---
title: "真正能每个月往你口袋里塞钱的五种房产"
description: "Dual occupancy、granny flat、rooming house、短租、商业——支撑 6.3% 租金回报率、每周 $900 租金的五类投资房。"
author: Joey Don
date: 2025-09-21
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 投资策略
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/five-high-cashflow-property-types-melbourne
tags: ["现金流", "租金回报率", "dual occupancy", "granny flat", "rooming house", "Melbourne", "正向杠杆"]
---

# 真正能每个月往你口袋里塞钱的五种房产

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-09-21*

*更新于 2026-08-05*

> 墨尔本一套独立屋拿到 6.3% 的租金回报率,听起来像童话。不是。我们每个月都在做。但只有五种特定类型——其中至少有两种大多数投资者连听都没听过。

我先给你一个听上去像编的数字。

墨尔本一套 600 平方米的独立屋,毛租金回报率 6.3%。每周租金 $900 澳元。不是 CBD 的公寓,也不是度假短租。是外东南一套普通的城郊独立屋,大约 $730,000 澳元买下。

这是我们目前管理的投资组合里的平均水平。别问——不是,我们不是把房子按床位租给十二个背包客。租客都是家庭。普通人,需要一个屋顶,愿意为一套维护得当、空间又稍微多一点的房子付合理的租金。

窍门不是找一个没人听过的神奇城区。而是要理解,某些房产的结构就是能比别的结构多出一大截收入。具体来说是五种结构。我们团队五种都试过——有的效果惊艳,有的差点让我们破产,还有一种某业主挂了 12 个月也没人要,因为他自己都搞不懂为什么卖不出去。

下面是我们学到的东西。

## 类型 1:Dual occupancy(双户连体)——我们反复回来的那一种

这是真正的赚钱打法。一栋屋顶之下两套独立的住宅,一张产权,两个独立出入口。想象一下:一栋房子内置一套公寓——但两边都是带厨房、浴室、客厅和独立入口的完整居所。

经济逻辑很简单。你只买一套房产,却收两份租金。

墨尔本东南区——比如 Hampton Park 或者 Cranbourne——典型的 dual occupancy 通常在 $700,000 到 $800,000 之间,地块 600 平方米以上 [1]。前面的住宅每周租 $400 到 $450。后面那套再加 $350 到 $400。合计租金:每周 $750 到 $850。一笔油漆没刷之前,毛回报率就已经冲到 5.5% 到 6%。

> "我们反复回到 dual occupancy,是因为它是唯一一种能在同一资产上同时给你正现金流 AND 资本增值的结构," PremiumRea 联合创始人 & CEO Joey Don 说。"大多数高回报率策略都是以牺牲增长为代价的。这一种不是——因为你买的仍然是成熟城区里的土地。"

关键细节:你要买现成的 dual occupancy,不要从零开始建。从零建一套 dual occ,你的土地占比会跌破 50% [2]。你最后会得到一栋昂贵的建筑坐在便宜的土地上,这恰好是最差的公式。我们的做法,是去找一些别人已经转化好的房产——通常被挂得很丑、挂得比应该挂的时间长——然后以折价买下来。

我们的 dual occupancy 交易里大约 30% 是通过我们的中介网络从内部房源(off-market)拿到的 [3]。大多数卖家根本没意识到他们手上的是什么。

## 类型 2:那在后院加一套 granny flat 怎么样?

第二种。老实讲,这是大多数人一想到"提升租金"第一反应就会想到的。

卖点很直白:买一套大地块的独立屋,在后院盖一套小的独立生活单元,两边一起出租。主屋每周租 $420 左右。granny flat 再加 $340 到 $390。突然之间,一套 $700,000 的房产每周租金就到了 $760 到 $810。

纸面上数字很漂亮。一套 30 平方米的单间——一室、一卫、小厨房——建造成本大约 $110,000 + GST [4]。预期租金:每周 $370 到 $390,含水电。光看建造成本的毛回报率就 18%。大约五年半就能把建造费收回来。

但 YouTube 上那些房产博主通常不会告诉你下面这些。

你的地块需要至少 550 到 600 平方米,并且侧面车道宽度要超过三米 [5]。那条车道不是可选项——它是起重吊车把材料送进后院的唯一通道。没有吊车通道,就没法建。我们勘察的房子里,差不多 40% 在我们还没看户型图之前就卡在这一关。

然后是银行的问题。贷款方通常不会按完整建造成本给 granny flat 估价。你花了 $110,000 建起来,银行估价师可能只在你的房产估价里多加 $100,000 到 $150,000 [6]。不错,但别指望第一天就能再融资把每一块钱都拿回来。

我们的建议:小点建。从"每一块钱的回报"角度看,30 平方米的单间每次都能跑赢 60 平方米的两居。情侣和单身白领是你的目标租客——他们不需要第二间卧室,并且愿意为"私密、独立"多付一点溢价。

再提一点。电表装一个分表读数器就行,$500 到 $1,000。无论如何,不要去电网公司申请一个正式的独立电表。那笔钱要 $20,000+,第一年的回报全部蒸发 [7]。

## 类型 3:Rooming house(分租屋)——高回报、高运营,眼睛要睁大

Rooming house 是回报率之王。这一点没有争议。但它带着一堆附加条件,你要是不注意,这些条件会把你勒死。

概念是这样:拿一套标准的三卧独立屋,把每间卧室改成带独立门锁的准"自成一体"房间。租客共用厨房和卫生间。每个房间每周租 $180 到 $250 [8]。一套三卧的独立屋,整租出去是每周 $420,改成六间的分租屋后,能拉到每周 $1,080 到 $1,500。回报率:8% 以上。

改造成本可控。基础改造 $6,500 到 $10,000——扩浴室、加无障碍坡道、消防升级、每扇门加锁 [9]。利润率非常大。

但。

真正要拿捏准的是法定定义,不是租约份数。按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条,只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house——数的是人,不是租约,三份租约覆盖四人或以上同样构成分租屋。分租屋必须向 local council(地方议会)注册、满足法定的 rooming house 最低标准,并且通常要从普通住宅的 Class 1a 重新分类、按 Class 1b 建造;注册之后还有年度检查,以及对《Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2021》的合规要求 [10]。合规负担是真的。灭火器、接市电的烟感、防盗锁、足够的照明、通风要求。少一项罚款就能把几个月的租金抹平。

还有一个坑:银行讨厌 rooming house。大多数贷款方把它当作商业房产处理,这意味着更高的利率、更低的 LVR。如果你指望银行把提升后的租金算进下一套房的借贷能力里,你可能会失望。

> "关于 rooming house,我对每个客户都讲同一句话:如果你有时间、愿意把它当生意经营,回报是惊人的。如果你想躺在海滩上收被动收入,这玩意儿不是," Joey Don 说。

我们做过几十起这种改造。成功的那些,所在的区有大量国际学生、医护人员、宁可每周付 $220 住工作附近一个房间也不愿意付 $350 住四十分钟外一间工作室的年轻白领。失败的那些,在城区根本没有合租租客池。

还有,拜托你——永远不要以溢价去买一套"已经做好的" rooming house。这策略的全部意义,就在于把一套被低估的独立屋转化出来。如果卖家已经把 rooming house 的回报率定进价格里,你就失去了你的全部优势。

## 类型 4:短租——小心操作

Airbnb、Stayz、Booking.com。每晚 $300 的海边小屋,听起来爽得没法拒绝。

有时它真的就是爽得没法拒绝。

短租可以带来非常夸张的毛收入——尤其是海边房产、大型场馆附近的房产,以及内城区旺季的公寓。澳网期间 MCG 附近的两卧公寓,每晚 $400 很常见,而同一套在普通长租合同下每周也就 $400 [11]。

问题出在"可以"这两个字上。短租收入是颠簸的、不可预测的,而且运营成本高。墨尔本的短租管理费平均占毛收入的 18%-20% [12]。你需要每次住客之间的专业清洁($80 到 $150/次)、不断更换的床品,以及能处理"凌晨两点住客开不了锁"这种电话的人。

然后是监管风险。维州在持续收紧短租规则,部分议会已经开始要求许可证,州政府也在讨论额外的征费 [13]。如果你的现金流模型是建立在 Airbnb 报价之上的,那就是建在沙子上。

我们的看法:短租是副业,不是投资策略。如果你的房产在长租合同下本来就能拿到不错的回报,你偶尔在旺季切换一下——没问题。但专门为了 Airbnb 去买房?一旦把空置、管理、损耗和监管风险算进去,数字几乎不成立。

我们客户组合里的房产,没有一套是靠短租作为主要现金流来源的。

## 类型 5:商业地产——大首付,大租客

商业地产是派对上没人聊的那种"闷声发财选手"。

原因很简单:入场门槛很高。商业贷款通常要求 30% 到 50% 的首付,利率比住宅高 1 到 2 个百分点,如果你的租客走了,你可能要对着连续 12 个月的空置账单看——零租金收入,全额持有成本 [14]。

但只要跑得通,跑起来真的很猛。

商业租约是 net lease——租客承担所有持有成本,包括 council rates、保险、land tax 和建筑维护。一套 5% 到 7% 净回报率的商业地产是真的 5% 到 7%,因为上面没有任何扣减。对比一下住宅:毛回报率 5%,把市政费、保险、管理费、维修、空置都扣完,剩下也就 3% 到 3.5% [15]。

甜点位是医疗和相关健康租约——诊所、牙科、理疗师。这类租客会签长期租约(通常 5 到 10 年带续约选择权),在装修上投入很大,而且因为患者群地理锁定,基本不搬。在同一地点开了 15 年的 GP 诊所,不会走。

但这是一个留给口袋够深、够有耐心的投资者的游戏。对处在财富积累阶段的客户,我们的建议是:先守住住宅。等你的投资组合产生的被动收入足以让你拿得出 $200,000+ 的首付、并且能在六个月空置期内不动声色时,商业才有意义。

对大多数读到这里的人,真正该下功夫的是前三种。

## 那你到底该买哪一种?

五种全试过、也看着客户在每一种上成功或失败之后,下面是我们诚实的排名:

**Dual occupancy** 是最全面的选手。现金流强,资本增值稳,管理相对简单。如果你能在一个成熟城区找到一套土地价值不错的,这是房产投资里最接近"免费午餐"的东西。

**加建 granny flat** 是最划算的加值动作——前提是你已经(或者正在买)一套 550 平方米以上、有侧面通道的独立屋。18% 的建造成本回报率没什么好反驳的。

**Rooming house** 是回报率之王,但需要主动管理。当成生意,不要当成被动投资。

**短租** 是补充收入,不是主策略。

**商业地产** 是资金充足的投资者的进阶玩法。

共同点是什么?每一种策略,都只有在"土地买对"的前提下才真正好用。购价的 80% 应该是土地价值——这条规则适用于我们所有的投资 [16]。建筑只是收租的载体,土地才是财富生长的地方。

如果你刚起步,只有一套房的资本,那我会把钱放在墨尔本东南区的 dual occupancy 上。我们自己的钱就放在那儿。

## 参考资料

1. [CoreLogic,《墨尔本东南区房地产市场季度回顾》,2021 Q4。Hampton Park 独立屋中位价 $620K-$680K,Cranbourne $580K-$650K。](https://www.corelogic.com.au/our-data/corelogic-indices)
2. [澳洲税务局(ATO),《出租房产——资本支出折旧》,2021 年。建筑折旧率每年 2.5%,进一步支持以土地为核心的投资策略。](https://www.ato.gov.au/individuals/investments-and-assets/residential-rental-properties/rental-expenses-you-can-claim/capital-works-deductions/)
3. [PremiumRea 内部交易数据,2021 年。约 30% 的购买通过长期中介关系以内部房源方式完成。](#)
4. [PremiumRea 建造部门,《Granny Flat 价格表》,2021 年。标准 30sqm 单间 $110,000+GST;60sqm 两居 $160,000+GST。](#)
5. [维州建筑管理局,《小型第二住宅——选址与通道要求》。最小地块 550sqm,起重通道宽度 3m。](https://www.vba.vic.gov.au/consumers/small-second-homes)
6. [澳洲储备银行(RBA),《澳洲家庭与商业财务》,金融稳定报告,2021 年 10 月。关于贷款惯例与估价方法的说明。](https://www.rba.gov.au/publications/fsr/2021/oct/household-business-finances-in-australia.html)
7. [Energy Safe Victoria,《新建电气安装接入》,2021 年。正式电表安装成本 $20,000+ 对比分表读数器 $500-$1,000。](https://www.esv.vic.gov.au/)
8. [SQM Research,《墨尔本按房产类型的租金回报率数据》,2021 年。墨尔本内外环的按房间租金数据。](https://sqmresearch.com.au/property/rental-yield?region=vic-Melbourne&type=c&t=1)
9. [PremiumRea 装修部门,《Rooming House 改造成本指南》,2021 年。典型改造 $6,500-$10,000,含无障碍合规。](#)
10. [维州消费者事务局,《Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2021》。Class 1a 和 1b 分租屋的合规要求。](https://cms9.consumer.vic.gov.au/housing/renting/2021-victorian-rental-laws-changes)
11. [AirDNA,《墨尔本短租市场报告》,2021 H2。墨尔本都市区的平均每晚价格与入住率数据。](https://www.airdna.co/vacation-rental-data/app/au/victoria/melbourne/overview)
12. [Domain Group,《维州物业管理费指南》,2021 年。短租管理费平均占毛收入 18%-20%。](https://www.domain.com.au/research/)
13. [维州政府,《短租住宿监管框架审查》,2021 年。关于短租监管变化的讨论稿。](https://engage.vic.gov.au/)
14. [澳洲储备银行(RBA),《房地产市场与金融稳定》,副行长讲话,2021 年 9 月 22 日。商业与住宅贷款条件对比。](https://www.rba.gov.au/speeches/2021/sp-ag-2021-09-22.html)
15. [澳洲统计局(ABS),《租赁市场最新洞察》,2021 年。墨尔本空置率与按房产类型的租金回报模式。](https://www.abs.gov.au/articles/latest-insights-rental-market)
16. [PremiumRea 投资框架,2021 年。所有房产收购均适用 80% 最低土地价格比门槛。](#)

---

Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/five-high-cashflow-property-types-melbourne
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent