"这房子太适合我们了"或者"我们找了好几个月,这正是我们想要的"。

这是一场谈判灾难。你已经告诉中介"我愿意付任何价钱"。所有谈判筹码,在一句话里蒸发光。

把它想象成去苹果店买 iPhone。你走进去说"这部手机我等了半年,今天就要",销售立刻就知道你不会跟他讲价。价格就是价格,因为你的渴望是可见的 [2]。

专业买家反着做。我们冷静地走一遍房子。我们会大声指出瑕疵。我们会问同区成交价,但不暴露预算。我们会提一下"我们还在看另外几套"。我们营造的印象是:这套房是几个选择之一,不是唯一的选择。

中介的工作是从买家身上榨出最高价。你的工作是让中介相信:把价格按得太狠,会让他输给另一套竞争房。正是这种张力、这种平衡的不确定性,才是好价格发生的地方。

## 战术 3:瞄准"涟漪区",而不是震中

每一轮房产周期都有热点。现在,墨尔本东南部的某些城区价格快速上涨,竞争激烈。如果你想在震中买,你是在和所有和你发现同样机会的消息灵通买家抢。

更聪明的打法是买在"涟漪区"(ripple zone)。这是指紧挨着热点、还没经历同等价格移动、但共享同样基本面驱动——基础设施、就业便利、学区质量、人口画像——的城区 [3]。

涟漪效应是澳洲房产里最可靠的模式之一。当城区 A 涨了 15%,被 A 挤出来的买家会迁移到隔壁的城区 B。城区 B 随后在滞后 6 到 18 个月之后经历 10%-12% 的增长。

我们公司为墨尔本每一个主要增长区绘制这些涟漪走廊地图。我们在大盘反应过来之前就把 Doveton 和 St Albans 识别为涟漪区。我们开始在 Doveton 为客户买入时,那里的中位房价是 $640,000,而周边城区已经到 $730,000-$780,000。这种差距不可持续,后来迅速收敛 [4]。

涟漪区的竞争通常比热点本身低 30%-50%。意味着拍卖现场的出价者更少、私人协议交易的谈判空间更大、以目标价或以下拿到房产的概率更高。

## 战术 4:在你"需要"之前就和中介建立关系

最好的房产永远不会上公开市场。它们通过中介网络卖掉——在摄影还没安排之前就被推送给熟识的买家。行业里叫 off-market(内部房源)交易,在墨尔本成熟城区占所有成交的 15%-25% [5]。

你没法以一个陌生人的身份拿到 off-market。中介只把私人交易给他们信任的买家——那些能快速行动、已经有贷款预批、不会用低得离谱的 offer 浪费他们时间、不会最后一刻撤回的买家。

建立中介关系是一个长期游戏。我会花时间在目标城区,向中介介绍自己,哪怕是我并不打算买的房产,我也会去看 open inspection,把自己树立成一个可靠、专业的买家。

当一个中介接到一位希望快速、低调卖出的业主的委托时,他会给他最信任的五个买家打电话。你在那份名单上,你就能在房子上网之前拿下它。你不在那份名单上,你永远都不知道它存在过。

我们 345 笔交易里,大约 30% 是 off-market 的。每一笔都以低于业主本来公开挂牌所能拿到的价格成交。Off-market 不只是关于"能拿到",更是关于"价格"。

## 战术 5:想一下买家中介的费用到底值不值

这里我有利益冲突——我自己就开一家买家中介公司。但我尽量给你诚实版本的正反论点。

**正方**:一个专业的买家中介带来的是谈判经验、中介关系、数据分析和尽职调查能力,这些大多数个人买家无法复制。平均服务费 $15,000-$22,000。平均谈判节省 $35,000-$50,000。纯数学上,服务费能回本两到三次。

另外,买家中介的时间就是他们的产品。他们一周能看 15 套房、跟进 20 个中介、同时监控 300 条挂牌。一个有全职工作的人根本匹配不了这样的带宽。

**反方**:如果你有时间、愿意学习数据工具、能在谈判中控制情绪、并且你所在的城区竞争只是中等程度,那你可以自己做。我上面列的这五条战术,恰恰就是买家中介每天在做的事。只要你能持续执行,你可以拿到其中 80% 的收益,而不用付服务费 [6]。

决策最终归结于你的时间、你的专业度和你的风险承受力。如果房产价值 $700,000,一次谈判失误就让你多付 $40,000,那 $18,000 的服务费就是一笔便宜的保险。

## 参考资料

1. [REIV,《销售中介调查:买家参与模式》,2019 年。早期联系与 offer 接受率的相关性。](https://reiv.com.au/)
2. [Harvard Business Review,《房地产谈判心理学》,2018 年。情绪信号及其对价格结果的影响。](#)
3. [CoreLogic,《涟漪效应分析》,2020 年。墨尔本相邻城区之间的价格传导模式。](https://www.corelogic.com.au/research)
4. [PremiumRea 市场分析。基于与周边城区中位价差距识别出的 Doveton 和 St Albans 涟漪区机会。](#)
5. [REBAA,《Off-Market 交易报告》,2019 年。Off-market 成交在墨尔本成熟城区占 15%-25%。](https://rebaa.com.au/)
6. [PremiumRea 客户数据。345 笔公开成交(2023 年 1 月至 2025 年 9 月交割)的平均谈判节省 $35K-$50K,平均费用 $18K-$22K。](#)
7. [Domain,《如何在竞争市场里买房》,2020 年。买家策略建议。](https://www.domain.com.au/advice/)
8. [PIPA,《投资者情绪调查》,2020 年。买家中介使用率与满意度指标。](https://www.pipa.asn.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/five-secrets-win-competitive-property-bidding-australia
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent